Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 января 2018 г. по делу N 33aа-29/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Луневой С.П. и Брянского В.Ю.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситниковой Виктории Геннадьевны на решение Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 26.04.2017 года N 1714 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером.., площадью 2 409 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства развлекательного комплекса, расположенного по адресу: город... в квартале 523 (местоположение установлено относительно ориентира в границах участка) в размере рыночной в сумме 8 848 000 руб. на основании отчета N 000055Ю/2017 от 29.03.2016 года, выполненного оценщиков ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" М, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 054 443,26 руб, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, утвержденной 29.11.2015 года и внесенной в кадастр 19.12.2015 года, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 года.

Заявление мотивировано тем, что решение принято на основании документов, полученных с нарушением требований действующего законодательства, поскольку представленный заявителем отчет о рыночной оценке объекта недвижимости оформлен с нарушением требований пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7. Оценщиком использованы объекты-налоги, имеющие существенные отличия от объекта оценки по ценообразующим факторам (расположению относительно красной линии, площади), в заключении применено малое количество аналогов, отсутствие кадастровых номеров объектов-аналогов не позволяет идентифицировать данные объекты и проверить их физические характеристики. В таких обстоятельствах решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверного отчета нарушает имущественные права истца.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 18.09.2017 года административный иск комитета по управлению муниципальным имуществом удовлетворен.

Не согласившись с решением, представитель административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. в своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать. В обоснование указала, что оспариваемое решение принято в пределах полномочий комиссии, правомочным составом, основано на представленном правообладателем Бельчиковой А.Н. отчете об оценке, соответствующем требованиям закона. Полагает, что административный истец не доказал нарушение своих прав при принятии оспариваемого решения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Подсвирова Е.А. просила суд решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В суде апелляционной инстанции представитель административных ответчиков Ситникова В.Г. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного истца Подсвирова Е.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просила оставить решение суда первой инстанции без изменения по доводам, изложенным в суде первой инстанции, считала доводы жалобы несостоятельными.

Представитель заинтересованного лица Бельчиковой А.Н. - Фоменко Н.Н. в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения суда не находит.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленный главой 25 (производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости).

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований процессуального закона возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядка принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение заявленных требований комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал, что оспариваемым решением комиссии от 26.04.2017 года N 1714 была без законных оснований снижена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., в связи с чем, бюджет муниципального образования города Ставрополь терпит убытки по арендным платежам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 27.02.2017 года между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и Бельчиковой А.Н. (арендатор) был заключен договор N 6332, по условиям которого истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером.., площадью 2 409 кв.м, для продолжения строительства развлекательного комплекса, расположенного по адресу: город... в квартале 523.

Срок действия договора установлен 3 года (до 16.03.2020 года).

Право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью застройки 995,7 кв.м. (процент готовности 25 %) зарегистрировано за административным истцом 18.11.2013 года.

Часть 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582, предусматривающим в качестве одного из них принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 статьи 65 ЗК РФ предусматривает, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением администрации города Ставрополя от 19.04.2016 года N 825 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Ставрополя, и предоставленные в аренду без торгов" установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду без проведения торгов, исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (пункт 2 Порядка).

Следовательно, снижение размера кадастровой стоимости затрагивает интересы бюджета муниципального образования города Ставрополя.

В соответствии с Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденным Решением Ставропольской городской Думы от 25.02.2015 года N 612 (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования города Ставрополя, наделяется полномочиями для решения вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом в пределах своей компетенции, находящимся в муниципальной собственности, осуществляет контроль за поступлением в бюджет города неналоговых доходов от использования муниципального имущества и земельных участков, защиту имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования в сфере имущественных и земельных отношений, представляет в орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в электронной форме принятые правовые акты администрации города, содержащие сведения, внесение или изменение которых обязательно в соответствии с требованиями законодательства, а также осуществляет постановку на кадастровый учет земельных участков, реализует иные права и обязанности арендодателя земельных участков, предусмотренные действующим гражданским и земельным законодательством, муниципальными правовыми актами, осуществляет иные функции в области земельных отношений.

Указанное подтверждает нарушение прав административного истца оспариваемым решением и его право на обращение в суд с настоящим иском.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд первой инстанции указал, что отчет об оценке является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, поскольку не соответствует требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что полномочным представителем заинтересованного лица Бельчиковой А.Н. при обращении в комиссию был предоставлен необходимый перечень документов, установленный действующим законодательством, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 года N П/485 установлено, что состав численный Комиссии - 4 человека.

Из предоставленных доказательств, следует, что при рассмотрении заявления Бельчиковой А.Н. принимали участие три члена комиссии - председатель К. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), член комиссии Г. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ "ФКП Росреестра"), член комиссии М. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что решение принято большинством голосов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30 %, а именно на 37 %. Положительное экспертное заключение на отчет об оценке заявителем не предоставлялось.

При удовлетворении заявления Бельчиковой А.Н, комиссия пришла к выводу, что предоставленный отчет об оценке рыночной стоимости N 000055Ю/2017 от 29.03.2016 года, выполненный оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" М, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, однако, доказательств в подтверждение данного вывода в ходе судебного разбирательства административными ответчиками в нарушение требований части 11 статьи 226 КАС РФ представлено не было.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Из содержания отчета следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, по результатам осмотра объекта оценки.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 при определении метода (методов) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В нарушение указанных требований, а также пункта 11 ФСО N 3 отчет об оценке N 000055Ю/2017 от 29.03.2017 года, выполненный ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" не отвечает принципу обоснованности, поскольку в нем отсутствует обоснование выбора аналогов, имеющих существенные отличия от объекта оценки по ценообразующим факторам, проверяемая информация об их физических характеристиках, ценообразующих факторах, в результате чего информация, использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой, а выводы достоверными.

В частности, при применении оценщиком корректировки на уторговывание (таблица 18) выведена скорректированная цена 1 кв.м, после чего оценщиком применена повышающая корректировка на размер земельного участка, однако, скорректированная цена 1 кв.м. осталась прежней, то есть фактически данная корректировка не применялась оценщиком. Также в той же таблице оценщиком не применена корректировка на красную линию, со ссылкой на расположение всех объектов аналогов на красной линии, как и оцениваемый земельный участок. Информации, необходимой для такого вывода, приложенные к отчету объявления о продаже аналогов N 2 и 4 не содержат. Сведения о площади земельных участков, использованные оценщиком при расчетах, также не соответствуют приложенным материалам. Так, в сводной таблице 18 указан размер аналога N 4 - 200 соток, предложение о его продаже содержит сведения о площади в размере 614 соток, информации о возможности его продажи по частям и условиях такой сделки нет.

Учитывая допущенные оценщиком нарушения требований Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления Бельчиковой А.Н.

Предусмотренных частью 2 статьи 227, статьей 310 КАС РФ оснований для удовлетворения апелляционной жалобы комиссии не имеется.

Учитывая дату вручения административному истцу копии решения комиссии, установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ срок обращения в суд административным истцом не пропущен.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, что не отнесено к числу оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи