Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2017 г. по делу N 33-48579/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Михалиной С.Е.,

судей Леоновой С.В. и Исюк И.В,

при секретаре Бастрон И.А,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалиной С.Е. дело по апелляционной жалобе ответчика ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" на решение Троицкого районного суда города Москвы от 29 августа 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Ханикяна Л.М. удовлетворить;

Расторгнуть договор купли-продажи N***от 12 февраля 2016 г. земельного участка, с кадастровым номером ***площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенный между ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" и Ханикяном Л.М.;

Взыскать с ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" в пользу Ханикяня Л.М. уплаченные по договору ***руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере ***руб, расходы по оплате услуг представителя в размере ***руб, а всего ***руб.;

Возвратить в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев-Закрытого паевого инвестиционного фонда "Подольский" земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***;

Решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного фонда "Подольский" на земельный участок с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***,

УСТАНОВИЛА:

Ханикян Л.М. обратился в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский", с учетом уточненных требований (л.д.119-120), о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, предназначенного для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, заключенного сторонами 12 февраля 2016 г, взыскании в его пользу уплаченных по договору денежных средств в размере ***руб, возвращении в собственность продавца земельного участка с кадастровым номером ***.

В обоснование заявленных требований истец указал, что при заключении договора купли-продажи продавцом ему не было сообщено о наличии ограничений со стороны ООО "Газпром Трансгаз", в силу которых он не имеет возможности использовать земельный участок по целевому назначению.

В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца Шальнев И.Ф. явился, исковые требования поддержал, указав, что при заключении договора представитель продавца указывал на возможность ведения строительства на земельном участке.

Представитель ответчика по доверенности Самонкин А.В. в судебное заседание суда первой инстанции явился, против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.102-104), указав, что при заключении договора купли-продажи ответчик 12 февраля 2016 г. уведомил покупателя о наличии на земельном участке специальной территории с особым режимом использования, чем исполнил обязанность по предоставлению покупателю имеющейся информации об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Суд постановилвышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" по доводам апелляционной жалобы.

В заседание судебной коллегии представитель третьего лица Управления Росреестра по г.Москве не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении дела слушанием не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца Ханикяна Л.М. по доверенности Глотова Д.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" по доверенности Рогозинского В.Г, поддержавшего доводы жалобы, проверив материалы дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Разрешая спор, суд первой инстанции установилюридически значимые по делу обстоятельства, дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствовался подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами права, ст. ст. 263, 450, 549, 460 ГК РФ, ст. 37, 40 Земельного кодекса РФ, и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Частью 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 12 февраля 2016 г. между ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" и Ханикяном Л.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка N***, по условиям которого, Ханикян Л.М. приобретает участок общей площадью *** кв.м, разрешенное использование: для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенный по адресу: ***, свободный от зданий, строений, сооружений, который будет образован в результате раздела земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** (л.д.12-17).

В соответствии с условиями договором цена земельного участка согласована сторонами в размере *** долларов США.

Согласно п.1.4 договора продавец гарантировал, что на момент заключения договора первоначальный земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, за исключением: ограничений в использовании первоначального земельного участка, указанных в кадастровом паспорте (выписке) земельного участка; ограничения (обременения) права на первоначальный земельный участок, зарегистрированного в ЕГРН-доверительное управление.

22 апреля 2016 г. было зарегистрировано право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" на образованный земельный участок площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, также имеющий вид разрешенного использования: для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (л.д.18).

В качестве существующего ограничения (обременения) права в свидетельстве о государственной регистрации права указано только доверительное управление.

Дополнительным соглашением N1 к договору купли-продажи от 12 февраля 2016 г. стороны уточнили кадастровый номер земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи - *** (л.д.19-20).

Дополнительным соглашением N2 к договору купли-продажи от 12 февраля 2016 г. сторонами согласована цена земельного участка-***долларов США, а также порядок оплаты (л.д.21-23).

В счет оплаты стоимости земельного участка Ханикяном Л.М. перечислена продавцу сумма в размере *** руб, что ответчиком не оспаривалось.

Земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи 21 июня 2016 г. (л.д.24), государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к Ханикяну Л.М. произведена 29 июня 2016 г. (л.д.25).

Разрешенным использованием первоначального участка с кадастровым номером ***, а также образованного из него участка с кадастровым номером ***является строительство производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.

На дату приобретения земельного участка в ЕГРН сведения о каких-либо ограничениях прав или обременения объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером *** отсутствовали (л.д.94-95).

08.11.2016 г. в сведения государственного кадастра недвижимости были внесены изменения, которыми установлено ограничение использования спорного участка в виде зоны минимальных расстояний газопровода-отвода на КРП-10 и магистрального газопровода КГМО-КРП 10 на основании СП 36.13330.2012 Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*, утвержденного приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 25 декабря 2012 г. N108/ГС и введенного в действие с 01 июля 2013 г. (л.д.105-106).

Как следует из материалов дела, ООО "Газпром трансгаз Москва" 02.12.2016 г. отказало Ханикяну Л.М. в согласовании строительства каких-либо объектов на земельном участке с кадастровым номером ***, поскольку данный земельный участок полностью подпадает в зону минимальных расстояний от оси магистрального газопровода КГМО-КРП-10 ДУ-1000 мм. Рраб.-5,4 МПа и газопровода-отвода к КРП-10 Ду-1000 мм, Рраб-5,4 Мпа (л.д.33).

Таким образом, учитывая нахождение приобретенного участка в охранной зоне газопровода и газопровода-отвода и установление ограничений в его использовании, истец Ханикян Л.М. не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, предусматривающим возведение на участке объектов капитального строительства.

При этом ответчиком не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что покупатель был поставлен им в известность о наличии таких ограничений, которые не позволят использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, а именно для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.

Суд первой инстанции дал оценку представленному ответчиком уведомлению (л.д. 62) и пришел к обоснованному выводу о том, что данное уведомление не может свидетельствовать об информировании покупателя об имеющемся ограничении в использовании земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с приведенным судом выводом, поскольку в данном уведомлении содержится лишь указание на ограничение в использовании земельного участка зоной минимального расстояния магистрального газопровода, при этом сведений о невозможности в связи с этим использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, о наличии запрета на строительство в уведомлении не имеется.

Таким образом, вывод суда о том, что продавцом не была предоставлена исчерпывающая, полная и достоверная информация об ограничениях в использовании земельного участка, о запрете строительства на нем, что могло повлиять на решение покупателя о его приобретении, является верным.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Ханикяна Л.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченной за земельной участок денежной суммы.

Вопрос о возмещении истцу понесенных им судебных расходов разрешен в соответствии с положениями ст. ст.98, 100 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 п. 1, ч. 1 п. 2 ст.327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Подольский" не было известно о запрете строительства на земельном участке до 08 ноября 2016 г, что сведения о наличии зоны с особыми условиями использования территории были внесены в ГКН после заключения между сторонами договора купли-продажи, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с ч. 2 п. 6 ст. 90 Земельного кодекса РФ границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Представленное ответчиком уведомление от 12.02.2016 г, на которое он ссылался как на доказательство информирования покупателя об имеющихся ограничениях, свидетельствует об осведомленности продавца о недопустимости строительства на земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений и невозможности использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием в связи с нахождением участка в зоне минимального расстояния газопровода.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения и исследования суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Нарушений норм процессуального права не допущено.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Троицкого районного суда города Москвы от 29 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ООО "Управляющая компания "Эверест Эссет Менеджмент" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: