Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 декабря 2017 г. по делу N 33-40531/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Грибова Д.В,

судей Лукашенко Н.И, Катковой Г.В,

при секретаре Марченко Е.В,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукашенко Н.И.

гражданское дело по апелляционной жалобе К.В.Г. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 20 июня 2017г, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований К.В.Г. к АО "**" об уменьшении покупной цены, о признании права собственности на долю в незавершенном строительном объекте - отказать.

УСТАНОВИЛА:

К.В.Г. обратился в суд с указанным иском к АО "**" об уменьшении покупной цены, о признании права собственности на долю в незавершенном строительном объекте, указывая, что в соответствии с соглашениями об уступке прав и обязанностей по предварительным договорам купли-продажи апартаментов от ** года, ** года к истцу перешло право требования заключения основного договора купли-продажи апартаментов, в соответствии с которыми ответчик обязуется передать в собственность истца помещения (апартаменты) общей площадью ** кв.м. (лот N **), ** кв.м. (лот N **), ** кв.м. (часть помещения N ** - коридора). Общая площадь помещений (апартаментов), подлежащих передаче истцу, исходя из условий договоров, составляет ** кв.м. Срок заключения основного договора был определён в предварительных договорах, в соответствии с которыми основной договор должен был быть заключен ** года при условии внесения полностью обеспечительного платежа и получения продавцом соответствующих документов на апартаменты, необходимых для регистрации права собственности покупателя, но не позднее ** года, а по договору от ** года - не позднее ** года. Примерно с ** года строительные работы на объекте ответчиком остановлены. Основной договор до настоящего времени сторонами не заключён, реконструкция здания не завершена. Требование истца о заключении основного договора купли-продажи от ** года оставлено ответчиком без удовлетворения. Актом экспертного исследования N ** от ** года, выполненного ООО "**", установлено, что здание - строение N ** по ул. ** г. Москвы имеет степень готовности ** %, апартаменты, подлежащие передаче истцу, имеют степень готовности ** %, в натуре не выделены, но при проведении необходимых мероприятий по возведению ограждающих конструкций их выделение в натуре возможно. В соответствии с условиями предварительных договоров стоимость всего недвижимого имущества, подлежащего передаче истцу, составляет ** долларов США. Истцом фактически уплачено ** долларов США, что составляет ** % от общей стоимости апартаментов. Ссылаясь на положения ст. ст. 130, 218, 503, 504, 505, 739 ГК РФ, ст. ст. 24, 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, указывая, что поскольку работы по реконструкции на объекте не ведутся, истец вправе рассчитывать на получение объекта в недостроенном виде, с уменьшением покупной цены. В этой связи истец просил суд: уменьшить покупную цену помещения (апартаментов): лот N **, лот N **, части помещения N ** - коридора, общей площадью ** кв.м, расположенного на ** этаже дома строения N ** дома N ** по ул. ** г. Москвы, кадастровый номер **, до цены, уплаченной ответчику, в размере, эквивалентном **долларов США; признать за истцом право собственности на долю в незавершенном строительстве, объекте - строении N ** дома N ** по ул. ** г. Москвы в виде помещения (апартаментов): лот N **, лот N **, части помещения N ** - коридора, общей площадью ** кв.м, расположенного на ** этаже дома строения N ** дома N ** по ул. **г. Москвы, кадастровый номер **.

В судебное заседание истец К.В.Г. не явился, о времени, дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по доверенности З.А.Р. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика АО "**" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, возражений относительно иска суду не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, временный управляющий АО "**" Ш.Д.Ю. в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте судебного заедания извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений и ходатайств относительно иска не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО "**" по доверенности К.А.Н. в судебном заседании считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска.

Представитель третьего лица ООО "**" в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте судебного заедания извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений и ходатайств относительно иска не представил.

Суд постановилуказанное выше решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе. Стороны в заседание судебной коллегии не явились, извещались о слушании дела надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установилобстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Между продавцом АО "**" и покупателем ООО "**" ** года был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей (ориентировочной) площадью ** кв. м, расположенного по адресу: **, а именно: ** этаж - комната **, антресоль ** этажа - комната ** (Лот **) (л.д. 9-14 т.1).

В соответствии с п. ** предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее ** года.

Общая цена недвижимости установлена п. * предварительного договора в размере ** доллар США, с оговоркой о её уточнении в основном договоре, исходя из расчета ** долларов США, включая НДС 18 % в размере ** долларов США, за ** кв.м. недвижимости.

Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. ** предварительного договора, согласно которому оплата общей (продажной) цены недвижимости производится покупателем в течение пяти рабочих дней с момента подписания основного договора.

По соглашению от ** года о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ** года ООО "**" уступило свои права и обязанности покупателя по предварительному договору К.В.Г. (л.д. 7-8 т.1).

В соответствии с п. ** соглашения об уступке прав и обязанностей обеспечительный платеж, оплаченный покупателем продавцу в размере ** долларов США, на основании п. ** договора засчитывается продавцом в счет оплаты части обеспечительного платежа новым покупателем. Остаток обеспечительного платежа в размере ** долларов США новый покупатель перечисляет продавцу на основании п. ** договора.

Между продавцом АО "**" и покупателем М.С.А. ** года был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей (ориентировочной) площадью ** кв.м, расположенного по адресу: **, а именно: ** этаж - комната **, антресоль ** этажа - комната ** (Лот **) (л.д. 16-20 т.1).

В соответствии с п. ** предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее ** года.

Общая цена недвижимости установлена п. ** предварительного договора в размере ** долларов США, с оговоркой о её уточнении в основном договоре, исходя из расчета ** долларов США, включая НДС 18 % в размере ** долларов США, за ** кв.м. недвижимости.

Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. ** предварительного договора, согласно которому оплата общей (продажной) цены недвижимости производится покупателем в течение пяти рабочих дней с момента подписания основного договора.

По соглашению от ** года о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ** года М.С.А. уступила свои права и обязанности покупателя по предварительному договору К.В.Г. (л.д. 15 т.1).

В соответствии с п. **соглашения об уступке прав и обязанностей обеспечительный платеж, оплаченный покупателем продавцу в размере ** долларов США, на основании п. ** договора засчитывается продавцом в счет оплаты части обеспечительного платежа новым покупателем. Остаток обеспечительного платежа в размере ** долларов США новый покупатель перечисляет продавцу на основании п. ** договора.

Между продавцом АО "**" и покупателем М.С.А. ** года был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, общей (ориентировочной) площадью ** кв.м, расположенного по адресу: **, а именно: ** этаж, часть помещения N ** (л.д. 22-26 т.1).

В соответствии с п. ** предварительного договора основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее ** года.

Общая цена недвижимости установлена п. ** предварительного договора в размере ** долларов США, с оговоркой о её уточнении в основном договоре, исходя из расчета ** доллар США, включая НДС 18 % в размере ** долларов США, за ** кв.м. недвижимости.

Порядок оплаты стоимости недвижимости установлен п. ** предварительного договора.

По соглашению от ** года о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ** года М.С.А. уступила свои права и обязанности покупателя по предварительному договору К.В.Г. (л.д. 21 т.1).

В соответствии с п. ** соглашения об уступке прав и обязанностей обеспечительный платеж, оплаченный покупателем продавцу в размере ** долларов США, на основании п. ** договора засчитывается продавцом в счет оплаты части обеспечительного платежа новым покупателем. Остаток обеспечительного платежа в размере ** долларов США новый покупатель перечисляет продавцу на основании п. ** договора.

Всего по предварительным договорам было перечислено ответчику денежных средств на сумму ** долларов США, что подтверждается представленными платежными поручениями (л.д. 32-64 т.1).

Согласно ст.ст. 56, 60 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно акту экспертного исследования N **, составленному специалистом ООО "**" ** ** года, степень готовности здания, расположенного по адресу: **, по состоянию на ** г. составляет ** %. Степень готовности апартаментов - лот **, часть коридора N **, расположенных в здании по адресу: **, по состоянию на ** г. составляет ** %. По состоянию на ** г. помещения (апартаменты, лот **, часть коридора N **) в натуре не выделены. При выполнении необходимых мероприятий по возведению ограждающих конструкций, согласно проектному решению, выделение (обособление от других помещений и мест общего пользования) апартаментов, лот **, часть коридора N ** в натуре возможно (л.д. 155-208 т.1).

Из материалов дела следует, что предварительные договоры не предусматривали обязанность покупателя предварительно оплатить приобретаемое помещение ни полностью, ни в какой-либо части.

Что касается обязанности покупателя по внесению обеспечительного платежа, то согласно п. ** предварительных договоров, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обеспечительный платеж, установленном договором.

В данном пункте договоров прямо указано, что обеспечительный платеж не является авансом или задатком.

Более того, пунктом ** предварительных договоров установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате общей (продажной) цены недвижимости внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены недвижимости.

Обеспечение обязательств стороны по заключению основного договора путем внесения обеспечительного платежа не противоречило законодательству, действовавшему на момент возникновения рассматриваемых правоотношений. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01 июня 2015 года, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Приведенные условия предварительного договора относительно оплаты цены недвижимости и обеспечительного платежа сформулированы предельно ясно и четко, не дают возможности их иного толкования, сформулированы таким образом, что у истцов не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся ими в качестве доли участия в строительстве объекта недвижимого имущества.

Указание в п. ** предварительных договоров о том, что при надлежащем выполнении покупателем обязательств по заключению основного договора уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты цены недвижимости по основному договору, безусловно предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон.

Право собственности АО "**" на помещение общей площадь ** кв. м. по адресу: **, общей площадью ** кв.м, было зарегистрировано ** г, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N **, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ** года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве **.

Каких-либо упоминаний о строительстве или реконструкции объектов недвижимого имущества предварительные договоры не содержат.

В состав помещений, принадлежащих АО "**", входят комнаты на этажах, антресолях этажей, в подвале.

Доказательства того, что принадлежащие АО "**" помещения по адресу: **, после заключения предварительных договоров с истцом подвергалось реконструкции, а также доказательства привлечения денежных средств истца для строительства или реконструкции спорного объекта недвижимого имущества суду не представлены.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания правоотношений сторон договором купли-продажи недвижимого имущества или договором участия в долевом строительстве не имеется. По своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 ГК РФ.

Согласно п. ** предварительных договоров, покупатель был уведомлен, что на момент заключения предварительного договора недвижимость находилась в залоге.

А пункт ** предварительных договоров содержал оговорку о том, что основной договор должен быть заключен сторонами при условии снятия залога с апартамента.

На момент заключения сторонами предварительных договоров помещение, площадью ** кв.м, по адресу: **, передано в залог ПАО "**" по договору об ипотеке N ** от ** г. Государственная регистрация ипотеки произведена ** г, запись регистрации **.

Сведений о прекращении ипотеки суду не представлено.

В силу ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Из объяснений представителя третьего лица ПАО "**" следует, что залогодержатель согласия на отчуждение предмета ипотеки не давал.

АО "**" обращалось к залогодержателю по вопросу согласия на заключение предварительных договоров купли-продажи.

В ответ на данное обращение ПАО "**" разъяснило залогодателю отсутствие необходимости на получение согласий на заключение предварительных договоров купли-продажи, однако указало, что в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ в случае заключения основного договора, влекущего отчуждение предмета ипотеки, предварительное получение согласия банка обязательно.

Основные договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами заключены не были.

При этом сведения о готовности объекта строительства в настоящем деле правового значения для разрешения указанного спора не имеют, поскольку степень готовности здания не влияет на возникновение либо прекращение прав относительно спорных апартаментов у истца при отсутствии основного договора купли-продажи.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствуясь ст. ст. 307, 346, 429 ГК РФ, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, при этом суд исходил из того, что оснований для признания за истцом права собственности на спорное имущество не имеется и уменьшения покупной цены, поскольку между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, соответствующий требованиям ст. 429 ГК РФ. При этом, доказательств того, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве не представлено.

Судом сделан верный вывод о том, что поскольку спорное имущество находится в залоге по договору ипотеки у третьего лица ПАО "**", для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ, однако последний своего согласия на отчуждение спорного имущества не давал, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании, на основании представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в порядке ст. 67 ГПК Российской Федерации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены постановленного решения, по существу сводятся к несогласию истца с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, при разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции соблюдены.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Басманного районного суда г. Москвы от 20 июня 2017г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: