Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 20 декабря 2017 г. по делу N 33-10809/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи:

Аврамиди Т.С,

судей:

Рошка М.В, Хмарук Н.С,

при секретаре:

Евдокимовой А.О,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Хмарук Н.С. гражданское дело по иску представителя общества с ограниченной ответственностью МЧП "Гарант" по доверенности Ковтун Руслана Николаевича к Усеинову Ружди Зевриевичу, Расуловой Сарие, Саитвалиеву Асану, о понуждении к заключению публичного договора

по апелляционной жалобе представителя ответчиков Усеинова Ружди Зевриевича, Расуловой Сарие - Ионова Александра Александровича

на решение Белогорского районного суда Республики Крым от 14 сентября 2017 года,

установила:

Представитель ООО "МЧП "Гарант" по доверенности Ковтун Р.Н. обратился в суд с иском к Усеинову Р.З, Расуловой С, Саитвалиеву А, о понуждении к заключению публичного договора.

Исковые требования мотивированы тем, что 29 января 2016 года между ООО "МЧП "Гарант" и ответчиками был заключен договор аренды земельных участков сроком на 49 лет, а 22 марта 2017 года подписано дополнительное соглашение, согласно которому уточнены геодезические данные, а также, уточнены отношения между сторонами относительно выкупа земельных участков в собственность, при этом денежные средства от продажи земельных участков были выплачены 19 января 2017 года, о чем имеются расписки, а именно: предметом спора являются земельные участки, находящиеся в "адрес" на территории "адрес": принадлежащие Расуловой С.: 1. общей площадью 475 кв.м, с кадастровым номером N; 2. общей площадью 40110 кв.м, с кадастровым номером N; 3. общей площадью 663 кв.м, с кадастровым номером N принадлежащие Саитвалиеву А.: 1. общей площадью 33069 кв.м, с кадастровым номером N общей площадью 7572 кв.м, с кадастровым номером N; 3. общей площадью 608 кв.м, с кадастровым номером N; принадлежащие Усеинову Р.З.: 1. Общей площадью 33072 кв.м, с кадастро-вым номером N общей площадью 8029 кв.м, с кадастровым номером N

Указывает, что ООО "МЧП "Гарант" со своей стороны выполнило необходимые приготовления к сделке и выплатило полную требуемую сумму за земельный участок. Земельные участки предназначались для использо-вания в предпринимательской (иной экономической) деятельности, однако, ответчики отказались подписывать договор купли-продажи в регистра-ционных органах. Более того, подписали договоры купли-продажи с третьими лицами, без какой-либо мотивации и предупреждений истца.

Решением Белогорского районного суда Республики Крым от 14 сентября 2017 года исковые требования ООО МЧП "Гарант" удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, представитель ответчиков Усеинова Р.З, Расуловой С. - Ионов А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает, что срок заключения основного договора не наступил, так как срок установлен в п. 2.1 предварительного договора и истекает 27 января 2020 года. По мнению апеллянта, к спорным правоотношениям нельзя применить положения статей 426, 445 ГК РФ, поскольку указанные нормы предусматривают, что обязанной стороной публичного договора является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, которыми ответчики не являются. Также ссылается на то, что предварительный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить отчуждаемое имущество; истцом не предоставлено надлежащих доказательств полной оплаты суммы покупной цены, в связи с чем, нет оснований для заключения основного договора.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "МЧП "Гарант" просит ее отклонить, а решение суда оставить без изменений как законное и обоснованное.

Выслушав судью-докладчика, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене, с принятием нового об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Судом установлено, а материалами дела подтверждено, что 29 января 2016 года между ООО "МЧП "Гарант" и Саитвалиевым А, Расуловой С, Усеиновым Р.З. с каждым отдельно были заключены договора аренды земельного участка сроком на 49 лет (п. 1.2 договора) (л.д. 3-7, 15-19, 24-28).

29 января 2016 года между ООО "МЧП "Гарант" и Усеиновым Р.З. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", на территории "адрес" участок N, кадастровый номер земельного участка N, согласно межевого плана земельного участка. Земельный участок оценен сторонами в 650 000 рублей, установленная сторонами сумма является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.1 договора продавец (Усеинов Р.З.) обязуется заключить (подписать) Договор купли-продажи земельного участка, указанный в п. 1 настоящего Договора в срок до "27" января 2020 года; п. 2.2 - физически освободить земельный участок не позднее 27 января 2020 года, и передать его Покупателю по передаточному акту в срок до 27 января 2020 года; п. 3.1 - покупатель обязуется заключить (подписать) договор купли-продажи земельного участка и уплатить Продавцу остаток денежных средств до 27 января 2020 года; п. 3.2 - подписать Акт приема-передачи земельного участка. Покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере 150 000 руб, в момент подписания настоящего договора (л.д. 30-32).

Согласно копий актов приема денежных средств от 21 мая 2016 года, 03 ноября 2016 года, 19 января 2017 года Усеинов Р.З. получил, а ООО "МЧП "Гарант" в лице директора ФИО1, передал денежные средства соответственно в размере 350 000 рублей, 50 000 рублей, 100 000 рублей в счет купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно предварительного договора от 29 января 2016 года (л.д. 33, 34, 35).

8 апреля 2016 года между ООО "МЧП "Гарант" и Расуловой С. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", на территории "адрес", участок N, кадастровый номер земельного участка N согласно межевого плана земельного участка.

Земельный участок оценен сторонами в 300 000 рублей, установленная сторонами сумма является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель передал, а продавец принял задаток, в счет покупки земельного участка, в размере 90 000 рублей, в момент подписания настоящего договора. Согласно п. 2.1 договора продавец (Расулова С.) обязуется заключить (подписать) Договор купли-продажи земельного участка, указанный в п. 1 настоящего Договора в срок до 27 января 2020 года; п. 2.2 - физически освободить земельный участок не позднее 27 января 2020 года, и передать их Покупателю по передаточному акту в срок до 27 января 2020 года; п. 3.1 - покупатель обязуется заключить (подписать) договор купли-продажи земельного участка и уплатить Продавцу остаток денежных средств до 27 января 2020 года; п. 3.2 - подписать Акт приема-передачи земельного участка. Остаток денежных средств Покупатель обязан уплатить Продавцу не позднее 27 января 2020 года (л.д. 36-38).

Согласно копий актов приема денежных средств от 21 мая 2016 года, 03 ноября 2016 года, 19 января 2017 года, Расулова С. получила, а ООО "МЧП "Гарант" в лице директора ФИО1, передал денежные средства соответственно в размере 150 000 рублей, 50 000 рублей, 60 000 рублей в счет купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно предварительного договора от 29 января 2016 года (л.д. 39, 40, 41).

29 января 2016 года между ООО "МЧП "Гарант" и Саитвалиевым А. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: "адрес", на территории "адрес", участок N, кадастровый номер земельного участка N согласно межевого плана земельного участка. Земельный участок оценен сторонами в 650 000 руб. установленная сторонами сумма является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель передал, а продавец принял задаток, в счет покупки земельного участка, в размере 150 000 рублей, в момент подписания настоящего договора. Согласно п. 2.1 договора продавец (Расулова С.) обязуется заключить (подписать) Договор купли-продажи земельного участка, указанный в п. 1 настоящего Договоре в срок до 27 января 2020 года; п. 2.2 - физически освободить земельный участок не позднее 27 января 2020 года, и передать их Покупателю по передаточному акту в срок до 27 января 2020 года; п. 3.1 - покупатель обязуется заключить (подписать) договор купли-продажи земельного участка и уплатить Продавцу остаток денежных средств до 1 января 2020 года; п. 3.2 - подписать Акт приема-передачи земельного участка. Остаток денежных средств Покупатель обязан уплатить Продавцу не позднее 27 января 2020 года (л.д. 42-44).

Согласно копий актов приема денежных средств от 19 января 2017 года, 03 ноября 2016 года, 21 мая 2016 года, Саитвалиев А. получил, а ООО "МЧП "Гарант" в лице директора ФИО1, передал денежные средства соответственно в размере 100 000 рублей, 50 000 рублей, 350 000 рублей в счет купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно предварительного договора от 29 января 2016 года (л.д. 45, 46, 47).

22 марта 2017 года были подписаны дополнительные соглашения между ООО "МЧП "Гарант" и Усеиновым Р.З, Расуловой С, Саитвалиевым А. с каждым отдельно, согласно которым уточнены геодезические данные, а также, уточнены отношения между сторонами относительно выкупа земельных участков в собственность (л.д. 20-21).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руковод-ствуясь ст. ст. 218, 421, 426, 429, 432, 445, 549, 551, 554 ГК РФ, исходил из того, что договоры аренды земельных участков от 29 января 2016 года и дополнительные соглашения к указанным договорам аренды, были заключены при добровольном волеизъявлении сторон, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а истец исполнил взятые на себя обязательства по оплате денежных средств в полном объеме по заключенным договорам.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования ООО МЧП "Гарант" о понуждении к заключению публичного договора являются обоснованным и подлежащими удовлетворению.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия суда согласиться не может, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Из анализа ст. ст. 421, 422, 426, 445 ГК РФ следует, что понуждение к заключению договора возможно только в том случае, если договор является публичным и лицо по характеру своей деятельности оказывает подобные услуги, являющиеся предметом договора, к оказанию которых его обязывают.

По смыслу данных правовых норм обязанной стороной публичного договора является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятель-ность.

Лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, ответчики не являются.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключённым (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в редакции действовавшей на момент заключения предварительных договоров, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Из пункта 3 части 1 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости следует, что в государственный кадастр недвижимости вносится описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, из приведенных выше положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путём реализации процедуры определения границ земельного участка, установ-ления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О землеустройстве" (с изм. и доп, вступ. в силу с 01.01.2016)

По смыслу указанных норм права предварительный договор купли- продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определённо установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Без постановки земельного участка на кадастровый учёт, без указания его идентифицирующих признаков (площадь, кадастровый номер и т.п.) предмет предварительного договора купли-продажи земельного участка является несогласованным, а договор - незаключённым.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что сведения о границах спорных земельных участков не позволяют определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.

По смыслу положений ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определённо установить отчуждаемое имущество, однако эти данные в спорных договорах отсутствуют.

Предварительный договор купли-продажи не содержит существенных условий, позволяющих рассматривать передаваемое недвижимое имущество как предмет договора.

Из предварительного договора следует, что на момент заключения договора межевание земельного участка не произведено, земельный участок на кадастровый учёт не поставлен.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства уплаты истцом ответчикам стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в предварительном договоре сторонами не соблюдено существенное условие договора - предмет договора.

Согласно статье 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное применение норм материального права (пункт 4 части 1).

Неправильным применением норм материального права является неправильное истолкование закона (пункт 3 части 2).

В настоящем деле судом первой инстанции неправильно истолкован закон, что является основанием для отмены решения и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия, -

определила:

решение Белогорского районного суда Республики Крым от 14 сентября 2017 года, отменить, принять новое, которым в иске Обществу с ограниченной ответственностью МЧП "Гарант", отказать.

Председательствующий

Судьи