Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 октября 2017 г. по делу N 33-20239/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Барминой Е.А.

судей

Стешовиковой И.Г.

Утенко Р.В.

при секретаре

Жиденко Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2017 года гражданское дело N 2-4246/2017 по апелляционной жалобе Булавской Виктории Васильевны на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2017 года по иску Булавской Виктории Васильевны к ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Аптекарский" о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Барминой Е.А, выслушав объяснения представителя истца - адвоката Люкшина А.М, представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" - Иванова П.П, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Булавская В.В. обратилась с иском ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Аптекарский" и после уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила признать за ней право собственности на долю в праве собственности, размером 16994/977140 в нежилом помещении N N.., расположенным по адресу: "адрес"

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 13.09.2013 года между ООО "Стройкорпорация "Элис" и "... " был заключен предварительный договор NПМ-554Л/Ш09 купли-продажи доли, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713, в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения N... с кадастровым номером N... "... " обязательство было исполнено надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи векселя от 01.10.2013 года. Дополнительным трехсторонним соглашением о замене стороны в обязательстве по предварительному договору купли-продажи доли автостоянки, покупателем парковочного места N N... в виде доли в праве собственности в виде 4519/325713 нежилого помещения N N... стала Булавская В.В, которая исполнила свои обязательства по оплате приобретенного объекта. При этом, ответчик ООО "Стройкорпорация "Элис" свои обязательства не исполнил, зарегистрировав право собственности на спорный объект недвижимости, основной договор купли-продажи ни с предыдущим покупателем, ни с истцом не заключил. Кроме того, на указанное помещение был зарегистрирован договор ипотеки, установлено ограничение права собственности в пользу ПАО "Сбербанк России". Впоследствии залогодержателем спорного нежилого помещения стало ООО "Аптекарский". Данные обстоятельства явились препятствием к свободному владению долей в праве собственности на имущество и нарушают права истца. На письменное обращение истца о заключении с ней договора купли-продажи или иной передачи имущества, ответа не поступило.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29.06.2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Булавская В.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда, полагает его незаконным, необоснованным, ссылаясь на то, что суд согласился с доводами ответчика о пропуске срока исковой давности, в то время как на данные правоотношения исковая давность не распространяется. Также податель жалобы ссылается на то, что между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а ипотека в отношении спорного нежилого помещения должна быть признана прекращенной (отсутствующей).

Со стороны ответчиков ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Аптекарский", третьего лица ПАО "Сбербанк России" поданы возражения на апелляционную жалобу, по доводам которых они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Булавской В.В. - без удовлетворения.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец, представители ответчиков ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Аптекарский", представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о месте и времени слушания дела извещались судом надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в судебном заседании присутствует представитель истца - адвокат Люкшин А.М, в связи с чем, судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены или изменения судебного решения.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19.12.2003 года "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с положениями ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным материалам дела, не имеется.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 18.03.2010 года АК Сбербанк России и ООО "Стройкорпорация "Элис" был заключен договор N 1877-102710 об открытии невозобновляемой кредитной линии. В соответствии с указанным договором и дополнительным соглашением к нему ответчик ООО "Стройкорпорация "Элис" предоставил в залог кредитору имущественные права на возводимые площади жилых помещений в строящемся комплексе по адресу: "адрес" Также был заключен договор последующей ипотеки и договор залога имущественных прав.

09.08.2012 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "Стройкорпорация "Элис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса жилых и общественных зданий, включая подземную автостоянку, расположенных по адресу: "адрес"

09.11.2012 года в Управлении Росреестра по СПб зарегистрировано право собственности за ООО "Стройкорпорация "Элис" на помещение N N... за N78-78-39/087/2012-160.

03.12.2012 года между ОАО "Сбербанк России" и ООО "Стройкорпорация "Элис" был заключен договор ипотеки, в том числе на нежилое помещение площадью 9771,4 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"

Согласно выписке из ЕГРП в отношении нежилого помещения по спорному адресу на основании вышеперечисленных договоров ипотеки и дополнительных соглашений к ним зарегистрировано обременение права на данное нежилое помещение в виде ипотеки на период с 09.11.2012 года по 18.03.2015 года.

Также между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ПАО "Сбербанк России" 28.06.2013 года, 10.09.2013 года, 07.02.2014 года заключены договоры последующей ипотеки, по условиям которых помещение N N... передано Банку в залог.

В соответствии с п. 4.1.2 указанных договоров ипотеки залогодатель ООО "Стройкорпорация "Элис" не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога до полного выполнения обязательств по кредитному договору.

ПАО "Сбербанк России" своего согласия на регистрацию перехода права собственности на спорное имущество не давал.

13.09.2013 года между ООО "Стройкорпорация "Элис" и "... " заключен предварительный договор NПМ-554Л/Ш09 купли-продажи автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли - продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения N N.., расположенного на отметке 3.3 в жилом доме по адресу "адрес" с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв.м. с правом пользования местом N 13 на условиях и в срок, установленный настоящим договором.

10.06.2016 года Дополнительным соглашением переуступки прав требования к предварительному договору купли-продажи доли автостоянки N ПМ-554Л/ШО9, произведена замена стороны в предварительном договоре с "... " на Булавскую В.В, соответственно, все права и обязанности по договору перешли к Булавской В.В, которая исполнила свои обязательства по оплате приобретенного объекта в размере 850 000 руб.

В пункте 1.4 договора стороны также предусмотрели, что основной договор купли-продажи доли будет заключен в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что с его стороны обязательства по разделу нежилого помещения N N... не исполнены по настоящее время, государственная регистрация права на вновь созданный объект, в том числе на долю 2259/325713 в нежилом помещении, отсутствует.

Основной договор купли-продажи в отношении спорной доли автостоянки заключен не был.

21.07.2016 между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Аптекарский" заключен договор уступки прав (требований) NГКЭЛИС/21072016, по условиям которого к ООО "Аптекарский" перешло право требования к ООО "Стройкорпорация "Элис", в том числе, по вышеназванным договорам последующей ипотеки.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что ООО "Стройкорпорация "Элис" передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО "Сбербанк России" до заключения с истцом договора купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на помещение в виде ипотеки произведена в пользу ПАО "Сбербанк России", основной договор между сторонами не заключен, а заключенный предварительный договор по своей природе не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи. Также суд сделал вывод о том, что несмотря на то, что в предварительном договоре стороны согласовали объект купли-продажи в виде 2259/325713 долей, дополнительных соглашений не заключали в части изменения доли, исковые требования заявлены истцом на иной объект 16994/977140 долей, доказательств идентичности объектов не представлено, а ответчик возражает против соответствия данных долей, следовательно, истцом в одностороннем порядке изменены условия заключенного сторонами предварительного договора, что противоречит положениям ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для признания ипотеки прекращенной, отмены обременений не имеется, со стороны залогодержателя ООО "Аптекарский" отсутствует согласие на переход права собственности. Кроме того, суд первой инстанции указал на пропуск срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заявленный иск о признании права собственности не мог быть удовлетворен судом первой инстанции, поскольку права в отношении спорного имущества не были зарегистрированы и возникли после вступления в законную силу закона о регистрации.

Кроме того, требования истца о передаче ей в собственность доли в праве на недвижимое имущество, которое так и не было образовано путем разделения помещения N... и регистрации перехода права собственности в отношении данной доли в имеющемся фактически помещении N... и находящемся в залоге, без согласия залогодержателя повлечет существенное нарушение прав залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ и п.п.4.1.2. Договоров ипотеки), так как заключение договора купли-продажи на обремененный объект и регистрация перехода права собственности в данном случае возможна только при наличии согласия залогодержателя, доказательств получения которого, в материалах дела не содержится.

При этом, не усматривается законных оснований для удовлетворения требования истца, направленного на оспаривание обременения спорного объекта залогом (ипотекой).

В пункте 60 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из данного разъяснения определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора в указанной части является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает, в том числе и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Сходная ситуация, когда в отношении одной и той же вещи у продавца имеются обязательства перед разными кредиторами, урегулирована статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В то же время указанные истцом фактические обстоятельства и представленные им доказательства не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца. Кроме того, как утверждала сторона истца, имущество Булавской В.В. передано не было,

В свою очередь, как видно из выписки из ЕГРП одновременно с регистрацией права собственности ООО "Стройкорпорация "Элис" на помещение N... 09.11.2012 года в отношении указанного объекта зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18.03.2015 в пользу ПАО Сбербанк на основании, в частности, договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 года N 1877-102710, дополнительных соглашений от 10.06.2014 года и от 28.06.2013 года к договору ипотеки от 03.12.2012 года.

Эти данные прямо свидетельствуют о том, что основание обременения спорного имущества возникло еще до ввода объекта в эксплуатацию (состоявшегося в августе 2012 года), до заключения с истцом договора от 11.09.2012 года, а соответственно, и до возможной передачи ей машино-места.

Вышеназванное обременение согласно выписке из ЕГРП прекращено 18.05.2015 года на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07.04.2015 года.

Вместе с тем ранее, 09.07.2013 года, в пользу ПАО Сбербанк установлено такое же обременение на срок с 09.07.2013 года по 27.06.2023 года(N 78-78-39/025/2013-204) на основании договора последующей ипотеки от 28.06.2013 года и дополнительных соглашений к этому договору, N 1 от 10.06.2014 года и N б/н от 31.03.2015 года.

В дальнейшем в отношении того же объекта устанавливались новые обременения в пользу того же лица на основании договоров последующей ипотеки и дополнительных соглашений к ним.

В ЕГРП внесены записи о прекращении данных обременений 24.08.2016 года, но лишь в связи с уступкой прав (требований) ПАО "Сбербанк России" в пользу ООО "Аптекарский", за которым одновременно зарегистрированы залоговые права на тех же основаниях.

Изложенное достоверно указывает на то, что оспариваемые истцом обременения возникли до заключения предварительного договора.

При этом по смыслу приведенных выше положений гражданского законодательства до передачи вещи за продавцом сохраняется право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).

Действия продавца, имеющего основанное на договоре купли-продажи обязательство по передаче имущества покупателю, по передаче такого имущества в залог могут рассматриваться как нарушение обязательств перед покупателем, однако это не влечет недействительности залога. То же относится и к случаю, когда обременение уже существует к моменту заключения договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель имеет возможность либо отказаться от договора купли-продажи ввиду нарушения обязательств со стороны продавца и потребовать возмещения убытков, либо согласиться приобрести объект, обремененный залогом.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие применение судом срока исковой давности не дают оснований к отмене постановленного решения суда, поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано в виду отсутствия материально-правовых оснований.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, направлены на переоценку доказательств, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы изложенные выводы, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 29 июня 2017 года, - оставить без изменения, апелляционную жалобу Булавской Виктории Васильевны, - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: