Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 30 января 2018 г. по делу N 33а-64/2018

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Лиджеевой Л.Л,

судей Кутлановой Л.М, Панасенко Г.В,

при секретаре Кикеевой Э.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по иску Соляной Александры Олеговны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ипотеки в силу закона на недвижимое имущество, возложении обязанности произвести регистрационные действия по апелляционной жалобе Соляной А.О. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 ноября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Панасенко Г.В, объяснения Соляной А.О, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия Санжиевой Ю.П, судебная коллегия

установила:

Соляная А.О. обратилась в суд с указанным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее по тексту - Управление Росреестра по РК), мотивируя следующим.

21 августа 2017 г. между ней и ООО "ЦФР-Доминанта" заключен договор займа на сумму 453026 руб. с целевым назначением - на приобретение жилого дома, общей площадью *** кв.м, и земельного участка, площадью *** кв.м, расположенных по адресу: "... ", с ипотекой названного имущества. В этот же день она заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с их собственником - А, по которому выплатила последней за счет собственных средств 6974 руб. Остальная сумма при цене договора 460000 руб. по условиях договора подлежала выплате продавцу позже и частями: 60000 руб. и 393026 руб, после их перечисления заемщику. 22 августа 2017 г. обратилась в Управление Росреестра по РК с заявлением о регистрации перехода к ней права собственности на недвижимость, права собственности и ипотеки с приложением необходимых документов: договоров - купли-продажи от 21 августа 2017 г. и займа от 21 августа 2017 г. Позднее на государственную регистрацию ею представлены платежное поручение N *** от 23 августа 2017 г. о перечислении ей на счет ООО "ЦФР-Доминанта" 60000 руб. и выписка из лицевого счета. Решением регистрационного органа от 28 августа 2017 г. осуществление государственной регистрации права собственности и ипотеки приостановлено ввиду отсутствия доказательств передачи ей займодавцем денежных средств по договору займа и возникновения в связи с этим сомнений в том, что договор займа был фактически заключен. На данное решение она подала жалобу руководителю Управления Росреестра по РК, однако в ее удовлетворении было отказано. Считает, что решение ответчика противоречит нормам действующего законодательства и нарушает ее права как собственника приобретенного недвижимого имущества. Ссылаясь на изложенное, просила признать незаконным решение Управления Росреестра по РК от 28 августа 2017 г. и возложить на ответчика обязанность произвести государственную регистрацию перехода прав на указанное имущество, права собственности и ипотеки.

В судебном заседании Соляная А.О. заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по РК Ходжаева Э.М. иск не признала.

Представители заинтересованного лица - ООО "ЦФР-Доминанта", извещенного о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, направили в суд ходатайство о рассмотрении дела без их участия.

В силу ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее по тексту - КАС РФ) суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 ноября 2017 г. в удовлетворении иска Соляной А.О. отказано.

В апелляционной жалобе Соляная А.О просит решение суда отменить как незаконное, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. Находит необоснованным вывод суда о том, что имеются основания считать договор займа от 21 августа 2017 г. между ней и ООО "ЦФР-Доминанта" незаключенным. Ссылаясь на ч. 1 ст. 807 ГК РФ, согласно которой договор займа считается заключенным с момента передачи денег, полагает, что поскольку ООО "ЦФР-Доминанта" во исполнение договора займа перечислило ей на счет 60000 руб, такой договор следует считать заключенным на указанную сумму. Указывает, что судом не рассмотрено заявленное ею ходатайство об истребовании с Управления Росреестра по РК документов, свидетельствующих о том, что при таких же как у нее обстоятельствах в отношении других лиц государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, права собственности и ипотеки была осуществлена, а также не исследован договор купли-продажи от 21 августа 2017 г. По ее мнению, имеются основания для осуществления государственной регистрации перехода к ней права собственности на недвижимое имущество, права собственности и ипотеки в силу закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался ст. 3, 14, 18, 26, 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и исходил из того, что оснований для признания незаконными действий Управления Росреестра по РК по приостановлению государственной регистрации права собственности истца на объекты недвижимого имущества и ипотеки в силу закона не имеется.

С данным выводом суда следует согласиться.

В соответствии ч. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Федеральный закон N122-ФЗ) права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и указанным Федеральным законом.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется положениями главы 3 Федерального закона N 122-ФЗ.

В силу п. 1, 2 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п. 1 ст. 13 названного Федерального закона).

На основании п. 2 ст. 17, ст. 18, абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона N122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие установленным законом требованиям.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9, абз. 2 и 3 п. 1 ст. 13 и абз. 11 п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений выступает основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений (ст. 19 этого же Закона).

Согласно п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 21 августа 2017 г. между истцом и ООО "ЦФР-Доминанта" заключен договор займа на сумму 453026 руб. с целевым назначением - на приобретение жилого дома, общей площадью ** кв.м, и земельного участка, площадью *** кв.м, расположенных по адресу: "... ", одновременно с ипотекой в отношении названного имущества.

В этот же день истцом заключен договор купли-продажи указанного имущества с его собственником - А. на сумму 460000 руб. Согласно условиям этого договора, приобретение жилого дома и земельного участка осуществляется покупателем за счет собственных средств в размере 6974 руб. и средств, предоставленных ООО "ЦФР-Доминанта" заемщику по договору займа от 21 августа 2017 г. в сумме 453026 руб.

22 августа 2017 г. истец обратилась в Управление Росреестра по РК с заявлением о регистрации перехода к ней права собственности на приобретенное имущество, права собственности и ипотеки с приложением документов: договоров - купли-продажи и займа от 21 августа 2017 г. После этого заявителем было дополнительно представлено платежное поручение от 23 августа 2017 г. N **** и выписка из лицевого счета.

Уведомлениями от 28 августа 2017 г. N 08/036/001/2017 - 1223, 1224, 1225, 1226 Управление Росреестра по РК сообщило истцу о том, что на основании п. 5 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации ее права собственности на указанное имущество и ипотеки приостановлено на срок до 28 ноября 2017 г. ввиду того, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; форма и содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом из содержания уведомлений видно, что фактически одним из оснований принятого регистрационным органом решения послужило то, что на государственную регистрацию заявителями не представлены документы, подтверждающие передачу займодавцем заемщику денежных средств в сумме 393026 руб. по договору займа от 21 августа 2017 г.

Так, в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра по РК было установлено, что по договору займа от 21 августа 2017 г. ООО "ЦФР-Доминанта" обязалось предоставить Соляной А.О. денежные средства на приобретение жилого дома и земельного участка в размере 453026 руб. следующим образом: 60000 руб. - не позднее 3 банковских дней с даты предоставления заемщиком займодавцу расписки о получении документов на государственную регистрацию, 393026 руб. - не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Росреестра по РК, при условии возникновения ипотеки в силу закона в пользу займодавца.

Пунктом 2.4 договора займа предусмотрено, что обязательство займодавца по предоставлению денежных средств заемщику считается исполненным в полном объеме с момента зачисления всей суммы на счет заемщика.

Согласно платежному поручению от 23 августа 2017 г. ООО "ЦФР-Доминанта" перечислило на счет истца заемные средства в размере 60000 руб.

Каких-либо доказательств (расписок, платежных поручений), подтверждающих передачу займодавцем заемщику Соляной А.О. денежных средств на оставшуюся сумму - 393026 руб, в Управление Росреестра по РК для государственной регистрации права собственности и ипотеки представлено не было.

При таких данных, принимая во внимание, что в соответствии со ст. 807, 808 ГК РФ договор займа является реальным и считается заключенным с момента передачи в собственность заемщика денег, суд первой инстанции обоснованно признал правильным вывод административного ответчика о том, что в отсутствие доказательств заключения договора займа не имелось правовых оснований для регистрации ипотеки в счет обеспечения исполнения обязательств по незаключенному договору займа, а также права собственности истца, чьи права обременяются ипотекой.

Анализ содержания условий договора займа от 21 августа 2017 г. не дает оснований расценить его как договор будущего займа. Данным договором прямо предусмотрено обеспечение ипотекой обязательства, возникшего из договора, в то время как доказательств возникновения самого обязательства не представлено.

Более того, из договора займа видно, что от имени ООО "ЦФР-Доминанта" он подписан Б.Е.В, действующей на основании доверенности, которая в Управление Росреестра по РК на государственную регистрацию не была предоставлена, на что правомерно указано в уведомлениях от 28 августа 2017 г, как на основание приостановления государственной регистрации.

Также заслуживает внимания довод представителя ответчика Санжиевой Ю.П. в суде апелляционной инстанции о том, что 28 ноября 2017 г. Управлением Росреестра по РК принято решение об отказе Соляной А.О. в осуществлении заявленных ею регистрационных действий, в связи с чем разрешение спора по настоящему делу не влечет восстановление ее прав, которые она считает нарушенными. Копия названного решения была представлена стороной на обозрение судебной коллегии.

Довод жалобы о том, что договор займа следует считать заключенным в связи с частичным перечислением денежных средств истцу как заемщику, является несостоятельным ввиду неправильного толкования норм права.

Не может быть принят во внимание довод жалобы о нерассмотрении судом ходатайств истца об истребовании с Управления Росреестра по РК договора купли-продажи от 21 августа 2017 г, неисследовании данного документа в судебном заседании, а также документов об осуществлении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и ипотеки других граждан при таких же обстоятельствах, в частности, по договорам купли-продажи с использованием заемных средств ООО "ЦФР-Доминанта" с 2014 г. по настоящее время, ввиду своей несостоятельности.

Так, из протокола судебного заседания от 21 ноября 2017 г. следует, что по ходатайству представителя ответчика Ходжаевой Э.М. судом была приобщена к материалам дела копия договора купли-продажи от 21 августа 2017 г. То обстоятельство, что суд не истребовал другие заявленные истцом в ходатайстве документы, по существу свидетельствует об отказе в удовлетворении этого ходатайства, и с этим нельзя не согласиться, так как документы такого характера не имеют отношения к рассматриваемому делу.

Довод жалобы о том, что не допускается истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений, является необоснованным, поскольку договор займа считается заключенным с момента передачи денег, и для устранения сомнений в том, что договор займа был заключен, государственным регистратором правомерно, в рамках предоставленных ему законом полномочий, было предложено заявителю представить документы, подтверждающие получение им в полном объеме заемных средств на приобретение недвижимого имущества.

Иные доводы жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении иска в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Таким образом, выводы суда основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений норм процессуального права судом не допущено, а потому решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 307 - 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 23 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Соляной А.О. - без удовлетворения.

Председательствующий Л.Л. Лиджеева

Судьи Л.М. Кутланова

Г.В. Панасенко