Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 января 2018 г. по делу N 33aа-51/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Строчкиной Е.А,

судей Луневой С.П, Брянского В.Ю,

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя административного истца ИП Мурадян В.Л. по доверенности Шапошниковой В.В.

на решение Ставропольского краевого суда от 16 октября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мурадян Вартуй Левоновны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП "Росреестра" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

заслушав доклад судьи Луневой С.П,

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель Мурадян В.Л. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП "Росреестра" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 458000 рублей по состоянию на 17.12.2015; с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 458000 рублей по состоянию на 17.12.2015 года; с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 458000 рублей по состоянию на 17.12.2015; с кадастровым номером N, площадью 1 231 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 415000 рублей по состоянию на 26.05.2015; с кадастровым номером N, площадью 1 045 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, магазины (размещение магазинов повседневного спроса), расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 332000 рублей по состоянию на 01.01.2015.

В основании иска ИП Мурадян В.Л. указала, что является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 17.12.2015 и 01.01.2015, определена для участков с кадастровыми номерами N, N, N в размере 1363035 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N в размере 1118 597 рублей 39 копеек; в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере 671600 рублей. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговой базы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчетов об оценке, приобщенных к материалам административного дела, на которые получены положительные экспертные заключения.

Просит суд установить кадастровую стоимость в отношении земельных участков: с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости равной 505500 рублей по состоянию на 11.05.2016; с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 505 500 рублей по состоянию на 11.05.2016 года; с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости равной 505 500 рублей по состоянию на 11.05.2016; с кадастровым номером N, площадью 1 231 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости равной 415000 рублей по состоянию на 06.07.2016, с кадастровым номером N, площадью 1 045 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, магазины (размещение магазинов повседневного спроса), расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной стоимости равной 319 000 рублей по состоянию на 01.01.2015.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 16 октября 2017 года в удовлетворении административный иска индивидуального предпринимателя Мурадян Вартуй Левоновны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП "Росреестра" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N в размере рыночной отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца по доверенности Шапошникова В.В. просит обжалуемое решение суда отменить, указывая, что судом исключены из числа доказательств по делу отчеты об оценке, поскольку отсутствует подпись оценщика, вместо которой проставлено клише. На основании этого судом сделан вывод о не соответствии требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчетов, так как они ненадлежаще оформлены. При этом обстоятельства, имеющие значение для дела судом не были учтены.

Также судом не учтено, что при проведении экспертизы экспертом были выбраны объекты-аналоги, не соответствующие требованиям федеральных стандартов.

На стр.48-49 экспертом сделан вывод об отнесении объектов оценки к сегменту активного рынка. Однако для расчетов используется только три аналога, расположенных в разных районах г.Михайловска, хотя при активном рынке количество аналогов на рынке должно быть достаточно много. Как следует из заключения, оценка проводилась по состоянию на 11.05.2016г. Дата объявлений по объектам-аналогам с мая по декабрь 2014года (объект-аналог N 3- 02.05.2014г, объект-аналог N 2-17.09.2014г, объект-аналог N 1- 03.12.2014г.). Следовательно, противоречия между выводам о сроке экспозиции не более 6 месяцев, экспертом подобран объекты-аналоги не соответствующий требованиям п.8 ФСО N 1, пунктов 22,25 ФСО N 7. Объект-анатог N 2 не проверяемые допущения о местоположения, что противоречит ФСО N 1.

Экспертом не применены корректировки на торг объектов-аналогов NN2,3, так как сделан вывод о реальной цене сделки, что документами не подтверждено. Экспертом в табл. 13 (стр.80) указана цена предложения (оферта), что также противоречит требованиям ФСО N 1.

Экспертом не применены корректировки по объектам-аналогам по виду разрешенного использования, так как объект оценки отнесен к коммерческому использованию, что указано в правоустанавливающих документах, объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования ИЖС. Сведения о виде разрешенного использования объектов-аналогов ничем не подтверждены, что нарушает требование п.8 ФСО N 1.

Экспертом не учтена карта зонирования и генеральный план

г. Михайловска, о наличии которых информация у него отсутствовала.

Не проверяемые допущения о виде передаваемых прав

объектов-аналогов, что противоречит требованиям ФСО N1. Средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м, объекта оценки определено суммированием стоимостей объектов-аналогов.

Выявленные недостатки в результате допроса эксперта в судебном заседании не устранены.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой

инстанции, в подтверждении прав собственника административным истцом ИП Мурадян В.Л. предоставлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющих проведенную государственную регистрацию прав от 14.09.2016 г, от 15.09.2016 г, от 20.09.2016 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N.

11.05.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 11.05.2016 г, согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 11.05.2016 г. составила 1363 035 рублей.

11.05.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 11.05.2016 г, согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 11.05.2016 г. составила 1363 035 рублей.

11.05.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 11.05.2016 г, согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 11.05.2016 г. составила 1363 035 рублей.

06.07.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 06.07.2016 г, согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 06.07.2016 г. составила 1118 597 рублей 39 копеек.

19.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 г. N 1380, согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 г. составила 671 600 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ИП Мурадян В.Л, в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере

рыночной, представила копию отчета об оценке

N 9897/1 от 12.12.2016, составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 17.12.2015 г. составляет 458000 каждого;

копию отчета об оценке N 9898/1 от 12.12.2016 г, составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 26.05.2015 года составляет 415000 рублей; копию отчета об оценке N 9899/1 от 12.12.2016 г, составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2015 года составляет 332000 рублей.

На отчеты предоставлены положительные экспертные заключения.

В последующем представителем административного истца в суд были предоставлены исправленные копии отчетов об определении размера рыночной стоимости отчет об оценке N 9897/1 от 12.12.2016 г, составленный ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на 11.05.2016 года составляет 505 500 рублей; отчет об оценке N 9898/1 от 12.12.2016 г, составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 06.07.2016 года составляет 415000 рублей.

Оценив указанные отчеты об оценке, суд пришел к выводу об исключении их из числа доказательств по делу, поскольку они не соответствуют требованиям ч. 2, 3 ст. 70, п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Кроме того суд указал, что отчеты об оценке, помимо предоставления их в ненадлежащей форме, содержат сведения об оценке объектов на иную дату, не соответствующую дате установления кадастровой стоимости, а, следовательно, не подтверждают наличие иной кадастровой стоимости.

Определением Ставропольского краевого суда от 28.04.2017 по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, 26:116020501:2981, 26:116020501:4118, 26:116020501:82 на дату определения кадастровой стоимости и на дату, указанную в административных требованиях, производство судебной экспертизы поручено ООО "ГлавЭксперт".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 138/17 от 25.08.2017 г, выполненного ООО "ГлавЭксперт" (эксперт ФИО9 отчеты об оценке рыночной стоимости N 9898/1 от 12.12.2016 г, N 9899/1 от 12.12.2016 г, N 9897/1 от 12.12.2016 г, не соответствуют требованиям федерального законодательства, в частности пункту 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, пункту 5 ФСО N 3 от 20.05.2015 г. N 299, пункту 11 ФСО N 3 от 20.05.2015 г. N 299. Экспертом отмечен некорректный подбор объектов-аналогов, расположенного в ином населенном пункте в отличие от объекта исследования; некорректно представлена информация о цене предложения объекта-аналога; некорректное применение корректировок на торг, коммуникационных сетей.

По второму вопросу в заключении экспертизы N 138/17 от 25.08.2017 г. указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11.05.2016 г. составляет 2054000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11.05.2016 г. составляет 2054000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11.05.2016 г. составляет 2054000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 06.07.2016 г. составляет 1701000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 1041000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N значительно превышает установленную кадастровую стоимость.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы N 138/17 от 25.08.2017 г, выполненного ООО "ГлавЭксперт" (эксперт ФИО9 суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценивая заключение, суд первой инстанции указал, что в заключении эксперта подробно исследован рынок города Михайловска, проведен анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков в Ставропольском крае и анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; составлен план процесса оценки, определены подходы и методы, использованные для оценки стоимости. Экспертом мотивированы выбраны 3 объекта-аналога, сведения о продаже которых находятся в материалах административного дела, и содержат полную необходимую информацию, согласно требований, выдвигаемых Федеральными стандартами оценки.

Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал исключительно сравнительный метод, основанный на сравнении продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок. Обоснован отказ от иных методов определения рыночной стоимости.

Экспертом детально разъяснены размеры и основания применения вводимых корректировок.

В таблице N 14 заключения приведено исчисление корректировки на торг в размере -7% к объекту-аналогу N 1. К иным аналогам подобная корректировка не применялась. В судебном заседании эксперт Дорохин М.В. пояснил, и это пояснение содержится в заключении судебной экспертизы, что корректировка на торг применялась исключительно к объекту, объявление о продаже которого содержало указание на торг. К иным объектам указанная корректировка не применялась, поскольку объявления не содержали подобного условия, а также по той причине, что вопросом судебной экспертизы было определение не цены сделки о продаже, а определение средней рыночной стоимости, то есть вероятной величины, определение которой приведено в законе. При определении рыночной стоимости не принимаются возможные условия совершения сделки и цены продажи.

Эксперт обосновал применение к оцениваемому объекту применение аналогов с видом разрешенного использования - коммерческое использование; определилшкалы и коды ценообразующих факторов, сравнил оцениваемый участок с аналогами по таким показателям как площадь участка, доступность участка (которая подразумевает близость\удаленность по отношению к самому дорогому району города, а также наличие\отсутствие маршрутов общественного транспорта, близость\удаленность к крупным автомагистралям города), освоенность участка. После чего определилвесомость каждого аналога в определении рыночной стоимости, требуемой для определения исковой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 16 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: