Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2017 г. по делу N 33-51562/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего судьи Горновой М.В.

и судей: Целищева А.А, Быковской Л.И.

при секретаре: Н.Д.Н.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.

дело по апелляционной жалобе представителя Казенного предприятия города Москвы "Управления гражданского строительства" на решение Мещанского районного суда города Москвы от 23 августа 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Кочаровского Д.С. к Казенному предприятию г. Москвы "Управление гражданского строительства" - удовлетворить частично.

Взыскать с Казенного предприятия г. Москвы в пользу Кочаровского Д.С. в счет уменьшения покупной цены на квартиру денежную сумму в размере *** рублей, а также компенсацию морального вреда в размере *** рублей и сумму штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере *** рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Кочаровского Д.С. к Казенному предприятию г. Москвы "Управление гражданского строительства" - отказать в полном объеме.

УСТАНОВИЛА:

Кочаровский Д.С. обратился в суд с иском к Казенному предприятию г. Москвы "Управление гражданского строительства" о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда, взыскании штрафа и просил взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной цены на квартиру N *** общей площадью 51,4 кв. м, кадастровый номер: ***, расположенную по адресу: ***, разницу между уплаченной им суммой и реальной стоимостью квартиры в размере *** руб, компенсацию морального вреда в размере *** руб, штраф в размере 50 процентов от присужденной судом суммы.

В обоснование исковых требований указал на то, что 22 апреля 2016 года заключил с ответчиком договор купли-продажи квартиры N ***, в соответствии с которым по результатам открытого аукциона по продаже жилых помещений приобрел двухкомнатную квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, уплатив *** руб. тремя платежами.

05 апреля 2016 года в качестве обеспечения участия в аукционе на приобретение квартиры им был внесен обеспечительный платеж в размере * руб, 19 апреля 2016 года была внесена вторая часть платежа в размере * руб, а 22 апреля 2016 года - * руб.

Однако, товар оказался ненадлежащего качества и на сегодняшний день он имеет ограниченную возможность в использовании жилого помещения, так как в ходе использования помещения по назначению, были выявлены строительные дефекты, являющиеся нарушением СНиП 3.03.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", которые заключаются в том, что в квартире очень холодно, комнаты не прогреваются, несмотря на достаточный поток тепла, поступающего по трубам в батареи всех комнат, в связи с чем, на стенах появляются промерзания; в стене за обоями, с которыми было передано помещение обнаружены трещины и щели, через которые поступает поток воздуха с улицы; в напольном покрытии имеются ямы и бугры.

Обнаруженные недостатки не могли быть обнаружены при осмотре квартиры и при заключении договора купли-продажи.

Согласно техническому заключению ООО "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ"N ЗЭ2017Б-2 от 30.01.2017 года в результате обследования квартиры N *, расположенной по адресу: ***, были выявлены многочисленные дефекты, а именно: трещины в потолке, стенах, в полу, потеря тепла в комнатах, отклонение стяжки, трещины на оконных откосах, сырые пятна на стенах, разрыв обоев, сквозняк на кухне, неисправности уплотнителей стеклопакетов, трещины на балконе в месте примыкания балкона к стене, неплотное прилегание плинтуса (порога) под дверным блоком в ванную комнату, которые являются нарушениями СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", а стоимость устранения обнаруженных дефектов составляет *** руб.

Исходя из общей стоимости объекта недвижимости на момент его приобретения и реальным состоянием квартиры в целом, покупная цена подлежит понижению на стоимость необходимых работ для приведения квартиры в соответствие со стандартами СНиП и ГОСТ.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что качество приобретенной истцом квартиры соответствует условиям договора купли-продажи; что поскольку квартира была передана покупателю по акту в техническом состоянии "как есть" у продавца не возникает обязанности по устранению дефектов ремонтных и отделочных работ; что квартира является пригодной для проживания, а заключение специалиста, является недопустимым доказательством; что цена договора купли-продажи квартиры не может быть уменьшена, поскольку договор купли-продажи был заключен по результатам торгов.

Суд постановилуказанное выше решение о частичном удовлетворении исковых требований, не согласившись с которым представитель Казенного предприятия города Москвы "Управление гражданского строительства" подал апелляционную жалобу и просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, по изложенным в апелляционной жалобе доводам.

Проверив в порядке ст. 327-1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав представителя Казенного предприятия города Москвы "Управление гражданского строительства" - Лебедеву М.В, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Кочаровского Д.С. - Кочаровскую Ю.О, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные в ст. 195 ГПК РФ и постановлении Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда соблюдены не были.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что 22 апреля 2016 года Кочаровский Д.С. на основании результатов открытого аукциона в электронной форме по продаже квартир, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе N *** от 13.04.2016 года заключил с Казенным предприятием г. Москвы "Управление гражданского строительства" договор купли-продажи квартиры N ***, согласно пункту 1.1. которого, продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя, а покупатель - принять в соответствии с условиями договора квартиру N ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью составляет 51,4 кв.м.

Пунктом 6.1. договора предусматривалось, что стоимость квартиры составляет *** руб, является окончательной и изменению не подлежит, которая была оплачена истцом тремя платежами.

05 апреля 2016 года в качестве обеспечения участия в аукционе на приобретение квартиры истцом был внесен обеспечительный платеж в размере *** руб, 19 апреля 2016 года была внесена вторая часть платежа в размере *** руб, а 22 апреля 2016 года - *** руб.

22 апреля 2016 года по акту приема-передачи квартиры ответчик передал, а истец принял квартиру N ***, находящуюся по адресу: ***,, а 05.05.2016 г. была произведена регистрация перехода права собственности на квартиру к Кочаровскому Д.С, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена запись N ***.

Согласно техническому заключению N 3Э2017Б-2, в квартире, расположенной по адресу: ***, выявлены несоответствия (стротельные дефекты), являющиеся нарушением СНиП 3.03.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", рыночная стоимость устранения выявленных строительных дефектов в квартире составляет *** руб.

Разрешая требования Кочаровского Д.С. суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований в части уменьшения покупной цены в полном объеме и о частичном удовлетворении исковых требований в части компенсации морального вреда и штрафа.

При этом суд первой инстанции, принял в качестве допустимого доказательства Техническое заключение N ЗЭ2017Б-2, согласно которому в квартире, расположенной по адресу: ***, выявлены несоответствия (стротельные дефекты), являющиеся нарушением СНиП 3.03.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия", рыночная стоимость устранения выявленных строительных дефектов в квартире составляет *** руб, при этом не согласившись с выводами проведенной по делу судебной экспертизы.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований истца в части уменьшения покупной цены и находит решение суда подлежащим отмене по следующим обстоятельствам.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что п о договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положениями ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статья 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно положениям ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

При разрешении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом, уменьшение цены составляет денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Предъявляя требование об уменьшении покупной цены истец ссылается на то, что в квартире очень холодно.

В обоснование исковых требований об уменьшении покупной цены истцом представлено Техническое заключения N 3Э2017Б-2, которое судебная коллегия находит недопустимым доказательством.

При этом, из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора купли-продажи и дату передачи квартиры истцу между продавцом и покупателем разногласий по качеству квартиры не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры Кочаровский Д.С. не предъявлял, квартира была принята покупателем без указания на наличие каких-либо недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния, и пригодности квартиры для использования.

Согласно п. 3.1.1. договора продавец обязался передать покупателю квартиру, являющуюся предметом настоящего договора, в срок, установленный п.4.1. договора, свободную от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в качественном состоянии - как она есть на день подписания договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимися на момент подписания договора санитарно-техническим и электрическим оборудованием, по акту приема-передачи квартиры.

Из пункта 4.2 договора следует, что покупатель произвел осмотр квартиры и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Состоянием квартиры покупатель удовлетворен полностью. Квартира передается продавцом покупателю в техническом состоянии "как есть" на момент заключения договора.

Согласно п. 4.3. договора подготовка квартиры к передаче не включает производство продавцом ремонтных и отделочных работ в квартире. Не является обязанностью продавца также и устранение дефектов, обнаруженных покупателем при осмотре квартиры.

С даты подписания акта приема-передачи квартиры покупатель несет ответственность за сохранность и содержание квартиры, установленного в квартире оборудования и материалов, а также риск случайной гибели и повреждения квартиры (п. 4.4).

22 апреля 2016 года стороны подписали акт приема-передачи квартиры, который предусматривает, что квартира передается покупателю в техническом состоянии "как есть" и у продавца не возникает обязанности по устранению дефектов ремонтных и отделочных работ (пункт 2);передаваемая квартира надлежащим образом осмотрена и принята покупателем. Техническое состояние квартиры на момент ее передачи по настоящему акту соответствует действующим стандартам безопасности и санитарным нормам и правилам. Квартира пригодна для использования по своему целевому назначению. Покупатель подтверждает, что удовлетворен качеством квартиры, каких-либо существенных дефектов и недостатков, препятствующих использованию квартиры по своему целевому назначению на момент приема-передачи не обнаружено. Покупатель не имеет каких-либо претензий к продавцу в отношении принятой по настоящему акту квартиры (л.д.91-92).

Из изложенного следует, что перед заключением договора купли-продажи квартира покупателем была осмотрена, каких-либо недостатков обнаружено не было, акт приема-передачи квартиры был подписан сторонами без замечаний.

Поскольку при заключении договора, сторонами было согласовано условие о качестве квартиры - передача квартира в качественном состоянии "как есть" на момент заключения договора, существенное условие договора купли-продажи недвижимости - его цена в размере *** руб, принимая во внимание, что договор купли-продажи был заключен по результатам торгов, с учетом положений п. 8 ст. 448 ГК РФ, предусматривающим, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, оснований для уменьшения покупной цены на квартиру не имеется.

Ссылка истца на выводы Технического заключения N ЗЭ2017Б-2 от 30.01.2017г, составленного ООО "Новые горизонты", не свидетельствуют о наличии оснований для уменьшения покупной цены, поскольку отраженные в заключении недостатки, не подтверждают, что имеющиеся в квартире истца недостатки противоречат условиям договора купли-продажи о качестве, а восстановительный ремонт стоимостью *** руб, отраженный в локальной смете, необходим именно для устранения недостатков, нарушающих условие о качестве, определенное договором купли-продажи.

Кроме того, техническое заключение и локальная смета, подтверждают стоимость работ по устранению выявленных недостатков.

При этом доказательств, уменьшения цены квартиры из-за наличия выявленных недостатков в материалы дела не содержат.

Таким образом, не имеется доказательств того, что цена договора не соответствует техническому состоянию квартиры и условиям заключенного сторонами на торгах договора.

Довод истца о том, что продавец, должен отвечать за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю, в связи с чем, он имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, которое исходя из затрат, которые он должен будет произвести для их устранения, основан на неправильном толковании положений ст. 475 ГК РФ, поскольку, фактически истцом предъявлены требования о возмещении расходов на устранение недостатков, что является иным способом защиты нарушенного права, предусмотренным ст. 475 ГК РФ. Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования об уменьшении покупной цены являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, то и производные требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 328 п. 2 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку судом первой инстанции изложенные выше обстоятельства приняты во внимание не были, что повлекло за собой принятие незаконного и необоснованного решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 23 августа 2017 года - отменить.

В удовлетворении исковых требований Кочаровского Д.С. к Казенному предприятию города Москвы "Управления гражданского строительства" о соразмерном уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда, взыскании штрафа - отказать.

Председательствующий:

Судьи: