Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08 декабря 2017 г. по делу N 33-3717/2017

судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Брагиной ЛА,

судей: Карелиной ЕГ, Черемисина ЕВ,

при секретаре Беликовой АР

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Ламоновой Екатерины Евгеньевны к Завьяловой Татьяне Эдуардовне, Сурикову Дмитрию Евгеньевичу о соразмерном уменьшении покупной цены стоимости квартиры, взыскании денежных средств, судебных расходов

по апелляционной жалобе представителя истца Ламоновой Екатерины Евгеньевны Горошко МЮ на решение Кировского районного суда г. Томска от 10 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Брагиной ЛА, пояснения представителя истца Ламоновой Екатерины Евгеньевны Горошко МЮ, действующего на основании доверенности от 20.01.2017, действительной в течение 1 года, настаивавшего на доводах апелляционной жалобы, ответчика Завьяловой Татьяны Эдуардовны, ответчика Сурикова Дмитрия Евгеньевича и его представителя Мартинкевич АЕ, возражавших против этих доводов, судебная коллегия

установила:

Ламонова ЕЕ обратилась в суд с иском к Завьяловой ТЭ, Сурикову ДЕ о соразмерном уменьшении покупной цены стоимости квартиры, взыскании денежных средств, судебных расходов. В обоснование заявленных требований указала, что 05.07.2016 заключила с ответчиками договор купли-продажи квартиры по адресу: /__/. Стоимость квартиры составила 4 300 000 руб. Договором купли-продажи согласовано условие, согласно которому продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости. Впоследствии выяснилось, что одна из комнат квартиры постоянно подтапливается в связи с аварийным состоянием крыши и кровли многоквартирного дома. Ответчикам было известно о данном недостатке, до продажи имущества они неоднократно обращались в управляющую компанию с заявлениями о подтоплении, а также обращались в суд с иском, было возбуждено производство по гражданскому делу, окончившееся мировым соглашением сторон. Считает, что ответчики при продаже квартиры были обязаны сообщить о данном недостатке и снизить цену. Ввиду наличия указанных недостатков она продала квартиру по более низкой цене. Просила суд уменьшить покупную стоимость квартиры площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/, на 340000 руб. - до 3960000 руб, взыскать с ответчиков солидарно денежные средства в размере 340000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6900 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 руб, расходы на оплату услуг оценщика в сумме 9000 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Ламоновой ЕЕ. Участвуя ранее в судебном заседании, истец поддержала исковые требования по изложенным основаниям, указала, что приобрела квартиру для сестры в июне 2016 года, при осмотре квартира полностью устроила всю семью. С декабря 2016 года при каждом потеплении в спальне, которая расположена под скатной крышей, начинались протечки откоса окна, потолка, вода текла по гипсокартону. Впоследствии ей стало известно о том, что это давняя проблема, о которой ответчики были хорошо осведомлены.

Представитель истца Горошко МЮ в судебном заседании увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчиков в пользу истца 400000 руб, остальные требования поддержал по изложенным основаниям.

Ответчик Завьялова ТЭ не признала исковые требования, пояснила, что с супругом приобрели квартиру в 2014 году. По поводу протечек она неоднократно обращалась в управляющую компанию, Департамент ЖКХ. В сентябре 2015 года крыша была отремонтирована. В феврале 2016 года потекла вода над окном. Она вновь обратилась в управляющую компанию, а также в суд с иском о возмещении ущерба, после этого был отремонтирован водосток и больше проблем не возникало. После чего летом 2016 года они с супругом продали квартиру с целью переезда в собственный дом. Цена квартиры во время продажи была постепенно снижена с 5 200 000 руб. до 4 370 000 руб. При осмотре квартиры она говорила и истцу, и ее сестрам и риэлтору о том, какие были проблемы и о том, что они устранены.

Ответчик Суриков ДЕ, его представитель Мартинкевич АЕ в судебном заседании иск не признали, ответчик указал, что при продаже квартиры указывал покупателям на проблемы с кровлей, пояснял, каким образом они были решены. Мартинкевич АЕ просила учесть, что истец неоднократно осматривала квартиру, никаких недостатков не установила, квартира была продана истцом в 2017 году по среднерыночной цене. Полагала, что договор купли-продажи не является доказательством продажи квартиры за указанную в нем цену. Считала, что отчет об оценке рыночной стоимости убытков нельзя принимать в качестве доказательства, так как в нем отсутствует указание даты, на которую произведена оценка. Договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами, был предоставлен ПАО Сбербанк и не мог быть изменен произвольно.

Представитель привлеченного к участию в деле третьего лица ООО "УК "Жилище" Павлюк ВА в суд не явился, ранее в судебном заседании пояснил, что в 2015 году скатная кровля над спорной квартирой была отремонтирована, однако проблема не была устранена в полной мере, в настоящее время предстоят еще ремонтные работы. К весне 2016 года он полагал, что проблема с протеканием крыши решена, необходимость дальнейших работ была установлена в результате экспертизы в марте 2016 года.

Обжалуемым решением суд, руководствуясь ст. 469, п. 1 ст. 475, п. 1 ст. 549, ст. 554, п. 1 ст. 556, ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований Ламоновой ЕЕ отказал.

В апелляционной жалобе представитель истца Горошко МЮ просит отменить решение суда, принять новое об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылается на несоответствие выводов суда установленным обстоятельствам по делу. Указывает, что подписание договора купли-продажи не свидетельствует о том, что истец на тот момент знала о наличии недостатков, на момент осмотра недостатки не могли быть выявлены, а проявились лишь позднее, то есть имели скрытый характер. Скрытый характер недостатков подтвержден показаниями специалиста С, актами от 27.02.2015, от 28.08.2015, исковым заявлением ответчиков, из которого следует, что подтопления происходили в осенне-зимний период. Между тем суд не учел, что, приобретая квартиру в июле 2016 года, истец никаким образом не могла установить их наличие. Считает, что суд первой инстанции не привел обоснования возложения на истца негативных последствий не выявления недостатков при осмотре. Считает немотивированным вывод суда о том, что удовлетворительное состояние квартиры явилось основанием для одобрения кредита после ее осмотра сотрудниками банка, поскольку доказательства осмотра квартиры сотрудниками банка отсутствуют. При этом установление данного факта не подтверждает отсутствие недостатков. Полагает, что назначение строительно-технической экспертизы по делу позволило бы установить наличие недостатков на настоящий момент, в то время как в предмет доказывания входило установление недостатков на момент передачи истцу имущества 05.07.2016; проведение такой экспертизы было бы невозможным, поскольку ни истец, ни ответчики не являются собственниками квартиры в настоящее время. Указание суда на то, что отсутствие со стороны истца ходатайства о назначении такой экспертизы свидетельствует об отказе от реализации процессуальных прав, позволяющих установить значимые обстоятельства, является необоснованным.

Указывает на нарушения судом норм процессуального права, в частности ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не дав оценки имеющимся в деле доказательствам. Так, судом установлено, что как до ремонта крыши в сентябре 2015 года, так и после него в феврале 2016 года до продажи истцу квартира подвергалась воздействию воды, характер и условия подтоплений, в том числе возникших после приобретения истцом квартиры - в моменты потепления в осенне-зимний период, являются аналогичными. То есть до продажи и после продажи характер недостатков и условия, в которых они проявляются, идентичны. Доказательства того, что подтопления зимой 2016-2017 года были вызваны иными причинами, в материалах дела отсутствуют. Суд не проверил обоснованность доводов ответчиков о том, что причиной подтоплений явилось повреждение кровли, после ремонта 2015 года недостатки были устранены, подтопления декабря 2015 года и февраля 2016 года были вызваны неисправностью водоотвода. Доказательств того, что причиной подтоплений в 2014 году явилось повреждение кровли во время работ по ее очистке, не представлено, напротив, материалами дела подтверждается отсутствие повреждений кровельного покрытия в марте 2015 года, при этом причины подтоплений установлены не были. Поскольку конкретная причина подтоплений не была установлена, утверждать, что ремонтом 2015 года она была устранена, нельзя. Причины подтопления в феврале 2016 года также не были установлены, неисправность водоотвода является лишь предположительной причиной. Полагает, что истцом приведены достаточные доказательства того, что все подтопления происходили в осенне-зимний период, были вызваны едиными причинами, возникшими до передачи квартиры истцу, а именно, неисправностью крыши жилого дома, что в силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для удовлетворения иска.

Отмечает необоснованное отклонение судом заключения N ЗТО 04/16-53, которое независимо от иных доказательств подтверждает факт возникновения недостатков до передачи квартиры истцу. Выводы данного заключения подтверждают также, что неисправность водоотвода не могла привести к подтоплению квартиры, так как водоотвод расположен вне здания.

Считает необоснованной ссылку суда на постановление Правительства Российской Федерации N 491, поскольку ключевым обстоятельством является то, что в результате неисправности общего имущества квартира имеет недостатки в виде подтоплений.

Отмечает, что судом первой инстанции размер убытков не установлен.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчик Завьялова ТЭ, представитель ответчика Сурикова ДЕ Мартинкевич АЕ просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть жалобу в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившихся в зал суда истца, представителя третьего лица ООО "УК "Жилище".

Обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с правилами ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Судом первой инстанции установлено, что 05.07.2016 между Ламоновой ЕЕ и Завьяловой ТЭ, Суриковым ДЕ заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого Ламонова ЕЕ приобрела у ответчиков квартиру площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/.

Согласно п. 2.1 договора цена объекта недвижимости составила 4300000 руб. При этом продавец оставляет в квартире кухонный гарнитур, варочную панель, духовой шкаф, вытяжку, бойлер, шкаф-купе, тумбу и шкаф в ванной комнате, зеркало. Оплата Ламоновой ЕЕ указанной суммы подтверждается распиской от 05.07.2016, платежным поручением N 2-1 от 15.07.2016.

В соответствии с п. 4.1.2, 4.1.6 договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости, передать объект в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

В обоснование заявленных требований о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры и взыскании данной суммы с Завьяловой ТЭ, Сурикова ДЕ истцом указано на выявление в процессе эксплуатации приобретенной ею квартиры существенных недостатков, наличие которых не было оговорено ответчиками при заключении договора купли-продажи, что привело к последующей перепродаже квартиры по цене ниже рыночной.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств наличия существенных нарушений требований к качеству приобретенной квартиры, не соответствующих условиям договора, возникших до ее передачи покупателю.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 3.1 договора купли-продажи от 05.07.2016 покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенной квартиры, возникших до ее передачи покупателю.

Так, из пояснений ответчиков, свидетеля З. в судебном заседании следует, что в 2015 году был произведен ремонт кровли, расположенной над спорной квартирой. Подтопление в феврале 2016 года было связано с неисправностью водостока, водосток был отремонтирован, после чего недостаток был устранен.

Данные пояснения подтверждены актом о приемке выполненных работ ООО "Промтехстрой" от 13.10.2015, актом о приемке выполненных работ ООО "Проект КБК" от 18.12.2015, актом ООО "Алые паруса" N 02016/37 от 18.03.2016 об оказании услуг по ремонту водосточных труб на объекте по адресу: /__/.

Доказательств того, что подтопление квартиры в 2015 году, в феврале 2016 года и в декабре 2016 года возникло по одной причине, истцом не представлено.

Заключение N ЗТО 04/16-53, на что правомерно указано судом первой инстанции, сделано по результатам визуального обследования крыши и кровли многоквартирного дома, при этом оно не устанавливает наличия недостатков в квартире, квартира N /__/ при обследовании не осматривалась, заключение подготовлено по заданию ООО "УК "Жилище" для включения дома в программу по капитальному ремонту кровли. Данное обстоятельство подтверждено также пояснениями свидетеля З, которая указала, что данное заключение до собственников не доводили.

Учитывая, что кровля и крыша многоквартирного дома по адресу: /__/ относится к общему имуществу, ссылка суда на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006, является обоснованной.

Кроме того, на основании показаний свидетелей М, Л, З. суд установил, что до заключения договора купли-продажи спорной квартиры истец неоднократно осуществляла ее осмотр, в проведении осмотра любой части жилого помещения ей никто не препятствовал, техническое состояние квартиры истца устроило; из пояснений свидетеля С. следует, что покупателю говорили о наличии проблем с крышей дома, а также об их решении. Из пояснений ответчика Завьяловой ТЭ, не опровергнутых истцом, следует, что ремонт в квартире закончен в марте 2015 года, после этого и до ее продажи ремонт не производился. Каких-либо претензий в момент подписания договора, имеющего согласно п. 3.2 договора силу акта приема-передачи, по техническому состоянию квартиры Ламонова ЕЕ не предъявляла, доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены на момент осмотра жилого дома, истцом не представлено.

Подтверждение специалистом С. в судебном заседании скрытого характера недостатков крыши не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, поскольку С. указал также, что для установления конкретных причин и повторяемости дефекта необходима экспертиза. Ходатайство о назначении экспертизы стороной истца было заявлено, однако затем снято.

Доводы жалобы о невозможности проведения такой экспертизы несостоятельны, поскольку ремонт кровли и крыши жилого дома с 2015 года не производился, препятствий к установлению взаимосвязи возникновения протечек в квартире N /__/ жилого дома по адресу: /__/, с неисправностью крыши жилого дома не имелось.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что в случае обнаружения данных недостатков при покупке ею квартиры цена недвижимости была бы ниже указанной в договоре.

Иными представленными по делу доказательствами наличие существенного скрытого недостатка проданной истцу квартиры не подтверждено.

Отсутствие в материалах дела доказательств осмотра квартиры сотрудниками банка не влечет отмены правильного по существу решения суда.

Также судебная коллегия отмечает, что истцом не представлено доказательств продажи квартиры за 3900000 руб. именно вследствие наличия указанного ею недостатка, равно как и не доказано, что на момент продажи данная цена значительно отличалась от среднерыночной. В договоре купли-продажи квартиры от 06.04.2017 указано на отсутствие претензий покупателя к техническому состоянию объекта (п. 4.1).

Утверждение апеллянта о том, что судом не установлен размер убытков, не может быть принят во внимание, поскольку требований о возмещении убытков истцом не заявлялось.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного постановления.

Нарушений норм процессуального закона при рассмотрении дела судом не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда является законным и обоснованным, его надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Томска от 10 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ламоновой Екатерины Евгеньевны Горошко МЮ - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: