Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 января 2018 г. по делу N 33aа-67/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Луневой С.П, Брянского В.Ю,

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя административного истца ЗАО "Завод металлоконструкций" по доверенности Смоляковой С.А.

на решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Завод металлоконструкций" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Луневой С.П,

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Завод металлоконструкций" обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование иска ЗАО "Завод металлоконструкций" указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 16 411 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственные помещения, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 24301408,80 рублей.

26 декабря 2016 года ЗАО "Завод металлоконструкций" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО "Деловой Партнер" в отчете об оценке N 01311 от 20 декабря 2016 года, в размере 3375 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 12 января 2017 года указанное заявление отклонено.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3375000 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 16 411 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственные помещения, расположенный по адресу: "адрес", равной

его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере

24091 348 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ЗАО "Завод металлоконструкций" по доверенности Смолякова С.А. просит обжалуемое решение в части установления кадастровой стоимости стоимость земельного участка в размере 24 091348 рублей отменить. Принять по делу новый судебный акт, которым установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 3 375 000 рублей, указывая, что выводы, изложенные в заключении эксперта N 88/2017 от 26.06.2017 являются недостоверными и необоснованными, а рыночная стоимость земельного участка, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной. При проведении экспертизы экспертом допущены нарушения установленных методик и подходов определения рыночной стоимости объекта оценки, а также допущены нарушения норм материального права и требования ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 16 411 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственные помещения, расположенный по адресу: "адрес", находится в пользовании ЗАО "Завод металлоконструкций" на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка N 2521 от 29 февраля 2012 года, заключенным между администрацией г. Кисловодска и ЗАО "Завод металлоконструкций", срок действия договора аренды 10 лет, с 29 февраля 2012 года по 28 февраля 2022 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 31 января 2017 года, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 24301408,80 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "Деловой партнер" отчет об оценке N 01311 от 20 декабря 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составляет в размере 3375 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 10 января 2017 года N 8102.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 88/2017-Э от 26 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО "ТАИС", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года составила 24091 348 рублей.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании повторной судебной оценочной экспертизы N 88/2017-Э от 26 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО "ТАИС".

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оценивая заключение, суд первой инстанции указал, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Все объекты-аналоги расположены в г. Кисловодске, аналог N 1 по улице Станичной, д. 3А (бывшая производственная база сувенирной фабрики), аналог N 2 по улице Промышленной, д. 4, вблизи Кисловодского автовокзала, аналог N 3 в Долине нарзанов.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок и расчетов.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки (май, июль, сентябрь 2014 года) и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки. Экспертом применены поправки на время продажи.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 1 468 рублей находится в диапазоне цен предложений земельных участков производственного назначения района расположения объекта - оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков производственного назначения в городе Кисловодске.

Отобранные для исследования объекты-аналоги совпадают с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Расположение у всех объектов по краю равнозначное, все они расположены в г. Кисловодске, поэтому корректировка на местоположение по краю не применялась.

Эксперт применил среднее значение корректировки на расположение в пределах города в соответствии со справочником оценщика Лейфера Л.А. Аналог N1 расположен в спальном районе с высотной застройкой, аналог N2 расположен на въезде в город (район крупных промпредприятий города), аналог N3 расположен в районе зоны отдыха, окружающей застройки санаторий и базы отдыха (центр административного района города), корректировка соответственно составила: 0,84; 1,00; 0,74.

Корректировка на масштабность также определена в соответствии с указанным выше справочником.

Эксперт применил корректировку по виду разрешенного использования по сборнику рыночных корректировок ООО "НЦПО" под редакцией Яскевича Е.Е, 0,649 к объекту-аналогу N 3, который имеет вид разрешенного использования "офисно-административное" в отличие от объекта-оценки, имеющего вид размещенного использования "под производственно-складское помещение".

Оцениваемый земельный участок, как и объект-аналог N 2, расположен на удалении от автомагистрали, поэтому экспертом применена понижающая корректировка к объектам-аналогам N1 и N3, расположенным в непосредственной близости к автомагистрали - 0,775.

Корректировка на инженерные коммуникации (электроснабжение, газоснабжение по 0,905, водоснабжение и канализация -0,913) применена экспертом к объекту-аналогу N 1, у которого коммуникации расположены на участке в отличие от объектов-аналогов N2 и N3, у которых они расположены на меже.

Приведенные корректировки определены в соответствии со справочником оценщика Лейфера Л.А.

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: