Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 декабря 2017 г. по делу N 33-24140/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего Мариной И.Л.

судей Гавриловой Н.В. и Игнатьевой О.С.

при секретаре Чернышове М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 декабря 2017 года гражданское дело N 2-437/17 по апелляционной жалобе Уровского Валерия Павловича на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июня 2017 года по иску Уровского Валерия Павловича к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" о признании права собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Мариной И.Л, выслушав объяснения представителя истца - Закирова М.А, представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" - Николаевой О.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 20.06.2017 отказано в удовлетворении исковых требований Уровского В.П. к ООО "Альфа" о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, литер А, пом. 34-Н.

В апелляционной жалобе Уровский В.П. просит отменить решение районного суда; принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца, представителей ответчика и третьих лиц ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Аптекарский", ООО "Инвестиционная группа "Отель", ООО "Радиус", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенных о дне судебного заседания и не сообщивших о причинах неявки.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для отмены решения суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора купли-продажи ООО "Альфа" являлось собственником нежилого помещения 34-Н площадью 8804,9 кв.м, кадастровый номер 78:14:7645А:0:20:6, на основании договора купли-продажи от 10.09.2012 (том 2 л.д. 147-148).

29.10.2012 между ООО "Альфа" в лице ООО "Стройкорпорация "Элис", действующего от имени и по поручению ООО "Альфа" (продавец), и Уровским В.П. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи N ПЦ-А-783К/3/ВПЮГ 5-3, в соответствии с условиями которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи 4253/440245 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 34-Н, ориентировочной площадью 4402,45 кв.м в объекте строительства по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, лит. А, пом. 34Н, с правом пользования парковочным местом N 265 (том 1 л.д. 9-13).

Срок заключения основного договора установлен в пункте 1.4 предварительного договора - в течение 60 дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку, при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 2.1-2.4 договора установлено, что в качестве обеспечения покупателем исполнения обязательств по договору, покупатель выплачивает продавцу обеспечительный взнос в размере 1150000 рублей, равной цене 4253/440245 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

29.10.2012 Уровский В.П. внес обеспечительный платеж по предварительному договору в общей сумме 1150000 рублей на счет ООО "Стройкорпорация "Элис" (том 1 л.д.14).

03.04.2013 между Уровским В.П. и ООО "Радиус" заключен договор N 265 на управление, содержание, техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами.

29.10.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, которым стороны продлили срок действия предварительного договора до 29.12.2016 (том 1 л.д.15).

28.06.2013 между ООО "Альфа" и ПАО "Сбербанк России" заключен договор последующей ипотеки, на основании которого в залог Банку передан, в том числе объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, лит. А, пом. 34Н, общей площадью 8804,9 кв.м, кадастровый номер 78:14:0764501:4147, с учетом дополнительного соглашения от 10.06.2014 - пом. 34Н, общей площадью 3058,3 кв.м, кадастровый номер 78:14:0764501:4164 (том 1 л.д. 173-190).

21.07.2016 между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Аптекарский" заключен договор уступки прав (требований) N ГКЭЛИС/21072016, в соответствии с которым цессионарий является правопреемником банка по обязательствам из кредитных договоров, обеспеченных ипотекой спорного помещения (том 1 л.д. 87-95).

Истец Уровский В.П. просит признать за ним право собственности на 2925/305830 долей (парковочное место 265) в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 34Н площадью 3058,3 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, улица Типанова, дом 27/39, лит. А.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что договор, поименованный сторонами как предварительный, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате, обязательства по оплате, вытекающие из договора, исполнены истцом в полном объеме; истцу известно, что ООО "Альфа" в июле 2014 года зарегистрировало право собственности на спорный объект недвижимости, однако основной договор купли-продажи сторонами до настоящего времени не заключен.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).По смыслу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предварительный договор купли-продажи не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи; предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на правовую позицию, изложенную в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которой, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При этом истец не учитывает положения абзаца 3 пункта 1 указанного Постановления, из которых следует, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Учитывая, что на момент заключения предварительных договоров купли-продажи между истцом и ответчиком право собственности на спорный объект было зарегистрировано за ООО "Альфа", судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для квалификации данного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец как лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи раньше, чем нежилое помещение было передано в залог, приобрел на него право собственности, не могут быть приняты во внимание.

Из содержания пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Договор ипотеки заключен ПАО "Сбербанк России" с ООО "Альфа", которое являлось законным собственником спорного недвижимого имущества, что подтверждалось выпиской из ЕГРН, сведения о правопритязаниях истца на спорный объект недвижимости на момент регистрации договора ипотеки в ЕГРП отсутствовали.

Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи Уровским В.П. по его заявлению предоставляется право доступа в помещение автостоянки с правом пользования машино-местом; предоставление права доступа производится путём подписания сторонами соглашения к настоящему договору; такое соглашение в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик передал истцу парковочное место в пользование, после чего истец с 2013 года стал пользоваться им и производить оплату коммунальных услуг, не могут быть приняты во внимание, поскольку акт приема-передачи доли нежилого помещения не представлен. При этом сам по себе факт пользования истцом указанным машино-местом не свидетельствует о возникновении у истца права на долю в праве собственности на нежилое помещение.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.06.2016 по делу N А56-18136/2016 ООО "Альфа" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсного производства.

Таким образом, истец не лишен возможности в установленном законом порядке предъявить требования к ООО "Альфа" в рамках дела о банкротстве для взыскания с ответчика внесенных денежных средств.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: