Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 23 января 2018 г. по делу N 33aа-34/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.

судей Болотовой Л.А, Луневой С.П.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Кравченко Д.С. на решение Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2016 года по административному делу по административному иску Дагаевой Л.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А,

УСТАНОВИЛА:

Дагаева Л.А. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска Дагаева Л.А. указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером "... ", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства комплекса автосервиса, площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, "... ".

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 63639 000 рублей.

Административный истец Дагаева Л.А, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование этого земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО "ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР" в отчете об оценке N 00641 от 13 июля 2016 года, в размере 6069000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2016 года исковые требования Дагаевой Л.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворены.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства комплекса автосервиса, площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 17470000 рублей (семнадцать миллионов четыреста семьдесят тысяч рублей).

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Кравченко Д.С. просит решение Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2016 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы жалобы сводятся к несогласию проведенной по делу экспертизы. По мнению апеллянта эксперт произвел анализ рынка с использованием только одного сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, не обосновал почему им выбрано малое количество аналогов. Полагает, что экспертом допущена ошибка в графе передаваемых прав в отношении объекта оценки, ввиду чего корректировка по объектам-аналогам применена не верно.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, Дагаева Л.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "... ", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства комплекса автосервиса, площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: "... ", на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь N 3093 от 10 февраля 2014 года, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Дагаевой Л.А.

Срок аренды по договору установлен на 3 года, с 14 января 2014 года по 13 января 2017 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 11 июля 2016 года, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "... " определена в размере 63639 000 рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Дагаева Л.А, являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, находящегося в распоряжении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Дагаева Л.А. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО "ДЕЛОВОЙ ПАРТНЕР" "... " отчет об оценке N 00641 от 13 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 6069000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией "Деловой Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 20 июля 2016 года N 5543.

Определением Ставропольского краевого суда по делу назначена судебная оценочная экспертиза, согласно судебной оценочной экспертизы N 203/08/16-Э от 09 сентября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "... ", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства комплекса автосервиса, площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: "... ", по состоянию 01 января 2015 года составила 17470000 рублей.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом, в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж, с описанием обоснованности его применения. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Из материалов дела следует, что объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером "... ", из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства комплекса автосервиса, площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: "... ". Из таблицы расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 3 объекта-аналога, расположенные в г. Ставрополе, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность, соответствуют скриншотам объявлений о продаже.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, физические характеристики объекта, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

По доводам апелляционной жалобы о том, что экспертом допущена ошибка, в графе передаваемых прав в отношении объекта-оценки указано право собственности, ввиду чего корректировка по объектам аналогам приведена неверно, решение суда отмене не подлежит, поскольку на земельном участке являющимся предметом оценки находится объект капитального строительства зарегистрированный на праве собственности, в связи с чем судебная коллегия полагает состоятельными применение корректировок по объёму передаваемых прав. При этом количество объектов-аналогов законодательством не урегулировано.

Представитель истца, не обладая специальными познаниями в данной сфере, в апелляционной жалобе высказал сомнения в обоснованности заключения.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта N 203/08/16-Э от 09 сентября 2016 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного постановления в апелляционном порядке.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат достоверных сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе (представлении), проверялись судом, получили правильную оценку в решении в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе получили оценку все заключения специалистов и экспертов по данному делу, и по существу сводятся к переоценке выводов суда.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в соответствии со ст. статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: