Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 декабря 2017 г. по делу N 33-27368/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Сафина Ф.Ф,

судей Гибадуллиной Л.Г,

Субхангулова А.Н,

при секретаре Дилявировой Н.А,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Амирьянова И.С. на решение Салаватского межрайонного суда Республики Башкортостан от 13 октября 2017 года, которым постановлено:

исковые требования Государственного автономного учреждения Республики Башкортостан "Дуванский лесхоз" удовлетворить.

Взыскать с ФИО9 в пользу Государственного автономного учреждения Республики Башкортостан "Дуванский лесхоз задолженность по внесению арендной платы за период с 12.06.2015 года по 23.03.2016 года в сумме 13 577,40 рублей, задолженность за тепловую энергию за тот же период, в размере 13 010,00 рублей, а так же судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 997,64 рубля.

В удовлетворении исковых требований ФИО10 отказать.

Заслушав доклад Сафина Ф.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" обратилось с иском к Амирьянову И.С. о взыскании задолженности по арендной плате и задолженности за тепловую энергию, мотивируя свои требования тем, что 12 июня 2015 года между ними заключён договор аренды нежилого помещения N.., соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, адрес (одну комнату на первом этаже административного здания). Предоставляемое в аренду нежилое помещение закреплено за истцом на праве оперативного управления. Договор аренды заключён по согласованию с Комитетом по управлению собственностью по Дуванскому району Минземимущества РБ. В нарушение условий договора аренды Амирьянов И.С. не заключил договор снабжения тепловой энергией, не оплатил поставленные коммунальные услуги, не оплатил арендную плату.

24 марта 2016 года арендатор Амирьянов И.С. в одностороннем порядке расторг договор аренды, не оплатив при этом задолженность по арендной плате. Согласно условиям договора аренды N 62 от 12 июня 2015 года ежемесячная арендная плата составляет 1429,00 рублей без НДС. Таким образом, задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с 12 июня 2015 года по 23 марта 2016 года составила 13 577,40 рублей. Задолженность за тепловую энергию за тот же период, согласно расчёту истца составила 13 010,00 рублей. 02 июня 2016 года истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с предложением внести имеющуюся задолженность и урегулировать спор в досудебном порядке. Однако претензия Амирьяновым И.С. оставлена без внимания.

Истец просит взыскать с Амирьянова И.С. в его пользу задолженность по арендной плате по договору N 62 от 12 июня 2015 года за период с12 июня 2015 года по 23 марта 2016 года в размере 13 577,40 рублей, задолженность за тепловую энергию в размере 13 010 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 997,64 рублей.

Ответчик Амирьянов И.С. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" о признании договора аренды N 62 от 12 июня 2015 года незаключённым.

В обоснование указано, что арендный договор N 62 от 12.06.2015 года заключён между ним и ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" на срок с 12.06.2015 года по 12.06.2020 года. Однако после подписания договора арендуемое нежилое помещение ему фактически не передано: акт приёма-передачи не составлялся, ключи от помещения арендодателем ему не переданы. В нарушение требований действующего законодательства спорный договор аренды недвижимого имущества заключённый на срок более 1 года не прошёл государственную регистрацию. 24 марта 2016 года Амирьянов И.С. обратился к ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" с письменным заявлением о расторжении указанного договора аренды. Однако положительного ответа не получил.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Амирьянова И.С. ставится вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой " указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определённом этим договором.

Как следует из материалов дела, 12 июня 2015 года между ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" (арендодатель) и Амирьяновым И.С. (арендатор) был заключён договор аренды нежилого помещения без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект государственного нежилого фонда (нежилое помещение), расположенное по адресу: адрес (одну комнату на первом этаже административного здания), общей площадью 32,6 кв. м, цель использования - бытовые услуги, на срок с 12 июня 2015 года по 12 июня 2020 года (л.д.6-9).

Договор аренды недвижимого имущества принадлежащего Республике Башкортостан, находящегося у ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" в оперативном управлении, заключён с согласия собственника, о чем свидетельствует подпись председателя КУС Минземимущества РБ Латыпова М.Б.

Согласно п. 1.3. договора аренды Амирьянов И.С. был ознакомлен с состоянием помещения, и нашёл его пригодным для использования в целях оказания бытовых услуг (л.д. 6).

В соответствии с п. 3.1. договора аренды арендная плата за пользование помещением рассчитывается в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утверждённой постановлением Правительства РБ от 29.12.2007 года N 403 Указанный расчёт представлен в виде приложения к договору аренды и составил 1 429 рублей в месяц (л.д. 8, 11).

Согласно п.3.3 договора арендная плата вноситься арендатором за каждый месяц вперёд с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путём перечисления денежных средств на счёт балансодержателя без выставления арендатору счёта на оплату (л.д. 8).

Согласно п. 3.6. договора аренды предоставляемые коммунальные услуги арендатор оплачивает по отдельным договорам, заключаемым с арендодателем, или поставляющими эти услуги организациями (л.д. 8).

Факт передачи нежилого помещения арендатору от арендодателя подтверждается актом приёма-передачи нежилого помещения от 12 июня 2015 года (л.д. 10).

Договор аренды, акт приёма-передачи подписаны от имени арендодателя ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" - руководителем А.И. Бадретдиновым, арендатором Амирьяновым И.С. от имени собственника - председателем КУС по Дуванскому району Минземимущества РБ Латыповым М.Б.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08 августа 2012 года N 24/005/2012-28 административное здание, расположенное по адресу: адрес, предоставлено ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" в оперативное управление на основании Постановления Правительства РБ от 30.12.2008 года N 1647-р (л.д.77-82).

24 марта 2016 года Амирьянов И.С. обратился к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды.

Согласно представленному ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" расчёту задолженность Амирьянова И.С. за период с 12 июня 2015 года по 23 марта 2016 года по арендной плате составляет 13 577,40 рублей, в том числе за 2015 год 9 623,28 рублей (1 429 рублей - ежемесячная плата, установленная договором аренды /30 дней х 202 дня - количество дней просрочки), за 2016 год 3 954,12 рублей (1 429 рублей /30 дней х 83 дня - количество дней просрочки). Задолженность по оплате поставленной тепловой энергии составляет 13 010,57 рублей, в том числе за 2015 год - 7 306,62 рубля (105 049,44 рубля - предъявлено к оплате арендодателю поставляющей организацией за период /468,7 кв.м. - общая площадь административного здания х 32,6 кв.м. - площадь арендуемого помещения), за 2016 год - 5 703,96 рубля (89 911,89 рубля /468,7 кв.м. х 32,6 кв.м.).

Расчет составлен на основании копий договоров на снабжение тепловой энергией, заключённых между ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" и МУП "Дуванводоканал" РБ на 2015 (N83/1), 2016 (N83/2) годы, а так же счетов-фактур, подтверждающих размер платы за поставленную тепловую энергию в оспариваемый период.

Принимая во внимание, что арендодателем расчёт арендной платы, а так же платы за тепловую энергию произведён по 23 марта 2016 года, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" приняло заявление Амирьянова И.С. и с 24 марта 2017 года спорный договор аренды недвижимого имущества расторгнут.

Согласно п. 3.4 договора аренды расторжение или прекращение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени (л.д.8).

По утверждению ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" ответчик Амирьянов И.С. свои обязательства по договору аренды не выполняет, долг не возвращает.

ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" 02 июня 2016 года направило в адрес Амирьянова И.С. досудебную претензию, в которой предлагает ему в срок до 24 июня 2016 года добровольно погасить имеющуюся задолженность, которая получена Амирьяновым И.С. 04 июня 2016 года, однако данное требование оставлено Амирьяновым И.С. без удовлетворения.

Разрешая спор суд, всесторонне и полно исследовав все обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными правовыми нормами, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" и взыскании с Амирьянова И.С. задолженности по внесению арендной платы и задолженности за тепловую энергию, поскольку материалами дела подтверждается факт заключения договора аренды от 12 июня 2015 года и неисполнение Амирьяновым И.С. условий указанного договора.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку ответчик Амирьянова И.С, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды не представил, расчет истца по сумме задолженности не оспорил, контррасчет не представил.

Также суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Амирьянова И.С. к ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" о признании договора аренды N 62 от 12 июня 2015 года незаключённым, поскольку материалами дела подтверждается, что договор заключён добровольно, в надлежащей форме, с соблюдением всех требований действующего законодательства, в нём оговорены все существенные условия договора аренды, договор подписан сторонами и фактически состоялся.

Судом правильно отклонен довод Амирьянова И.С. о том, что договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок более 1 года, надлежащим образом зарегистрирован не был, а потому не является заключенным.

Согласно п. 14 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Также в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что совершенный в надлежащей форме договор аренды здания или сооружения, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

В силу изложенного, юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются отсутствие разногласий сторон договора аренды по существенным условиям и фактическое исполнение договора аренды.

Из материалов дела не следует, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора аренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ГАУ РБ "Дуванский лесхоз" не представлены в материалы дела доказательства того, что арендуемое помещение и ключи от него действительно были переданы Амирьянову И.С. не состоятельны, поскольку факт передачи арендуемого помещения подтверждается актом приема - передачи к договору N 62 от 12 июня 2015 года, подписанным в том числе и Амирьяновым И.С. (л.д.10). В силу ст. 56 ГПК РФ ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств того, что ключи от арендуемого помещения ему переданы не были, а также факта обращения к истцу с требованием о предоставлении комплекта ключей.

Довод жалобы о том, что ответчиком по первоначальному иску акт приема - передачи не подписывался, судебной коллегией отклоняется как несостоятельный, так как в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции им каких - либо ходатайств о назначении судебной почерковедческой экспертизы не заявлялось.

Несостоятелен и довод жалобы о неверности произведенного расчета задолженности по арендной плате, поскольку он не может быть плательщиком налога на добавленную стоимость. Расчет обоснованно истцом произведен в соответствии с расчетом годовой арендной платы, являющегося приложением к договору, и с учетом выставленных истцу счетов-фактур поставщиками тепло и электроэнергии пропорционально площади арендуемого Амирьяновым И.С. помещения. В соответствии с п.п. 2.3.9 и 3.6 договора аренды, арендатор не заключил с арендодателем или предприятиями, обслуживающими объект, отдельные договоры по предоставлению коммунальных и иных услуг.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установилправильно, представленные доказательства оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нормы материального права применил верно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допустил, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Выводы суда соответствуют материалам дела, исследованным доказательствам и требованиям закона. Нарушений или неправильного применения норм процессуального права судом не допущено.

Постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным, оно подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Салаватского межрайонного суда Республики Башкортостан от 13 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Амирьянова И.С. - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Ф. Сафин

Судьи Л.Г. Гибадуллина

А.Н. Субхангулов