Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 декабря 2017 г. по делу N 33-24138/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Мариной И.Л.

судей Гавриловой Н.В. и Игнатьевой О.С.

при секретаре Чернышове М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 декабря 2017 года гражданское дело N 2-632/17 по апелляционной жалобе Нюман Анны Николаевны на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2017 года по иску Нюман Анны Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Мариной И.Л, выслушав объяснения представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" - Николаевой О.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12.07.2017 отказано в удовлетворении исковых требований Нюман А.Н. к ООО "Альфа" о государственной регистрации перехода права собственности на доли в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н (кадастровый номер 78:14:076501:4164), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, литер А, используемое в целях размещения автостоянки с правом пользования парковочными местами NN 193, 194.

В апелляционной жалобе Нюман А.Н. просит отменить решение районного суда; принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца, представителя ответчика, и представителей третьих лиц ООО "Аптекарский", ООО "Стройкорпорация "Элис", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорное помещение принадлежало ООО "Стройкорпорация "Элис" на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.07.2011 N 78-1911в-2011, кадастрового паспорта помещения от 17.07.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2012 серия 78 АЖ N 682750, выданным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

Право собственности ООО "Альфа" в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано 11.10.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 78 АЖ N 715306, выданным Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

17.01.2013 между ООО "Альфа" в лице ООО "Стройкорпорация "Элис", действующего от имени и по поручению ООО "Альфа" (продавец), и Нюман А.Н. (покупатель) были заключены предварительные договоры купли-продажи N ПЦ-А-501Л/ВПЮГ 5-3 и N ПЦ-А-501Л/2/ВПЮГ 5-3, в соответствии с условиями которых стороны обязались в будущем заключить договоры купли-продажи 4253/440245 долей по каждому договору в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 34-Н ориентировочной площадью 4402,45 кв.м в объекте строительства по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, лит. А, пом. 34Н, с правом пользования парковочными местами N 193 и N 194.

В пункте 1.2 договоров указано, что помещение 34-Н предназначено для размещения автостоянки, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 10.09.2012, кадастровый номер 78:14:7645А:0:20:6.

Срок заключения основных договоров установлен в пунктах 1.4 предварительных договоров - в течение 18 месяцев с даты заключения предварительных договоров при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 2.1-2.4 договоров установлено, что в качестве обеспечения покупателем исполнения обязательств по договорам, покупатель выплачивает продавцу обеспечительный взнос в размере 1000000 рублей, равной цене 4253/440245 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

21.01.2013 Нюман А.Н. внесла обеспечительные платежи по предварительным договорам в общей сумме 2000000 рублей на счет ООО "Стройкорпорация "Элис".

28.11.2014 между ООО "Альфа" и Нюман А.Н. заключены

дополнительные соглашения к предварительным договорам от 17.01.2013 NN ПЦ-А-501Л/ВПЮГ 5-3, ПЦ-А-501Л/2/ВПЮГ 5-3, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению о расторжении указанных предварительных договоров и возврате продавцом покупателю полученных по предварительным договорам в качестве обеспечительных платежей денежных средств (том 1 л.д. 21, 36).

28.11.2014 между Нюман А.Н. и ООО "Альфа" заключены договоры купли-продажи долей в праве на нежилое помещение автостоянки NN ПЦ-А-501Л/ВПЮГ5-3 и ПЦ-А-501Л/2/ВПЮГ 5-3, в соответствии с которыми продавец продал, а покупатель купил доли в размере 2954/305830 каждая в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н (кадастровый N 78:14:0764501:4164), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв. м, адрес: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, лит. А (автостоянка), с правом пользования местами NN 193, 194.

28.11.2014 между сторонами заключены соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных требований, по условиям которых с даты подписания настоящих соглашений прекращается обязательство ООО "Альфа" по возврату Нюман А.Н. обеспечительных взносов на основании соглашения о расторжении предварительных договоров купли-продажи в общей сумме 2000000 рублей и прекращается обязательство Нюман А.Н. по перечислению ООО "Альфа" суммы, равной 2000000 рублей на основании заключенных между сторонами 28.11.2014 договоров купли-продажи долей в праве на нежилое помещение (том 1 л.д. 22, 37).

В соответствии с пунктами 2.1.1 договоров от 28.11.2014 на момент подписания договоров фактическая передача доли осуществлена. Договоры по соглашению сторон являются одновременно передаточными актами.

28.11.2014 между ООО "Альфа" (исполнитель) и Нюман А.Н. (заказчик) заключены договоры возмездного оказания услуг NN ОУ-ПЦ-А-501Л/ВПЮГ5-3 и ОУ-ПЦ-А-501Л/2/ВПЮГ5-3, согласно которым исполнитель обязался оказать заказчику следующие услуги: выполнение действий, направленных на государственную регистрацию права заказчика на долю в размере 2954/305830 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н (кадастровый N 78:14:0764501:4164), этаж подвал, общей площадью 3058,3 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, литер А, в том числе подачу заявления на государственную регистрацию прав, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги.

Согласно пункту 5 указанных договоров, при условии предоставления заказчиком всех необходимых документов, срок оказания услуг по настоящему договору составляет 45 календарных дней (том 1 л.д. 23-24, 38-39).

21.03.2016 Нюман А.Н. направила в адрес ООО "Альфа" заявление, в котором просила прибыть 31.03.2016 в 10.00 часов в МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (том 1 л.д. 40-41).

28.06.2013 между ООО "Альфа" и ПАО "Сбербанк России" заключен договор последующей ипотеки, на основании которого в залог банку передан, в том числе объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, лит. А, пом. 34Н, общей площадью 8804,9 кв.м, кадастровый номер 78:14:0764501:4147, с учетом дополнительного соглашения от 10.06.2014 - пом. 34Н, общей площадью 3058,3 кв.м, кадастровый номер 78:14:0764501:4164 (том 1 л.д. 152-159).

10.09.2013 между ПАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Альфа" (залогодателем) заключен договор последующей ипотеки, в соответствии с которым залогодатель передал в последующий залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение общей площадью 8804,9 кв.м, этаж - подвал, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 27/39, лит. А, пом. 34 Н, кадастровый номер 78:14:0764501:4147 в обеспечение исполнения ООО "Стройкорпорация "Элис" обязательств, возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 0162-2-105613 от 28.06.2013, с учетом дополнительного соглашения N 1 к этому договору.

Дополнительным соглашением N 1 к данному договору ипотеки от 10.06.2014 в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3058,3 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 27/39, лит. А, пом. 34Н, кадастровый номер 78:14:0764501:4164 (пункт 1.1 и подпункт "в" пункта 1.2 договора ипотеки). Государственная регистрация этого дополнительного соглашения произведена 01.07.2014.

26.08.2014 между ПАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ООО "Альфа" (залогодатель) заключен договор ипотеки, по условиям которого залогодатель передал в последующий залог залогодержателю, в том числе, объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 3058,3 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 27/39, лит. А, пом. 34Н, кадастровый номер 78:14:0764501:4164 (пункт 1.1 и подпункт "в" пункта 1.2 договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Инвестиционная группа "Отель", возникших на основании договора открытия невозобновляемой кредитной линии N 0095-3-100413 от 11.12.2013 с учетом дополнительных соглашений N 1 от 15.04.2014 и N 2 от 10.06.2014.

21.07.2016 между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Аптекарский" заключен договор уступки прав (требований) N ГКЭЛИС/21072016, в соответствии с которым цессионарий является правопреемником банка по обязательствам из кредитных договоров, обеспеченных ипотекой спорного помещения (том 1 л.д. 185-215).

В обоснование заявленных требований истица ссылается на то, что в соответствии с пунктами 2.1.1 договоров на момент подписания договоров купли-продажи фактическая передача доли осуществлена; договоры по соглашению сторон являются одновременно передаточными актами. Истец полностью исполнила свои обязательства по оплате, получила парковочные места в пользование и пользуется ими. Однако до настоящего времени ООО "Альфа" не предприняло никаких действий по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Разрешая исковые требования, с учетом того, что заключенные между Нюман А.Н. и ООО "Альфа" договоры купли-продажи NN ПЦ-А-501Л/ВПЮГ5-3 и ПЦ-А-501Л/2/ВПЮГ 5-3 от 28.11.2014 не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и требованиям пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку необходимого согласия залогодержателя - ПАО "Сбербанк России" на отчуждение истцу заложенного имущества, в отношении которого истцом предъявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, получено не было, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, как лицо, заключившее предварительные договоры купли-продажи раньше, чем нежилое помещение было передано в залог, приобрел на него право собственности, не могут быть приняты во внимание.

Из содержания пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Договор ипотеки заключен ПАО "Сбербанк России" с ООО "Альфа", которое являлось законным собственником спорного недвижимого имущества, что подтверждалось выпиской из ЕГРП. При этом сведения о правопритязаниях истца на спорный объект недвижимости на момент регистрации договора ипотеки в ЕГРП отсутствовали.

Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи без регистрации каких-либо обременении в ЕГРП, не может быть расценена как передача имущества в смысле статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанции.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: