Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 27 декабря 2017 г. по делу N 33-4847/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего

Лепёхиной Н.В.,

судей

Демидкиной Е.А., Долговой Л.П.,

при секретаре

Лакомовой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истицы Буевой Галины Владимировны на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 16 октября 2017 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Буевой Галины Владимировны к департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка, администрации г. Липецка, управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании права собственности на нежилое здание отказать.

Заслушав доклад судьи Лепёхиной Н.В., судебная коллегия

установила:

Буева Г.В. обратилась в суд с иском к департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка, управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании права собственности на нежилое помещение N 9 после реконструкции (медицинский комплекс) общей площадью 1185,7 кв. м, расположенное по адресу: "адрес". Указала, что по договору купли-продажи от 20 апреля 2017 года приобрела в собственность здание ателье, расположенное по адресу: "адрес". Земельный участок, на котором находится здание, предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условиями присоединения по договору от 04 декабря 2007 года. Указанное здание было реконструировано под нежилое помещение N 9 (медицинский комплекс) без согласования с органами местного самоуправления. Нежилое помещение после реконструкции отвечает требованиям устойчивости, надежности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, что подтверждается заключениями соответствующих служб.

В дальнейшем истица уточнила заявленные требования и просила суд признать за ней право собственности на нежилое здание (Лит. А) с кадастровым номером N общей площадью 1185,7 кв. м, расположенное по адресу: "адрес", с ограничением прав и обременением объекта недвижимости в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авангард".

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г. Липецка, в качестве третьих лиц - ООО "Авангард", Буев А.П., Игошин Т.С.

Представитель ответчиков - администрации г. Липецка и департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка по доверенности Серезетдинова Я.В. в письменных возражениях на иск ссылалась на отсутствие доказательств обращения истицы в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, а также доказательств соответствия самовольной постройки строительным, пожарным и санитарно-гигиеническим нормам и правилам, в частности, отсутствуют сведения о доступности здания для маломобильных групп населения. Кроме того, земельный участок предоставлен для здания дома быта, доказательств, что разрешенное использование указанного земельного участка допускает строительство на нем объекта здравоохранения, истица не представила.

Третьи лица - Столповский В.И., Буев А.П., Игошин Т.С., представители третьих лиц - ООО "Авангард", ООО "Сокол-прачечная" в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях представитель третьего лица - ООО "Сокол-прачечная" генеральный директор Мозолевских Д.С., третье лицо Столповский В.И. просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе истица Буева Г.В. просит решение суда отменить как необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Считает выводы суда не соответствующими установленным по делу обстоятельствам. Ссылается на то, что единственным признаком самовольной реконструкции здания ателье является отсутствие разрешения на строительство, однако истица представила доказательства соблюдения при реконструкции здания градостроительных и строительных норм и правил, требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим норм, указывает, что сохранение объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Полагает, что при оценке договора купли-продажи недвижимости суд необоснованно вышел за пределы заявленных требований, так как сделку никто из сторон не оспаривал.

Выслушав представителя истицы Буевой Г.В. по доверенности Мокриденко С.В., поддержавшую жалобу, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как предусмотрено статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, здание по адресу: "адрес" по данным инвентаризационного дела является нежилым помещением, состоящим из лит. А, подвала под лит. А (цокольный этаж) и лит. А1. Лит. А и лит. А1 имеют общую стену. Лит. А в материалах инвентаризационного дела значится как здание ателье, лит. А1 - как дом быта (основная пристройка к лит. А).

Здание по адресу: "адрес" находится на земельном участке с кадастровым номером N площадью 1181 кв. м, предоставленным бывшему собственнику части помещений здания - ОАО "Литер" по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с условиями присоединения N 859-07-Ю от 4 декабря 2007 года (л.д. 18-25, том 2).

Собственники помещений в здании по адресу: "адрес" неоднократно менялись, в настоящее время право собственности на помещения NN 3, 5, 6, 7, 8 в лит. А1 зарегистрировано за Столповским В.И., на помещение N 4 площадью 199,6 кв. м - за муниципальным образованием г. Липецк, на помещение площадью 114,3 кв. м в цокольном этаже здания - за ООО "Сокол-прачечная" (л.д.134-149, том 2).

Право собственности на здание ателье площадью 1217,6 кв. м с количеством этажей 4, а также подземных 1, кадастровый N, 28 апреля 2017 года зарегистрировано за Буевой Г.В. с ограничением прав и обременением объекта недвижимости ипотекой в пользу ООО "Авангард" на срок с 28 апреля 2017 года по 20 апреля 2020 года. Регистрация произведена на основании договора купли-продажи от 20 апреля 2017 года, по которому Буева Г.В. приобрела у ООО "Авангард" в собственность трехэтажное здание ателье общей площадью 1217,6 кв. м, расположенное по адресу: "адрес". От имени ООО "Авангард" договор подписан директором Буевым А.П. Стороны определили, что до момента проведения расчетов недвижимое имущество будет считаться находящимся в залоге у продавца - ООО "Авангард" (л.д. 55, том 1).

Соглашением от 20 апреля 2017 года ООО "Авангард", от имени которого действовал Буев А.П., передал Буевой Г.В. права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N площадью 1181 кв. м по договору аренды N 859-07-Ю от 4 декабря 2007 г. (л.д. 18, том 3).

Из материалов дела, объяснений лиц, участвующих в деле, следует, что в период с 2011 год по 2012 год произведена реконструкция здания ателье, а именно, демонтированы часть железобетонных плит перекрытия между этажами, часть внутренней кирпичной несущей стены и перегородки внутри помещений, лестничный марш, заложены кирпичом дверные и оконные проемы, выполнены междуэтажные перекрытия, кирпичные перегородки, в кирпичных несущих стенах выполнены дверные и оконные проемы, выполнена двухмаршевая лестница, произведен монтаж бетонного кольца с пандусом, выполнено устройство дополнительного входа в подвал, вдоль наружной стены демонтирован балкон, по периметру здания выполнена бетонная отмостка. В результате реконструкции изменилась этажность здания, общая площадь помещений. Вместо здания ателье площадью 1217,6 кв. м, этажностью 3, расположенного по адресу: "адрес", возник новый объект - нежилое здание площадью 1185,7 кв. м, количество этажей 4, в том числе подземных, 1, используемое под медицинский комплекс.

Судом установлено, что реконструкция здания осуществлена Буевым А.П., в собственности которого здание ателье находилось с 03 июня 2011 года по 18 июня 2014 года и который за получением разрешения на реконструкцию нежилого здания - здания ателье - не обращался (л.д. 70, том 3).

По договору купли-продажи от 18 июня 2014 года Буев А.П. продал нежилое здание Столповскому В.И., который по договору от 17 июля 2014 года продал объект недвижимости обществу с ограниченной ответственностью "Авангард", ООО "Авангард" 20 апреля 2017 года заключило договор купли-продажи здания ателье с истицей.

Отказывая истице в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что совершенные в отношении спорного объекта недвижимости сделки не соответствуют требованиям части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Указанный вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, о том, что по смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать. Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о выходе суда за пределы исковых требований в отсутствие требований об оспаривании сделок, поскольку решения о недействительности совершенных в отношении спорного объекта недвижимости сделок суд не выносил, а разрешал вопрос о наличии у истицы вещных прав на указанный объект недвижимости, в рамках которого проанализировал соответствие сделок требованиям закона.

Проанализировав договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с условиями присоединения N 859-07-Ю от 4 декабря 2007 года, заключенный между администрацией г. Липецка и ОАО "Литер", соглашение о присоединении к указанному договору от 20 августа 2014 года между управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ООО "Авангард" (арендатор) (л.д. 58-59, том 2), суд правильно установил, что земельный участок предоставлен в аренду в целях использования для здания дома быта, при этом в соответствии с пунктом 1.2 договора N 859-07-Ю приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение целей использования допускается с письменного согласия арендодателя.

Такое согласие арендодателя истица не представила.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом также учтено, что ни лицо, фактически осуществившее самовольную реконструкцию здания, ни истица за получением разрешения на такую реконструкцию в уполномоченный орган - департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка не обращались.

Ссылка в апелляционной жалобе, что Буев А.П. обращался в управление имущественных и земельных отношений Липецкой области для оформления прав на земельный участок, что предшествует получению разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, не может быть принята во внимание, поскольку указанные обстоятельства не освобождают лицо от несения рисков осуществлять реконструкцию без получения разрешения уполномоченного органа, тогда как надлежащие меры к легализации самовольной постройки им не предпринимались. Кроме того, Буев А.П. в поданных им заявлениях просил предоставить ему в собственность земельный участок площадью 488 кв. м по адресу: "адрес" (л.д. 40-42, том 3), однако участок такой площади на кадастровом учете не состоит, по указанному Буевым А.П. адресу находится земельный участок площадью 1181 кв. м с кадастровым номером N, переданный в аренду по договору N 859-07-Ю от 4 декабря 2007 года (л.д. 44, том 3).

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал истице в удовлетворении иска.

Решение судом постановленос соблюдением норм материального и процессуального права, юридически значимые обстоятельства установлены правильно, представленные сторонами доказательства получили надлежащую оценку, о чем в решении суда содержатся мотивированные выводы, поэтому судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Руководствуясь статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 16 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Буевой Галины Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: