Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2017 г. по делу N 33-42973/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,

судей Удова Б.В, Бобровой Ю.М,

с участием прокурора Бокова Р.К,

при секретаре Шумлянской В.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Федоровича О.Ю, апелляционным жалобам представителя Федоровича О.Ю. по доверенности Борисовой С.М. и представителя Федоровича О.Ю. по доверенности Любченко Н.Я. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Пашаева Андрея Игоревича к Пашаевой Ольге Андреевне, Федорович Олегу Юрьевичу, Департаменту городского имущества г. Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, нечинении препятствий в пользовании имуществом, обязании выдать ключи удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 25 декабря 2015 года между Федорович Олегом Юрьевичем и Пашаевой Ольгой Андреевной, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки : аннулировать запись N * о переходе права собственности на квартиру по адресу: *, на Федорович Олега Юрьевича.

Возвратить право собственности Пашаевой Ольги Андреевны на квартиру по адресу: *.

Взыскать с Пашаевой Ольги Андреевны в пользу Федорович Олега Юрьевича стоимость квартиры в размере 5 100 000 руб.

Выселить Федорович Олега Юрьевича из квартиры по адресу: *.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Федорович Олега Юрьевича к Пашаеву Андрею Игоревичу о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета - отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Пашаев А.И. обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, заключенного 25 декабря 2015 года между ответчиками.

Свои требования истец мотивировал тем, что данный договор нарушает его права, поскольку он зарегистрировал в указанной квартире и приобрел пожизненное право пользования квартирой, обязательство по снятию регистрации не давал. В пункте 6 договора указано, что продаваемая квартира свободна от проживания и иных прав и притязаний 3-х лиц, что не соответствует действительности. В пункте 8 договора указано, что продавец обязуется сняться сам и снять его, Пашаева А.И, с регистрационного учета в течение 12 дней с момента перехода права на квартиру, что также не соответствует действительности. Он, истец, в период приватизации квартиры 24 апреля 2009 года был зарегистрирован в квартире, написал письменный отказ от приватизации в пользу дочери Пашаевой О.А, поэтому является полноправным пользователем. Он является дееспособным лицом, ответчица Пашаева О.А. его опекуном не является, поэтому не могла взять на себя обязанности о снятии с регистрационного учета без его ведома и согласия. Согласно ст.558 ГК РФ в договоре при отчуждении жилого помещения должно быть указано право лица, которое в нем проживает на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

В ходе судебного разбирательства истец Пашаев А.И. уточнил исковые требования, просил выселить ответчика Федоровича О.Ю. из спорной квартиры, в которую ответчик заселился в результате незаконной сделки - договора купли-продажи, поменял замки в квартире и не впускает его. Также истец просил признать договор передачи квартиры в собственность недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки, признать отказ от участия в приватизации недействительным, возвратить квартиру в муниципальную собственность по тем основаниям, что будучи юридически неграмотным, в 2009 году при оформлении приватизации квартиры подписал отказ от приватизации в пользу дочери при условии, что данная квартира при его жизни никогда продаваться не будет. Решение об отказе от приватизации было им принято под влиянием заблуждения. Квартира была продана без его ведома и согласия.

Также Пашаев А.И. предъявил исковые требования к Федоровичу О.Ю. об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании передачи ключей от квартиры, обеспечении свободного доступа, поскольку в спорной квартире проживают неизвестные ему лица, установлены новые дверные замки, в предоставлении ключей ему отказали.

Федорович О.Ю. обратился с исковыми требованиями к Пашаеву А.И. о признании прекратившим право пользования и снятии с регистрационного учета по тем основаниям, что он на основании договора купли-продажи является собственником спорной квартиры, в связи с переходом права собственности на спорное жилое помещение право пользования зарегистрированного в квартире Пашаева А.И. прекратилось.

Определением суда были объединены в одно производство гражданские дела по иску Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, выселении, признании договора передачи квартиры в собственность недействительным, применении последствий недействительности сделки, возврате жилого помещения в муниципальную собственность ; по исковым требованиям Пашаева А.И. к Федоровичу О.Ю. об устранении препятствий в пользовании квартирой, об обязании передачи ключей от квартиры и обеспечении свободного доступа и по иску Федоровича О.Ю. к Пашаеву А.И. о признании прекратившим право пользования, снятии с регистрационного учета.

Определением Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года производство по делу в части исковых требований Пашаева А.И. о признании договора передачи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании отказа от участия в приватизации недействительным, возвращении жилого помещения в муниципальную собственность, восстановлении доли в праве собственности на квартиру прекращено в связи с отказом истца Пашаева А.И. от указанных требований.

В судебном заседании представитель истца Пашаева А.И. - Пашаева М.В. просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Представитель ответчика Федоровича О.Ю. - Куликова О.И. исковые требования Пашаева А.И. не признала, встречные исковые требования поддержала.

Представитель Департамента городского имущества, привлеченного судом к участию в деле, в качестве ответчика по доверенности Паршикова А.А. полагала исковые требования Пашаева А.И. подлежащим удовлетворению, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Ответчик Пашаева О.А, представитель Управления Росреестра г. Москвы в судебное заседание не явились, извещены.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого просят Федорович О.Ю, представители Федоровича О.Ю. по доверенности Любченко Н.Я. и Борисова С.М. по доводам апелляционных жалоб и дополнительной апелляционной жалобы, полагая решение незаконным и необоснованным, поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года решение Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года отменено в части удовлетворения исковых требований Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обязании устранить препятствия в пользовании путем передачи ключей и обеспечении свободного доступа в квартиру, выселении, снятии с регистрационного учета, обязании аннулировать запись в ЕГРП и внесении записи об обременении с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Московского городского суда от 26 сентября 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 мая 2017 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Изучив материалы дела при новом апелляционном рассмотрении, выслушав Пашаева А.И, представителя Пашаева А.И. по доверенности Пашаеву М.В, выслушав Федоровича О.Ю, адвоката Борисову С.М, представляющую интересы Федоровича О.Ю, выслушав прокурора Бокова Р.К, рассмотрев дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнительной апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела ; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права ( статья 330 ГПК РФ).

Из материалов дела видно, что ответчице Пашаевой О.А. на основании договора передачи квартиры в собственность от 24 апреля 2009 года принадлежало спорное жилое помещение- квартира, расположенная по адресу: *.

В квартире кроме ответчицы зарегистрирован ее отец Пашаев А.И, истец по настоящему делу

25 декабря 2015 года между Пашаевой О.А. ( продавец) и Федоровичем О.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры...

В пункте 8 договора купли-продажи указано, что на день подписания настоящего договора в квартире зарегистрированы продавец Пашаева О.А. и Пашаев А.И. Продавец обязуется сняться сам и снять Пашаева А.И. с регистрационного учета по адресу квартиры в течение 12 календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Третьих лиц, имеющих право пользования квартирой в соответствии с действующим законодательством, нет.

Ответчицей Пашаевой О.А. было также составлено нотариально заверенное заявление, согласно которому она, являясь продавцом квартиры, не возражает о снятии с регистрационного учета в данной квартире своего отца Пашаева А.И, а также обязуется не препятствовать снятию его с регистрационного учета.

19 января 2016 года Пашаевой О.А. была получена обусловленная договором стоимость квартиры в размере 5 100 000 руб, что подтверждается соответствующей распиской.

20 января 2016 года квартира была передана ответчику Федоровичу О.Ю. по акту приема-передачи.

Федорович О.Ю. зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру, о чем 19 января 2016 года в ЕГРП была сделана запись N *.

Учитывая, что в нарушение ч.1ст.558 ГК РФ в договоре купли-продажи квартиры не указано о праве пользования Пашаева П.И. спорным жилым помещением, суд первой инстанции пришел к выводу о признании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Пашаевой О.А. и Федоровичем О.Ю, недействительным, применении последствий недействительности сделки, возвратил квартиру в собственность Пашаевой О.А, аннулировал в ЕГРП запись о регистрации права собственности Федоровича О.Ю. на спорную квартиру, взыскал с Пашаевой О.А. в пользу Федоровича О.Ю. денежные средства в размере 5 100 000 руб, а также выселил Федоровича О.Ю. из спорной квартиры.

Однако. с данными выводами суда об удовлетворении исковых требований в указанной части согласиться нельзя ввиду следующего.

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру или другое недвижимое имущество ( ст.130).

Нормами ст.550 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п.2 ст.434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением ( ст.558 ГК РФ).

Из оспариваемого договора купли-продажи спорной квартиры от 25 декабря 2015 года усматривается, что предмет договора сторонами сделки определен, цена согласована, форма договора соблюдена.

Из материалов дела следует, что фактически договор купли-продажи исполнен, денежные средства по договору переданы в полном объеме, квартира по акту приема-передачи передана ответчику Федоровичу О.Ю, который пользуется данной квартирой, Федорович О.Ю. пользуется спорным жилым помещением.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожная, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела следует, что Пашаев А.И. отказался от своего права на участие в приватизации спорной квартиры, дал согласие на передачу квартиры в собственность своей дочери - Пашаевой О.А.

В соответствии со ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ " О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом иди договором.

Согласно ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541- " О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих несовершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях,предусмотренных названным законом, иными правовыми актами РФ и субъектов РФ. Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя ( ч.4 ст.69 ЖК РФ). Данная норма не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Таким образом, право бессрочного пользования квартирой при переходе права собственности к иному лицу сохраняется за истцом независимо от достижения соглашения об этом между продавцом и покупателем жилого помещения.

Оспариваемой сделкой права истца не нарушаются, поскольку, как до заключения договора купли-продажи, так и после его заключения истец Пашаев А.И. обладал и продолжает обладать только правом бессрочного пользования квартирой, поскольку правомочиями собственника он не обладал.

Таким образом, объем прав истца в отношении спорного жилого помещения после заключения оспариваемого договора купли-продажи не изменился.

Допустимых, достоверных доказательств, подтверждающих довод стороны истца о нарушении требований закона при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры, не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по основаниям ст.168 ГК РФ, как не соответствующего требованиям закона, а именно ст.558 ч.1 ГК РФ, применении последствий недействительности сделки, выселении Федоровича О.Ю, обязании аннулировать запись в ЕГРП у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия находит решение суда об удовлетворении исковых требований в указанной части подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Федоровичу О.Ю. о признании Пашаева А.И. прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции принял во внимания положения ст.292 ГК РФ, ч.4 ст.31 ЖК РФ, ст.19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ " О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", обоснованно исходил из того, что, поскольку Пашаев А.И. отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию своей дочери Пашаевой О.А, за ним сохраняется право пользования спорным жилым помещением.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции, основанным на приведенных нормах действующего законодательства, согласна, оснований к отмене решения суда в указанной части не усматривает.

Разрешая спор, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Пашаева А.И. в части нечинения препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи, поскольку судом удовлетворены исковые требования о признания сделки недействительной, применены последствия недействительности сделки.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части и находит решение суда в указанной части подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ответчик Федорович О.Ю. занимает спорное жилое помещение, в квартире сменены замки, ключи от которых истцу не переданы.

Поскольку за истцом Пашаевым А.И. сохраняется право пользования спорным жилым помещением, ответчик Федорович О.Ю. не вправе чинить ему препятствия в пользовании и проживании, обязан передать ключи.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований Пашаева о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании выдать ключи от квартиры.

Руководствуясь стст.328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 20 января 2017 года в части удовлетворения исковых требований Пашаева А.И. к Пашаевой О.А, Федоровичу О.Ю. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности, выселении, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований Пашаеву А.И. об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи, отменить.

Постановить в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Пашаеву Андрею Игоревичу к Пашаевой Ольге Андреевне, Федоровичу Олегу Юрьевичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, выселении, отказать.

Исковые требования Пашаева А.И. об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании выдать ключи от квартиры, удовлетворить.

Обязать Федоровича О.Ю. не чинить препятствий Пашаеву А.И. в пользовании квартирой по адресу: *.

Обязать Федоровича О.Ю. передать Пашаеву А.И. ключи от квартиры по адресу: *.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий :

Судьи :