Решение Ставропольского краевого суда от 10 января 2018 г. по делу N 3а-113/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи О.В.Сицинской,

при секретаре Габриеляне М.Г,

с участием представителя административного истца Шевченко Г.Н, представителя административного ответчика Каплиной К.Е, представителя заинтересованного лица Воронцова И.И,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-839/2017 по административному иску Администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии (заинтересованное лицо - ООО "АПК Ставрополье"),

установил:

Администрация города Ставрополя обратилось с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 04.10.2017 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 26966430 рублей 90 копеек, определенной по состоянию на 01.01.2015 г.; с указанием о применении восстановленной кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 г.

В основании иска администрация города Ставрополя указала, что не согласна с решением административного ответчика об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Полагает отчет, на основании которого принято решение об изменении кадастровой стоимости, не соответствующим требования Федерального закона "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки. Не согласна с выбором объектов-аналогов, примененными корректировками, отсутствием иного подхода к оценке, кроме сравнительного метода. Указывает, что отчет является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии - незаконным и подлежащим отмене.

Представитель административного истца Администрации города Ставрополя Шевченко Г.Н, полномочия которой судом проверены, поддержала заявленные административные исковые требования, полагая их подлежащими удовлетворению. Указывала, что оценщиком необоснованно не мотивирован отказ от применении корректировки на кранную линию, относительно которой расположен оцениваемый объект и отсутствие подобного расположения у объектов-аналогов. Настаивала, что расположение относительно красной линии существенно влияет на стоимость объектов производственного назначения. Также полагала, что оценщиком немотивированно отвергнуто применение корректировки на наличие коммуникаций на оцениваемом участке, и сделан вывод о доступности к коммуникациям объектов-аналогов.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Каплина К.Е, полномочия которой судом проверены, не согласилась с предъявленными административными исковыми требованиями, полагая их не подлежащими удовлетворению. Указывала, что отчет об оценке признан решением Комиссии соответствующим требованиям законодательства. Поясняла, что обязательное письменное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не является обязательным. Каких-либо доказательств соответствия отчета требованиям законодательства, а также решения, построенного на его основе, предоставить не смогла.

Представитель заинтересованного лица ООО "АПК "Ставрополье" Воронцов И.И, полномочия которого судом проверены, поддержал позицию административного ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки не предоставили. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст. 150 КАС РФ определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав предоставленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит административные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По указанной категории споров, в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований ч. 11 ст. 226 КАС РФ возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец Администрация города Ставрополя указала, что оспариваемым решением Комиссии была снижена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем бюджет муниципального образования города Ставрополя терпит убытки по арендным платежам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:022613:45, принадлежит заинтересованному лицу ООО "АПК "Ставрополье" на праве собственности.

Разделом X главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог отнесен к местным налогам, и в соответствии с положениями статей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации налогооблагаемая база устанавливается равной кадастровой стоимости.

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополя. Указанное подтверждает наличие нарушения прав административного истца, что входило в предмет доказывания по данной категории дел.

Срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение Комиссии принято 04.10.2017 года, а административное исковое заявление поступило в суд 11.12.2017 года, то есть в пределах трехмесячного срока, установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, Комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ООО "АПК "Ставрополье" при обращению в Комиссию был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из предоставленных административными ответчиками доказательств, следует, что при рассмотрении заявления ООО "АПК "Ставрополье" принимали участие два члена комиссии - председатель Коротина С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя Григорьева Н.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра").

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, т.к. присутствовало на ее заседании половина членов.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что все присутствующие члены комиссии проголосовали "за". Таким образом, оспариваемое решение принято большинством голосов.

Из предоставленных суду доказательств следует, что, принимая оспариваемое решение, Комиссия установила, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным стандартам оценки. В связи с чем Комиссия пришла к выводу об удовлетворении заявленных требований и изменении кадастровой стоимости, определенной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 26966 430 рублей 90 копеек, на рыночную стоимость равную 10286 000 рублей (то есть на 61,8%).

С указанным выводом суд согласиться не может.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Изучив предоставленный отчет об оценке N 040/2017-3 от 18.09.2017 г, положенный в основу оспариваемого решения Комиссии, суд установилналичие в нем существенных нарушений норм и требований федеральных стандартов оценки.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик в исследовании вопроса о рыночной стоимости объекта использует справочник оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (том 3, 2014 г.).

Приводя и обосновывая вносимые корректировки со ссылкой на указанный справочник, оценщик применяет корректировку на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на торг, на местоположение (нулевая корректировка), на коммуникации (нулевая корректировка), на наличие/отсутствие железнодорожных путей (нулевая корректировка), на площадь.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Справочник оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, опираясь на указанные Методические рекомендации, относит расположение относительно автомагистралей к важным ценообразующим факторам при оценке рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку (стр. 134-135).

При применении корректировки на расположение относительно автомагистралей учитывается удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогичных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог. Корректировка составляет 1,29.

Отказ от данной корректировки оценщиком не мотивирован, о чем верно указано административным истцом.

Между тем, из обстоятельств дела следует, что оцениваемый земельный участок производственного назначения (индустриальная застройка) имеет выезд на дорогу-дублер улицы Селекционной - станцию Селекционную. Объекты-аналоги подобных выходов не имеют. Следовательно, подлежала применению повышающая корректировка в размере 29%.

На странице 50 оценщик обосновывает отказ от ценообразующего фактора наличие на участке инженерных коммуникаций, полагая их затратами, относящимися к строительству и входящих в стоимость строительно-монтажных работ.

Более того, из справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (стр. 134, том 3, 2014 г.) на который ссылается оценщик в отчете (стр. 50) следует, что наличие электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации на оцениваемом земельном участке являются его ценообразующими факторами; определена весомость данных факторов в счет определена рыночной стоимость в размере 0,19; 0,06; 0,06 соответственно (таблица 4.1). Таблица 4.2 продолжая раскрывать корректирующие коэффициенты, указывает значение и доверительный интервал между удельным показателем цены земельных участков с электроснабжением, к удельной цене аналогичных земельных участков, не обеспеченных электроснабжением, как 1,16 (либо интервал от 1,14 до 1,18). Аналогичные показатели корректирующих коэффициентов введены в отношении земельных участок обеспеченных газоснабжением (1,17), водоснабжением и канализацией (1,15) (стр. 135, том 3, 2014).

Следовательно, наличие коммуникаций имеет важное значение при определении рыночной стоимости земельного участка, о чем неверно указал оценщик, не применив указанный фактор, хотя в методике определения рыночной стоимости опирался исключительно на приведенный выше справочник.

Между тем, из приведенных значений корректировок на коммуникации следует, что при оценке земельного участка, обеспеченного (как то указывает оценщик и не оспаривается лицами, участвующими в деле) коммуникациями с аналогичными земельными участками, на которых отсутствуют инженерные коммуникации, должна была быть применена повышающая корректировка в размере 48% (16%- электроснабжение, 17% - газоснабжение, 15% - водоснабжение и канализация). Указанное свидетельствует о наличии существенных недостатков в отчете по определению его рыночной стоимости.

Пункт 5 ФСО N 3 требует того, что содержание отчета об оценки не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

Приведенные замечания очевидно и достаточно свидетельствуют о не соответствии отчета об оценке N 040/2017-3 от 18.09.2017 г. требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что подтверждает обоснованность административных требований Администрации города Ставрополя.

Доказательств, опровергающих доводы административного иска административными ответчиками, на которых ст. 218 КАС РФ возлагалась обязанность доказывания законности принятого решения, суду не предоставлено.

На основании изложенного, оценив предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости N 040/2017-3 от 18.09.2017, составленный ООО "ТРАЙКО", в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии от 04.10.2017 г. N 2073 в отношении установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, принятое на ее основе, - незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению и требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 26966430 (двадцать шесть миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста тридцать) рублей 90 копеек, с указанием о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административный иск Администрации города Ставрополя - удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 04.10.2017 г. N 2073 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в соответствии с отчетом об оценки, - незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 26966430 (двадцать шесть миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч четыреста тридцать) рублей 90 копеек.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская