Апелляционное определение СК по административным делам Омского областного суда от 13 декабря 2017 г. по делу N 33а-8223/2017

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей областного суда Усовой Е.И., Шукеновой М.А.,

при секретаре Матюхиной К.В.

рассмотрела в судебном заседании 13 декабря 2017 года дело по апелляционной жалобе представителя Шарапова С.Г. - Петренко К.И. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 октября 2017 года, которым административное исковое заявление Шарапова С. Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия

установила:

Шарапов С.Г. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконным решения.

В обоснование требований указал, что " ... " года между Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (заказчик) и ОАО Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект", ООО "Сибинтерком", ООО "Омскгражданпроект-Югра" (инвесторы) заключен договор о совместном инвестировании строительства жилого дома " ... ".

" ... " года между ОАО Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" Шараповым С.Г. был заключен договор соинвестирования N " ... ", а " ... " года Шарапову С.Г. была передана оплаченная им квартира N " ... " в указанном доме.

" ... " года Шарапов С.Г. обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на данную квартиру, однако " ... " года государственная регистрация была приостановлена ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности на объект за застройщиком - Омской городской ассоциацией инвалидов и ветеранов боевых действий.

Между тем, он приобрел право на квартиру по договору об инвестиционной деятельности, следовательно, право собственности не может быть зарегистрировано за застройщиком.

Просил признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру " ... ".

Административный истец в рассмотрении дела участия не принимал.

Представитель административного истца Петренко К.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования с учетом дополнительных пояснений поддержала.

Представитель административного ответчика Терехова Е.В. иск не признала. Представители заинтересованных лиц ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" и Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий, участия в рассмотрении дела не принимали.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Шарапова С.Г. - Петренко К.И. просит решение суда отменить, принять новое ввиду отсутствия в решении правовой оценки доводам иска. Отмечает, что представленные на государственную регистрацию договор соинвестирования от " ... " года между Шараповым С.Г. и ОАО Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект" и акт приема-передачи квартиры от " ... " года подтверждают возникновение у Шарапова С.Г. права собственности на объект недвижимости и полностью соответствуют законодательству, действовавшему на момент совершения сделки, как того требует закон о регистрации. Судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам иска о том, что все собственники, приобретавшие жилые помещения в данном доме, беспрепятственно произвели государственную регистрацию права собственности по аналогичным договорам, без предварительной регистрации права за застройщиком. Тем самым суд нарушил принцип равенства прав участников гражданско-правовых отношений. Судом проигнорирован довод иска о том, что Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий правом на земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, в котором расположена квартира истца, не обладает. Отмечает, что в соответствии с кадастровым паспортом земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; в суде представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области пояснений о возможности зарегистрировать право собственности за Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий дать не смог, правомерность такой регистрации не отражена в решении суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей Шарапова С.Г. - Петренко К.И., Управления Росреестра по Омской области " ... ", судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, " ... " года между Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (заказчик) и инвесторами - ОАО Территориальный проектный институт "Омскгражданпроект", ООО "Сибинтерком", ООО "Омскгражданспоект-Югра" был заключен договор о совместном инвестировании строительства жилого дома по " ... " (л.д. " ... ").

В разделе четверном указанного договора сторонами договора согласован порядок определения долей по инвестированию строительства. Окончательное распределение квартир производится между сторонами согласно доле затрат, внесенной каждой из сторон договора в строительство объекта (пункт 4.3).

" ... " года было заключено дополнительное соглашение N " ... " к договору инвестирования строительства от " ... " года, согласно которому изменен пункт 4.3 договора - стороны подписывают окончательное соглашение о распределении квартир и нежилых помещений (приложение N 3), которое является неотъемлемой частью настоящего договора (л.д. " ... ").

Согласно приложению N " ... " квартира N " ... " предоставляется ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" (л.д. " ... ").

Главным управлением государственного архитектурного и строительного надзора администрации Омской области " ... " года Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий выдано разрешение на выполнение подготовительных работ по строительству жилого дома по " ... ", " ... " года на выполнение строительно-монтажных работ, срок разрешения на строительство неоднократно продлялся вплоть до " ... " года (л.д. " ... ").

Распоряжением мэра г. Омска от " ... " года Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий разрешено строительство жилого дома на предоставленном земельном участке с кадастровым номером N " ... " по " ... " (л.д. " ... ").

Распоряжением департамента строительства администрации г. Омска от " ... " года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством жилого дома, расположенного по адресу: " ... " (л.д. " ... ").

" ... " года между ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" (инвестор) и Шараповым С.Г. (соинвестор) был заключен договор соинвестирования, по условиям которого соинвестор вносит " ... " руб., а инвестор принимает денежные средства с целью осуществления капитальных вложений в строительство кирпично-монолитного жилого дома, расположенного по строительному адресу: жилой дом по " ... " (л.д. " ... ").

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что соинвестор приобретает на получение в собственность в жилом доме квартиры с условным номером 5.

" ... " года между сторонами подписан акт-приема передачи квартиры N " ... " в доме " ... " (л.д. " ... ").

" ... " года Шарапов С.Г. обратился в Управление Россрестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: " ... ".

На государственную регистрацию Шараповым С.Г. были представлены: заявление о государственной регистрации права собственности на квартиру, квитанция от " ... " года об оплате государственной пошлины; договор соинвестирования от " ... " года; акт приема-передачи квартиры от " ... " года; справка от " ... " года о произведении Шараповым С.Г. расчета за квартиру; заявление ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области о регистрации права собственности на квартиру " ... " в. Омске за Шараповым С.Г. согласно договору соинвестирования от " ... " года (л.д. " ... ").

" ... " года государственным регистратором Управления Россреестра по Омской области вынесено решение о приостановлении государственной регистрации права собственности Шарапова С.Г. на квартиру " ... " на основании пунктов 2 и 6 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон о регистрации) - л.д. " ... "

В соответствии с пунктами 2, 5 части 1 стать 26 Закона о регистрации осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию права собственности на квартиру Шарапова С.Г., государственный регистратор, проанализировав распоряжение мэра г. Омска от " ... " года, разрешение на ввод в эксплуатацию от " ... " года, договоры от " ... " года и от " ... " года, пришл к выводу о том, что из договора от " ... " года, заключенного между ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" и Шараповым С.Г., усматриваются признаки купли-продажи будущей недвижимой вещи. ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" правом на земельный участок не обладает, следовательно, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у застройщика - Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий. Право собственности на жилое помещение за застройщиком не зарегистрировано.

Отказывая Шарапову С.Г. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соответствии оспариваемого решения требованиям действующего законодательства, согласившись с государственным регистратором о невозможности осуществления регистрации права собственности в отсутствие регистрации права собственности на жилое помещение за застройщиком.

Судебная коллегия находит вывод суда правильным, основанным на законе и соответствующим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как следует из пункта 4 указанного постановления при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 (Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от " ... " года) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Согласно пункту 10 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Таким образом, процедура государственной регистрации прав на вновь выстроенное здание или сооружение имеет целью обеспечения стабильности гражданского оборота и является обязательной в силу закона.

Между тем, по окончании строительства многоквартирного дома квартира " ... " не была зарегистрирована по праву собственности ни за Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий, ни за ОАО ТПИ "Омскгражданпроект"

Вместе с тем, ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" " ... " года совершило сделку, направленную на отчуждение жилого помещения Шарапову С.Г.

По правилам пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Поскольку государственным регистратором заключенный между Шараповым С.Г. и ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" правильно квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, при том положении, что право собственности на жилое помещение не зарегистрировано за Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий, которой и был предоставлен земельный участок под строительство многоквартирного дома, приостановление регистрации права собственности закону соответствует.

Доводы апелляционной жалобы относительно представления Шараповым С.Г. всех необходимых документов для осуществления государственной регистрации права собственности на жилое помещение состоятельными не признаются.

ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" являлось инвестором по договору от " ... " года, и могло стать собственником спорного жилого помещения лишь после прохождения соответствующей процедуры регистрации права собственности вновь созданного объекта недвижимости, до этого момента общество таковым не является.

Условия договора о совместном инвестировании строительства жилого дома по " ... " от " ... " года предусматривают возникновение права на вновь созданный объект недвижимости у его участников согласно достигнутому дополнительному соглашению N " ... " от " ... " года и порождают лишь обязательственные отношения между ними. Соответственно, ОАО ТПИ "Омскгражданпроект", являющееся инвестором по договору, не может быть собственником объекта строительства до государственной регистрации данного права.

Между тем, перед заключением сделки с Шараповым С.Г. ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" право собственности на жилое помещение не зарегистрировало, не зарегистрировано и таковое и за застройщиком - Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий.

Поскольку пункт 4.4 договора от " ... " года предусматривает право любой из сторон самостоятельного привлечения соинвесторов в пределах своей доли, а заключенный между Шараповым С.Г. и ОАО ТПИ "Омскгражданпроект" договор по существу является договором купли-продажи будущей вещи, государственный регистратор Управления Росреестра по Омской области правомерно указал, что до регистрации права собственности Шарапова С.Г. подлежит регистрация права - Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий.

То обстоятельство, что Шараповым С.Г. " ... " года направлено обращение в Омскую городскую ассоциацию общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий по вопросу регистрации права, ответ на которое не получен, правого значения для данного дела не имеет.

Утверждения апелляционной жалобы о нарушении принципа равенства, установленного статьей 19 Конституции Российской Федерации, по мотиву регистрации права собственности на жилые помещения в указанном доме за иными гражданами по аналогичным договорам, учеты быть не могут, поскольку регистрация права собственности за каждым субъектом осуществляется индивидуально, исходя из представленных им документов, и в отношении индивидуально-определенной вещи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана оценка доводам истца относительно того, что Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий не является собственником земельного участка, и соответственно, правомерности регистрации права собственности за данной организацией, во внимание не принимаются, поскольку не относятся к предмету рассматриваемого спора.

Применительно к изложенному судебная коллегия не усматривает оснований для вмешательства в обжалуемое решение суда.

Руководствуясь статьями 308-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 05 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи