Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 20 декабря 2017 г. по делу N 33а-21350/2017

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Шикуля Е.В.,

судей Авиловой Е.О., Нестеровой Е.А.

при секретаре Зайцеве С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Распевалова Я.И. к Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании отказа в государственной регистрации права, по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Ростовской области на решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Шикуля Е.В., судебная коллегия по административным делам

установила:

Распевалов Я.И. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Ростовской области от 03.07.2017 N61/001/007/2017-7488 об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, литер "АМ", склад, площадью 64,2 кв.м., возложить на Управление Росреестра по Ростовской области обязанность в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу рассмотреть его заявление о регистрации права собственности на указанное выше недвижимое имущество в порядке, предусмотренном законом.

В обоснование заявленных требований Распевалов Я.И. указал, что приобрел соответствующее недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 24.10.2007, однако административным ответчиком отказано в осуществлении государственной регистрации права со ссылкой на то, что с заявлением о регистрации перехода права собственности должно было обратиться, в том числе, ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа".

Административный истец ссылается на то, что ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа", являвшееся продавцом по договору купли-продажи, в последующем было переименовано в ЗАО "Ареал", реорганизованное в 2008 году путем присоединения к ЗАО "Оптимум", которое, в свою очередь, ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, Распевалов Я.И. полагает, что отсутствие заявления со стороны ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа", в связи с его ликвидацией, не могло служить основанием для отказа в совершении регистрационных действий.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26 октября 2017 года требования административного искового заявления Распевалова Я.И. удовлетворены.

Суд решилпризнать незаконным решение Управления Росреестра по Ростовской области от 03.07.2017 N61/001/007/2017-7488 об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН литер "AM", склад, площадью 64,2 кв.м, возложив на указанный орган государственной власти обязанность в течение 15 дней со дня вступления решения в законную силу рассмотреть заявление Распевалова Я.И. о регистрации права собственности на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Ростовской области просит отменить решение от 26.10.2017 и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований Распевалова Я.И.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение от 26.10.2017 является незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела.

Представитель административного ответчика оспаривает вывод суда о том, что решение об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности не соответствует нормам действующего законодательства.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что в ходе проведенной в соответствии с положениями ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовой экспертизы представленных Распеваловым Я.И. для государственной регистрации документов был выявлен факт отсутствия заявления о государственной регистрации перехода права собственности от продавца по договору купли-продажи, а также документа, подтверждающего ликвидацию юридического лица - продавца. Обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации права, Распеваловым Я.И. не устранены.

Ссылаясь на правовые разъяснения, приведенные в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", заявитель апелляционной жалобы выражает несогласие с выводом суда о признании незаконным оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации права.

Также представитель Управления Росреестра по Ростовской области обращает внимание на то, что судом на территориальный орган государственной власти возложена обязанность рассмотреть заявление в порядке, предусмотренном положениями утратившего силу закона.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Федорова Т.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение суда и вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель административного истца Распевалова Я.И. по доверенности - адвокат Краковский А.К. в судебном заседании просил оставить решение от 26.10.2017 без изменения, указав на возможность исключения из решения суда ссылки на закон, утративший силу.

Дело рассмотрено в порядке ст.150 КАС Российской Федерации в отсутствие административного истца Распевалова Я.И., извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца Распевалова Я.И. - Краковского А.К. и представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области - Федоровой Т.А., судебная коллегия по административным делам приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 310 КАС Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя требования Распевалова Я.И., районный суд исходил из того, что у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в регистрации права собственности на объект недвижимости, учитывая, что единственным обстоятельством, объективно влекущим невозможность регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в установленном порядке, является ликвидация продавца-юридического лица.

С решением районного суда от 26.10.2017 об удовлетворении требований Распевалова Я.И. согласиться нельзя, поскольку оно не соответствует требованиям законности и обоснованности, предъявляемым к нему ч.1 ст.176 КАС Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 25.03.2017 Распевалов Я.И. в лице своего представителя обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение литер "AM", общей площадью 64,2 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В качестве документа-основания для государственной регистрации права заявителем представлен договор N1 купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2007, а также акт приема-передачи к договору N1 купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2007.

03.07.2017 в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации и неустранением причин, препятствующих проведению государственной регистрации, Управлением Росреестра по Ростовской области на основании ст.27 Закона о регистрации принято решение об отказе Распевалову Я.И. в государственной регистрации права собственности.

Предшествующее решению об отказе в государственной регистрации права собственности, приостановление государственной регистрации права собственности на нежилое помещение на основании заявления Распевалова Я.И. имело место 03.04.2017 в связи с тем, что по результатам проведенной в соответствии с положениями ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) правовой экспертизы представленных документов установлено наличие обстоятельств, предусмотренных п.5 ч.1 ст.26 Закона о регистрации, а именно, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В данном случае регистрирующий орган исходил из того, что, согласно ст.ст.18, 21 Закона о регистрации, с заявлением о регистрации перехода права собственности на заявленный объект недвижимого имущества к Распевалову Я.И. следовало обратиться правообладателю имущества - ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа".

Материалами дела подтверждается, что недвижимое имущество, о государственной регистрации права собственности на которое просил Распевалов Я.И., в настоящее время зарегистрировано за ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа" (ИНН 6164028800, ОГРН 1026103293831), ранее именовавшееся ЗАО Авиакомпания "Малая авиация Дона".

Право собственности на склад литер "АМ" по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН возникло у ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N2 от 07.11.2005, заключенного с ФИО1, которой, в свою очередь, соответствующее имущество приобретено у ОАО "Югавиатехснаб", являвшегося собственником в порядке приватизации с 1993 года.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа" являлось держателем реестра акционеров ЗАО "Ареал" (ИНН 6164028800, ОГРН 1026103293831), сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ 17.12.2002. При этом, как указано выше, ранее с данными ИНН и ОГРН было зарегистрировано ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа", являющееся продавцом по договору от 24.10.2007.

29.01.2008 деятельность ЗАО "Ареал" прекращена путем реорганизации в форме присоединения к ЗАО "Оптимум" (ИНН 6164274259, ОГРН 1086164000163), которое по решению регистрирующего органа исключено из ЕГРЮЛ как прекратившее деятельность на основании ст.21.1 Федерального закона N129-ФЗ от 08.08.2001.

Таким образом, на момент обращения Распевалова Я.И. к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное им недвижимое имущество, деятельность продавца такового и его правопреемника прекращена.

Вместе с тем, с заявлением о государственной регистрации документы, подтверждающие такие обстоятельства, Управлению Росреестра по Ростовской области представлены не были, при том, что представитель Распевалова Я.И., непосредственно обратившийся в регистрирующий орган на основании доверенности, - ФИО2 являлся учредителем ЗАО Авиакомпания "Юг-Авиа" (ИНН 6164028800, ОГРН 1026103293831).

Утверждения представителя административного истца, не опровергнутые представителем Управления Росреестра по Ростовской области о том, что необходимые документы могли были быть получены регистрирующим органом в порядке межведомственного взаимодействия с налоговыми органами, о незаконности приостановления государственной регистрации не свидетельствуют, поскольку на момент обращения в Управление Росреестра по Ростовской области, последнее заявителем не было поставлено в известность о прекращении деятельности продавца-юридического лица.

В период приостановления государственной регистрации права собственности Распевалова Я.И. с 03.04.2017 по 03.07.2017 документы, устраняющие причины приостановления, в Управление Росреестра по Ростовской области не представлены, что не оспаривалось административным истцом.

В связи с этим у регистрирующего органа имелись предусмотренные законом основания для принятия решения об отказе в государственной регистрации права собственности на обозначенное Распеваловым Я.И. имущество. Соответственно, основания для признания оспариваемого административным истцом отказа Управления Росреестра по Ростовской области от 03.07.2017 отсутствуют.

Также судебная коллегия учитывает, что, согласно правовым разъяснениям, изложенным в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, сославшись в решении на приведенные правовые разъяснения, районный суд надлежащим образом не проверил исполнение сделки, с которой Распевалов Я.И. связывает возникновение у него права собственности на недвижимое имущество.

В силу п.2.2 договора N1 купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2007 на момент подписания настоящего договора покупатель передал продавцу денежные средства, указанные в п.2.1 настоящего договора. Фактом передачи данных денежных средств является подписание настоящего договора.

В соответствии с действующим законодательством, документами, свидетельствующими о факте осуществления расчетов, а также подтверждающими движение денежных средств от покупателя к продавцу, могут являться: расписка в получении исполнения обязательства полностью или в соответствующей части; банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца; товарные и кассовые чеки; иные документы, которые оформляются в зависимости от способов приобретения имущества и расчета за него.

В то же время, в силу ч.1 ст.9 Федерального закона от 21.11.1996 N129-ФЗ (ред. от 28.11.2011) "О бухгалтерском учете", действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 24.10.2007, все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Согласно абз.1 ч.4 ст.9 Федерального закона от 21.11.1996 N129-ФЗ (ред. от 28.11.2011) "О бухгалтерском учете", действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 24.10.2007, первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным - непосредственно после ее окончания.

Таким образом, поскольку одной из сторон договора купли-продажи от 24.10.2007 является юридическое лицо, на которое возложена обязанность оформлять все хозяйственные операции определенным законом образом, факт исполнения сделки в части оплаты цены договора покупателем может быть подтвержден только такими документами, которые оформлены в соответствии с требованиями указанного выше закона.

Однако такие доказательства ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлены.

Не нашло своего подтверждения в рамках апелляционного производства по делу также и исполнение сделки купли-продажи в части принятия покупателем недвижимого имущества, являющегося объектом договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца пояснил, что в настоящее время склад по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Распеваловым Я.И. не используется. Доказательств, подтверждающих, что с момента заключения договора и исполнения, на котором настаивает административный истец, он владел и фактически пользовался приобретенным им имуществом, материалы дела не содержат.

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи к договору купли-продажи N1 от 24.10.2007 сам по себе доказательством, с достаточностью подтверждающим указанные выше обстоятельства, не является.

При этом судебная коллегия также полагает возможным обратить внимание на то, что в 2012 году Распевалов Я.И. обращался в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на склад по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако 03.08.2012 на основании абз.10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ему было отказано.

Из материалов дела следует и представителем административного истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции не опровергнуто, что с указанным заявлением регистрирующему органу был представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2007, объектом которого являлось исключительно отдельно стоящее одноэтажное здание, общей площадью 64,2 кв.м.

В то же время, с заявлением, по результатам рассмотрения которого принято оспариваемое в рамках настоящего дела решение об отказе в государственной регистрации права, в Управление Росреестра по Ростовской области представлен договор N1 купли-продажи нежилого помещения от 24.10.2007, объектом которого, наряду с отдельно стоящим одноэтажным зданием, общей площадью 64,2 кв.м., являлась также бетонная площадка, площадью 665 кв.м.

При этом как следует из акта приема-передачи от 24.10.2007, представленного регистрирующему органу в обоих случаях, покупателем приняты и здание, и бетонная площадка.

Данных о внесении изменений и исправлений в пункт договора, определяющий предмет такового, Распеваловым Я.И. не представлено.

Перечисленные выше обстоятельства в своей совокупности позволяют судебной коллегии прийти к выводу о том, что Распеваловым Я.И. не доказаны обстоятельства, на которые он ссылался в обоснование заявленных административных исковых требований, в связи с чем основания для возложения на Управление Росреестра по Ростовской области обязанности зарегистрировать право собственности административного истца в данном случае отсутствуют.

В свою очередь, вывод о законности решения об отказе в государственной регистрации права собственности, исключает правовые основания для возложения на административного ответчика также и обязанности повторно рассмотреть заявление Распевалова Я.И.

При таких обстоятельствах решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.10.2017, подлежит отмене с принятием в соответствии с п.2 ст.309 КАС Российской Федерации по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска Распевалова Я.И.

Руководствуясь ст.ст.309-311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26 октября 2017 года отменить.

Принять новое решение.

Отказать Распевалову Я.И. в удовлетворении требований об оспаривании отказа Управления Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации права от 3 июля 2017 года N61/001/007/2017-7488.

Председательствующий

Судьи: