Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 ноября 2017 г. по делу N 33-45551/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибовой Е.Н.,

судей Дементьевой Е.И, Дорохиной Е.М,

при секретаре Ляховой М.С,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика фио на решение Коптевского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 г, которым постановлено:

исковые требования наименование организации в лице ликвидатора наименование организации к фио о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Расторгнуть Кредитный договор N 11п-13 от 28.03.2013 года, заключенный между наименование организации и фио.

Взыскать с фио в пользу наименование организации в лице ликвидатора наименование организации задолженность по Кредитному договору N 11п-13 от 28.03.2013 года в размере 19 274 849 рублей 35 копеек, в том числе: 15 000 000 рублей 00 копеек - основной долг, 4 274 849 рублей 35 копеек - повышенные проценты (36 % годовых) за период с 01.07.2014 года по 15.04.2015 года.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- жилой дом, общей площадью 1 049,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50-50-23/025/2010-284, расположенный по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 8 000 000 рублей;

- гараж, общей площадью 329,6 кв. м, расположенный по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 3 500 000 рублей;

- земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 800 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:0121, находящийся по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 2 700 000 рублей;

- земельный участок для дачного строительства, общей площадью 1 018 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:168, находящийся по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 1 500 000 рублей;

- земельный участок, общей площадью 1 100 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:158, находящийся по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 1 300 000 рублей.

Определить способ реализации заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с фио в пользу наименование организации в лице ликвидатора наименование организации расходы по оплате государственной пошлины в размере 72 000 рублей 00 копеек,

УСТАНОВИЛА:

наименование организации в лице ликвидатора наименование организации, назначенной решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2014 г, обратилось в суд с иском к фио о расторжении заключенного между сторонами 28.03.2013 г. кредитного договора N 11п-13, взыскании задолженности по указанному договору в общей сумме 19 274 849,35 руб, включая основной долг в сумме 15 000 000 руб. и проценты за пользование кредитными средствами за период с 01.07.2014 по 15.04.2015 гг. в сумме 4 274 849,35 руб, а также об обращении взыскания на предмет залога - жилой дом, общей площадью 1 049,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50-50-23/025/2010-284, расположенный по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 8 000 000 рублей; гараж, общей площадью 329,6 кв. м, расположенный по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 3 500 000 рублей; земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 800 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:0121, находящийся по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 2 700 000 рублей; земельный участок для дачного строительства, общей площадью 1 018 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:168, находящийся по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 1 500 000 рублей; земельный участок, общей площадью 1 100 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:158, находящийся по адресу: адрес, адрес, установив начальную продажную цену в размере 1 300 000 рублей, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Одновременно истец просил возместить судебные расходы в сумме 72 000 рублей. В обоснование заявленных требований истец указал на неисполнение заемщиком фио обязательств по кредитному договору, - на основании которого ей был предоставлен кредит в сумме 15 000 000 рублей на срок по 28.03.2016 г. под 18 % годовых, - исполнение которых было обеспечено залогом перечисленного выше имущества.

Представитель истца наименование организации фио в заседание суда первой инстанции явилась, заявленные требования поддержала; ответчик фиоО, в суд не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась заблаговременно, однако телеграфное судебное уведомление, направленное ей по указанному в кредитном договоре адресу, равно как и ранее направленные почтовые, было возвращено в связи с отсутствием адресата, в связи с чем дело было рассмотрено в ее отсутствие.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого и вынесении нового - об отказе в удовлетворении заявленных требований - просит ответчик фио по доводам апелляционной жалобы.

Определением Коптевского районного суда г. Москвы от 27.11.2015 г. суд допустил замену стороны истца наименование организации его правопреемником - наименование организации.

Ответчик фио в заседание судебной коллегии не явилась, ее представитель фио явилась, представила дополнение к апелляционной жалобе, ее доводы поддержала и пояснила, что на переданном в залог кредитору земельном участке, кадастровый номер 50:23:телефон:158 на момент заключения договора залога уже имелось еще одно строение, не оформленное надлежащим образом - жилой дом площадью 55,3 кв.м, начальная продажная стоимость которого определена не была, и представила копию экспертного заключения, полученного в ходе рассмотрения заявления фио об изменении способа и порядка исполнения обжалуемого решения и изменении начальной продажной цены предмета залога.

Представители истца наименование организации - фио и фио - в суд апелляционной инстанции явились, просили оставить обжалуемое решение без изменения, полагали апелляционную жалобу необоснованной и указали, что производство по заявлению фио об изменении начальной продажной цены предмета залога было прекращено определением Раменского городского суда адрес.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению в части описания объекта недвижимости, на который обращено взыскание, и его начальной продажной цены, тогда как основания к его отмене в остальной части отсутствуют, в силу следующего.

При разрешении требований о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности, суд правильно применил нормы материального права, ст.ст. 819, 820, 807-811 ГК РФ, проанализировал условия заключенного между сторонами кредитного договора и представленные доказательства.

Так, в ходе рассмотрения дела судом было установлено, что 28.03.2013 г. между сторонами был заключен кредитный договор N 11п-13, в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в сумме 15 000 000 руб. на срок по 28.03.2016 г. под 18 % годовых на условиях целевого использования, срочности, платности и возвратности.

В соответствии с п. 2.6 кредитного договора, уплата процентов заемщиком производится ежемесячно, не позднее последнего дня месяца, начиная с апреля 2013 года и одновременно с погашением суммы основного долга, не позднее 28 марта 2016 года, в соответствии с расчетом Кредитора. Согласно п. 2.8. Кредитного договора, при несвоевременном внесении платежа в погашение кредита, процентов, комиссий заемщик уплачивает кредитору вместо процентов, предусмотренных п. 1.1. Договора, повышенные проценты в размере 36 % процентов годовых с даты, следующей за датой нарушения заемщиком своих обязательств, до даты фактического исполнения нарушенного обязательства включительно.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Исполнение заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов, на основании договора от 28.03.2013 г. было обеспечено залогом следующего принадлежащего ответчику имущества:

- жилого дома, общей площадью 1 049,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50-50-23/025/2010-284, по адресу: адрес, адрес;

- гаража, общей площадью 329,6 кв. м, по адресу: адрес, адрес;

- земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 800 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:0121, по адресу: адрес, адрес;

- земельного участка для дачного строительства, общей площадью 1 018 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:168, по адресу: адрес, адрес;

- земельного участка, общей площадью 1 100 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:158, по адресу: адрес, адрес (п. 1.2. Договора залога).

В соответствии с п. 1.3 договора залога, перечисленное выше имущество было оценено сторонами в общей сумме 17 000 000 рублей, в том числе жилой дом - в сумме 8 000 000 рублей, гараж - в сумме 3 500 000 рублей, земельный участок, общей площадью 1 800 кв. м. - в размере 2 700 000 рублей; земельный участок, общей площадью 1 018 кв. м. - в размере 1 500 000 рублей; земельный участок, общей площадью 1 100 кв. м. - в размере 1 300 000 рублей.

Судом было установлено и подтверждается представленным доказательствами то обстоятельство, что наименование организации свои обязательства надлежащим образом исполнил и предоставил фио кредит в сумме 15 000 000 руб, тогда как ответчик допустила нарушение установленные кредитным договором обязательств, в связи с чем 20.03.2015 г. кредитор направил ответчику требование о расторжении кредитного договора, досрочном возврате кредита и уплате процентов в течение 15 дней со дня получения требования, - что соответствует условиям кредитного договора, п. 4.1, а также положениям п. 2 ст. 811 ГК РФ.

По состоянию на 15.04.2015 г. размер задолженности фио составлял 19 274 849,35 руб, включая основной долг в сумме 15 000 000 руб. и проценты за пользование кредитными средствами в сумме 4 274 849,35 руб, в т.ч. повышенные, начисленные в связи с просрочкой платежей в размере 36 % годовых, за период с 01.07.2014 по 15.05.2015 гг.

Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество и устанавливая его начальную продажную цену, суд руководствовался положениями гражданского законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения, - но исходил из оценки заложенного имущества, определенной сторонами в соответствии с заключенным между ними договором залога от 28.03.2013 г, однако, судом не было учтено, что в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом; если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как видно из материалов дела, залогодатель фио в судебном заседании участия не принимала и соглашения между залогодателем и залогодержателем о начальной продажной цене заложенного имущества достигнуто не было, а отчет оценщика стороной истца в суд представлен не был, что, тем не менее, не освобождало суд от обязанности установить юридически значимые обстоятельства, в том числе установить начальную продажную цену недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции было установлено, что на земельном участке площадью 1100 кв.м, кадастровый номер 50:23:телефон:158, расположен жилой дом площадью 55,3 кв.м, и кирпичный забор, протяженностью 260 м, - которые не поименованы в договоре залога, но совместно с иным расположенным на заложенных участках имуществом образуют единое домовладение.

В соответствии с п. 1 ст. 65 вышеназванного Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке; если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела сторонами не было заявлено о проведении судебно-оценочной экспертизы, но представлено экспертное заключение N 17М/662-2-4782/17-ОЭ от 23.10.2017 г, подготовленное наименование организации и полученное с соблюдением требований закона, а именно, в процессе рассмотрения Раменским городским судом адрес заявления фио об изменении начальной продажной цены предмета залога, судебная коллегия полагает, что названное заключение может быть принято за основу для определения начальной продажной цены предмета залога, а при разрешении вопроса о обращении взыскания на предмет залога, необходимо учитывать также и жилой дом площадью 55,3 кв.м, и иные возведенные на земельных участках сооружения.

С учетом приведенных выше положений Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, и учитывая, что согласно вышеназванному заключению N 17М/662-2-4782/17-ОЭ от 23.10.2017 г, начальная продажная цена жилого дома, общей площадью 1 049,7 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50-50-23/025/2010-284, по адресу: адрес, адрес; гаража, общей площадью 329,6 кв. м, по адресу: адрес, адрес; земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1 800 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:0121, по адресу: адрес, адрес; земельного участка для дачного строительства, общей площадью 1 018 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:168, по адресу: адрес, адрес; земельного участка, общей площадью 1 100 кв. м, кадастровый (условный) номер: 50:23:телефон:158, по адресу: адрес, адрес (п. 1.2. Договора залога), а также расположенных по тому же адресу жилого дома площадью 55,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 50:23:телефон:158 и кирпичного забора, составляет 60 600 000 руб, - начальная продажная цене перечисленного выше имущества составит 80 % от указанной суммы, или 48 480 000 руб.

С учетом изложенного выше, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение применительно к правилам ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению в части обращения взыскания на предмет залога, с уточнением его описания и установлением начальной продажной цены в сумме 48 480 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Коптевского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 г. изменить в части описания предмета залога и его начальной продажной цены, указав начальную продажную стоимость в сумме 48 480 000 руб. и дополнив перечень имущества, на которое обращается взыскание, жилым домом площадью 55,3 кв.м, кадастровый номер 50:23:телефон:888.

В остальном решение Коптевского районного суда г. Москвы от 29 июня 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: