Решение Ставропольского краевого суда от 16 января 2018 г. по делу N 3а-38/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г,

с участием представителя административного истца Ефимовой Л.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-38/2018 по административному иску Локтионова Александра Григорьевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску Локтионова Александра Григорьевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 711 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства административного здания производственной базы (земли под промышленными объектами), расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной равной 785 707 рублей по состоянию на 01.01.2015 г.

В основании иска Локтионов А.Г. указал, что является арендатором указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 3113 866 рублей 01 копейка. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 11/2017 от 24.10.2016 г, выполненного ООО "Альянс".

В судебном заседании представитель административного истца Ефимовой Л.А, полномочия которой на ведение дела судом проверены, в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ставропольскому краю поступили возражения на административное исковое заявление, содержащее ходатайство о рассмотрении административного иска в их отсутствие. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения представителя административного истца, оценив предоставленные доказательства их совокупности, приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" юридическое лицо и гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Из обстоятельств дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 26:11:020149:112, что подтверждается предоставленным договором аренды земель населенных пунктов N 134 от 21.08.2013 г. (срок действия которого составляет до 20.08.2023 г.), а также дополнительным соглашением о замене лиц в обязательстве от 17.09.2013 г. (том 1 л.д. 14-19, 20-21).

Пунктом 3.4 договора аренды земель N 134 от 21.08.2013 г. предусмотрено изменение арендной платы при условии изменения кадастровой стоимости земельного участка. При заключении договора аренды кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляла 2597092 рубля 68 копеек (том 1 л.д. 18).

Кадастровая стоимость находящегося в аренде административного истца Локтионова А.Г. земельного участка с кадастровым номером N определена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. N 1380 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2015 г, и составляет 3113866 рублей 01 копейка (том 1 л.д. 12).

Подобное увеличение кадастровой стоимости влияет на увеличение арендных платежей, а, следовательно, административный истец Локтионов А.Г. имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, с целью изменения размера арендной платы.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, Локтионов А.Г. в подтверждение величины рыночной стоимости представил отчет об оценке N 11/2017 от 24.10.2016г, составленный ООО "Альянс", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2015 г. является ниже кадастровой стоимости и составляет 785707 рубль.

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права Локтионова А.Г. на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не тождественной установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

От административного истца Локтионова А.Г. в судебном заседании 16.10.2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 г. с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению.

Определением Ставропольского краевого суда от 16.10.2017 г. ходатайство административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020149:112; производство судебной экспертизы поручено эксперту Трофимову А.С. Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет".

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 80/11/17Э от 11.12.2017г, выполненного экспертом Трофимовым А.С. Научно-образовательному центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет", отчет об оценке N 11/2017 от 24.10.2016 г, выполненный ООО "Альянс", имеет нарушения отдельных пунктов Федеральных стандартов оценки, неполностью соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в частности, отсутствуют документы, подтверждающие полномочия оценщика. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1501 000 (один миллион пятьсот одна тысяча) рублей.

После поступления в суд заключения эксперта производство по административному делу было возобновлено, назначено проведение судебного заседания.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) - местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В заключении судебной оценочной экспертизы определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды. Установлено, что земельный участок расположен в городе Михайловск, удален от центра города, находится в зоне объектов коммерческого и производственного назначения. Имеет выход к улице с твердым покрытием.

Произведен анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки. Мотивирован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах объектов недвижимости указанного сегмента рынка.

В заключении судебной экспертизы имеется обоснование и анализ выбора объектов-аналогов. Обоснован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах земельных участков указанного сегмента рынка.

Определены элементы сравнения в соответствии с требованиями ФСО N 7.

В качестве аналогов приняты 4 земельных участка, расположенных в городе Михайловск, один в селе Верхнерусское, относящихся к тому же сегменту рынка, с аналогичным целевым назначением. Скриншоты объявлений приобщены в заключение судебной оценочной экспертизы.

Дан анализ всем ценообразующим факторам, к которым экспертом отнесены передаваемые имущественные права, условия финансирования, вид разрешенного использования, дата предложения, условия продажи, местоположение, расположение относительно красной линии и транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, физические характеристики объекта, площадь.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. Применены как понижающие (торг), так и повышающие корректировки (передаваемые права, коммуникации), однако их размер не ставит под сомнение обоснованность выбора аналогов.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Эксперт обладает необходимой степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности. В материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств несоответствия заключения повторной судебной оценочной экспертизы обстоятельствам делам, юридически значимым обстоятельствам, действующему законодательству, суду не предоставлено.

Предусмотренных частью 2 статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу дополнительной или повторной судебных экспертиз, судом не установлено.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из того, правильность заключения судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020149:112 равной его рыночной стоимости в размере 1 501 000 (один миллион пятьсот одна тысяча) рублей по состоянию на 01.01.2015 г, поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что административный истец Локтионов А.Г. обратился с настоящим административным иском в Ставропольский краевой суд 13.09.2017 г. Следовательно, указанная дата подлежит указанию в качестве даты подачи заявления об изменении кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020149:112.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административный иск Локтионова Александра Григорьевича - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 711 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства административного здания производственной базы (земли под промышленными объектами), расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 1 501 000 (один миллион пятьсот одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N дату обращения в Ставропольский краевой суд считать 13 сентября 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь