Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу N 33-21167/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Шинкиной М.В.

судей Семеновой О.В., Васильева С.А.

при секретаре Жуковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лидермана Марка Борисовича к Касьянову Андрею Вадимовичу о взыскании суммы в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены, по апелляционной жалобе Лидермана Марка Борисовича на решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 19 сентября 2017 года. Заслушав доклад судьи Семеновой О.В., судебная коллегия

установила:

Лидерман М.Б. обратился в суд с иском к Касьянову А.В. о взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены домовладения, ссылаясь на то, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 250,7 кв.м, и земельный участок, площадью 444 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которые были им приобретены 15.04.2014 г. по договору купли-продажи у бывшего собственника - Касьянова А.В.

В соответствии с п. 5 указанного договора при его подписании, как покупатель, истец ознакомился с техническим состоянием приобретаемого домовладения, которое было пригодно для проживания. Стороны согласились, что видимые недостатки имущества не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ. По договору, имеющему силу передаточного акта, ответчик получил 10 000 000 руб., из которых: стоимость жилого дома составила 8 000 000 руб., земельного участка - 2 000 000 руб. Расчет между сторонами был произведен в полном объеме, договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Однако уже зимой 2015 года стали проявляться скрытые недостатки жилого дома, как строения, прежде всего замокания стен подвала, залитие полов подвала по всей площади, которые препятствовали возможности использовать дом по назначению. Согласно договору купли-продажи стороны определили, продавец передает дом покупателю в состоянии, пригодном для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, однако выявившиеся недостатки являлись скрытыми и не могли быть им обнаружены при осмотре дома.

Согласно Отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выполненному ООО "Экспертиза-1", гидроизоляция выполнена с нарушением требований СП 31-105-2002. 5 Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту и МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы. Наблюдается отслоение рулонных материалов от основания. Основание под гидроизоляцию не выровнено и не огрунтовано; при монтаже блоков стен подвала не выполнена заделка горизонтальных и вертикальных швов, в наружных стенах выполнены кирпичные вставки, что является нарушением требований СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции 6.9. Замоноличивание стыков и швов, места прохода труб водопровода и канализации через стены подвала выполнены без гильз, места прохода труб жестко защемлены кирпичной кладкой, что является нарушением требований СП 30.13330.2012. Внутренний водопровод и канализация зданий; при скрытии полов в подвале установлены конструкции стен сливной ямы с просадочным грунтом с включением растительного слоя, что является нарушением требований СП 31-105-2002. 5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п. 5.2 при устройстве бетонных полов по грунту не выполнена горизонтальная гидроизоляция, которая должна выполняться при близости грунтовых вод, что является нарушение требований СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п. 5.8.2.3.

По результатам обследования специалист сделал вывод о необходимости выполнения ряда работ для дальнейшей эксплуатации и сохранении высоты подвальной части здания, которые были выполнены истцом.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с Касьянова А.В. в качестве соразмерного уменьшения выкупной цены денежную сумму в размере 2 969 934,72 руб., потраченные им на материалы и выполнение общестроительных и гидроизоляционных работ по устранению скрытых недостатков жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 сентября 2017 г. Лидерману М.Б. отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе Лидерман М.Б. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, принять новый судебный акт, которым заявленные им требования удовлетворить в полном объеме.

Выражая несогласие с выводами суда, указывает, что скрытые недостатки - строительные дефекты на момент осмотра дома при оформлении договора купли-продажи не были видны, имели скрытый характер, что подтверждается в том числе и экспертным заключением.

Апеллянт считает необоснованным вывод суда относительно отсутствия со стороны претензий, замечаний по техническому состоянию дома, указывая на то, что по данной категории дел, законом не предусмотрен претензионный порядок обращения.

Полагает, что судом не применены подлежащие применению положения ст.ст. 475, 476 ГК РФ.

Также заявитель не согласен с позицией суда о недоказанности того, что дом не пригоден для проживания, то есть не соответствует назначению в виду выявленных недостатков, как и не согласен с выводами суда о том, что положение о соразмерном уменьшении цены применяется, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, полагая, что при определении его цены не было учтено снижение качества. Считает, что в данном случае, судом неправильно применены положения ст. 475 ГК РФ.

Автор жалобы находит ошибочным вывод суда о том, что уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Кроме прочего, выражает несогласие с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности, полагая, что срок, установленный ст. 477 ГК РФ является сроком на обнаружение недостатков, настаивает, что в данном случае срок исковой давности составляет три года.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель Лидермана М.Б.- Крат А.В., представитель Касьянова А.В.- Сысоева Н.Ю.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся Лидермана М.Б., Касьянова А.В., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Либерман М.Б. по договору купли-продажи от 15.04.2014 г. приобрел у Касьянова А.В. жилой дом общей площадью 250,7 кв.м и земельный участок общей площадью 444 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 5 договора, передача домовладения и земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал покупателю домовладение в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к домовладению и земельному участку документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого домовладения и земельного участка, претензий не имеет, согласен принять их в собственность. Стороны установили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 ГК РФ.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к Лидерману М.Б. зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно представленному истцовой стороной экспертному заключению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН гидроизоляция выполнена с нарушением требований СП 31-105-2002. 5 Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту и МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы. Наблюдается отслоение рулонных материалов от основания. Основание под гидроизоляцию не выровнено и не огрунтовано; при монтаже блоков стен подвала не выполнена заделка горизонтальных и вертикальных швов, в наружных стенах выполнены кирпичные вставки, что является нарушением требований СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции 6.9. Замоноличивание стыков и швов, места прохода труб водопровода и канализации через стены подвала выполнены без гильз, места прохода труб жестко защемлены кирпичной кладкой, что является нарушением требований СП 30.13330.2012. Внутренний водопровод и канализация зданий; при скрытии полов в подвале установлены конструкции стен сливной ямы с просадочным грунтом с включением растительного слоя, что является нарушением требований СП 31-105-2002. 5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п. 5.2 при устройстве бетонных полов по грунту не выполнена горизонтальная гидроизоляция, которая должна выполняться при близости грунтовых вод, что является нарушение требований СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту п ... 5.8.2.3.

По результатам обследования специалист сделал вывод, что для дальнейшей эксплуатации и сохранении высоты подвальной части здания необходимо выполнить: демонтажные работы чистового и чернового полов подвала; выполнить гидроизоляционные работы по всей поверхности полов согласно требованиям СП 31-105-2002.5. Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту, МДС 12-34.2007 Гидроизоляционные работы; выполнить в обратном порядке черновой и чистовой полы подвала; произвести заделку вертикальных и горизонтальных швов в блоках стен подвала согласно требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции; выполнить гильзы и заделку мест прохода коммуникаций через наружные несущие стены. Для восстановления наружной вертикальной гидроизоляции необходимо: выполнить работы по отрывке пазух по всему периметру жилого дома, демонтировать существующую гидроизоляцию; затем выполнить гидроизоляционные работы согласно требованиям СП 31-105-2002ю 5 и МДС 12-32.2007. Засыпку пазух выполнить глиной с послойной трамбовкой через 200-300мм.

Истец выполнил указанные работы, стоимость работ по устранению недостатков составила 2 969 934,72 руб.

Согласно заключению эксперта АНО "Областное экспертное бюро "Стандарт" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2017 г., скрытыми дефектами жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН характер стыков и заделка швов между бетонными блоками неоштукатуренных стен фундамента, вывод водопроводных и канализационных труб без гильз (без заделки) (до выполнения комплекса работ по устройству внутренней и наружной гидроизоляции и строительно-монтажные работы по цокольному этажу жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно договору подряда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.02.2016 года) не являются. Такие дефекты, как: не полностью заполненные швы между блоками в одном ряду и между блоками в разных рядах (ярусах), разная (неодинаковая) толщина швов между блоками, не расшитые швы между блоками, вывод водопроводных и канализационных труб без гильз (без заделки) могли быть обнаружены при передаче дома без приборов и специальных работ в результате визуального обследования (осмотра). Выполнение наружной оклеенной гидроизоляции фундамента (цокольной части) жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (до выполнения комплекса работ по устройству внутренней и наружной гидроизоляции и строительно-монтажные работы по цокольному этажу жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно договору подряда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.02.2016 г. с нарушениями требований строительных норм в данном случае свода правил СП 31-105-2002 "Фундаменты, стены подвалов, полы по грунту", а именно не обеспечение агдезии (сцепления) рулонного материала с поверхностью фундамента являются дефектами скрытыми. Такие дефекты, как: отслоение оклеенной гидроизоляции от наружной поверхности фундамента здания жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не могли быть обнаружены при передаче дома без проведения специальных работ, а именно, вскрытия наружной поверхности фундамента здания жилого дома посредством пробивки шурфов.

В случае обильного выпадения осадков в период времени, в течении которого выполнялись работы по разборке отмостки здания жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разработке грунта вдоль стен здания жилого дома с целью вскрытия пазух фундамента здания, разборке наружной вертикальной изоляции, выполнения необходимых работ по наружной гидроизоляции поверхностей фундамента здания, строительства навеса литер Н появление замачивания стыков и швов на внутренних стенах подвала названного жилого дома быть могло.

Выполненные работы (технология) по возведению фундамента и подвальной части жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов на момент продажи дома 15 апреля 2014 года. Ответить на вопрос о соответствии использованных в строительстве фундамента здания жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН материалов не представляется возможным, поскольку выполненными работами по договору подряда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.02.2016 г. закрыты виды, характер внутренней отделки помещений подвального этажа жилого дома N 33, работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента продажи названного жилого дома. Выполненные работы (технология) по устройству канализации жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов на момент продажи дома 15.04.2014 г. Ответить на вопрос о соответствии использованных в устройстве канализации жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН материалов не представляется возможным, поскольку выполненными работами по договору подряда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.02.2016 г. закрыты работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента продажи названного жилого дома. Выполненные работы (технология) по гидроизоляции наружной поверхности стен подвального этажа здания жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствуют требованиям СНиПов и ГОСТов на момент продажи дома 15.04.2014 г. Ответить на вопрос о соответствии использованных в выполненной гидроизоляции подвального этажа здания жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН материалов не представляется возможным, поскольку выполненными работами по договору подряда НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10.02.2016 г. закрыты работы, выполненные по устройству фундамента здания жилого дома до момента продажи названного жилого дома.

Настоящим исследованием установлено, что причинно-следственная связь между отсутствием (повреждениями) гидроизоляции наружных стен подвального этажа жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и возникшими дефектами имеется. Однако не представилось возможным разрешить вопрос относительно нарушений гидроизоляции по состоянию на 15.04.2014 г.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе вышеприведенные выводы экспертов, выслушав показания допрошенных в судебном заседании свидетелей Лазаревой А.А., Грековой Е.Г., Щербакова В.А., специалиста Никульникова, руководствуясь ст.ст. 469, 475, 476, 549, 552 ГК РФ, в отсутствие доказательств, подтверждающих, что дом непригоден для проживания, не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, в том числе скрытых, пришел в выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом суд исходил из того, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр и прием-передачу данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, и использования.

При разрешении спора суд правильно применил материальный закон, оценил представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Из материалов дела и, в частности, заключений экспертов, не усматривается, что установленные недостатки исключают возможность использования спорного объекта по назначению.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Исходя из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Между тем, истец, пользуясь правом выбора в силу п. 1 ст. 475 ГК РФ заявил требование об уменьшении покупной цены жилого дома, которые как верно отметил суд, фактически сводятся к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков. Однако данные требования различны по своему правовому содержанию.

Кроме того, заявляя требования о взыскании понесенных расходов, истец не представил доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости в подтверждение факта несения расходов в заявленной им сумме. А те документы, представленные в качестве таковых, правомерно не приняты судом.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из пропуска истцом срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено ответной стороной.

Доводы апелляционной жалобы о том, что срок исковой давности по данному делу составляет три года, основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу ч. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

В данном случае, как следует из договора купли-продажи от 15.04.2014 г., передача жилого дома и земельного участка истцу осуществлена до подписания договора, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества.

Таким образом, истец имел возможность предъявить требования, связанные с недостатками приобретенного имущества, обнаруженными в течение двух лет со дня его передачи, то есть до 15.04.2016 г. Однако объективных доказательств свидетельствующих о том, что недостаток жилого дома, был обнаружен в пределах указанного срока, истцовой стороной не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о пропуске двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный ч.ч. 1, 2 ст. 477 ГК РФ. Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы правильность выводов суда первой инстанции не опровергают. По существу доводы являются результатом иного толкования правовых норм, что не может являться основанием к отмене решения суда, были предметом тщательного изучения суда первой инстанции, в связи с чем оснований для их удовлетворения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Ростова-на-Дону от 19 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Лидермана Марка Борисовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 декабря 2017 года.