Апелляционное определение СК по административным делам Липецкого областного суда от 31 января 2018 г. по делу N 33а-263/2018

судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Михалевой О.В,

судей Фроловой Е.М. и Варнавской Э.А,

при секретаре Лакомовой О.Г,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного ответчика Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Липецкого областного суда от 17 ноября 2017 года, которым постановлено:

"Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 44514 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для размещения промышленных объектов - базы, по состоянию на 15 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 56740215 (пятьдесят шесть миллионов семьсот сорок тысяч двести пятнадцать) рублей 24 копейки.

Датой подачи ООО "Липецкметаллоснаб" заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 23 августа 2017 года.

В удовлетворении требований ООО "Липецкметаллоснаб" к Управлению Росреестра по Липецкой области отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:0041801:2.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит применению с 1 января 2017 года".

Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М, судебная коллегия

установила:

ООО "Липецкметаллоснаб" обратилось с административным иском к УИЗО Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 44514 кв.м с КН N, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 28756 000 руб. В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что Общество является собственником указанного участка. Решением УИЗО Липецкой области от 16.11.2016 г. N79 по состоянию на 15.01.2016 г. кадастровая стоимость участка установлена в размере 88311769,74 руб, что существенно превышает рыночную стоимость земельного участка. Согласно отчету об оценке N48-ОКС 27/17 от 05.05.2017 г. ООО "Агентство экспертизы недвижимости" его рыночная стоимость по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 28756 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости участка рыночной стоимости нарушает права Общества, как собственника и плательщика земельного налога.

Представитель административного истца в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, выразив согласие с выводами судебной экспертизы. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости с учетом судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков УИЗО Липецкой области и Управления Росреестра по Липецкой области, заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Липецкой области возражали против удовлетворения иска, выразив несогласие с рыночной стоимостью земельного участка, определенной как на основании представленного истцом отчета об оценке ООО "Агентство экспертизы недвижимости" от 05.06.2017 г, поскольку он выполнен с нарушением законодательства об оценочной деятельности, так и на основании заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом Липецкого филиала ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ Зарецких А.В. При этом представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области указали, что в целом Управление согласно с содержащимися в судебном экспертном заключении выводами, однако считает, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом Зарецких А.В. необоснованно не применена корректировка на время продаж (условия рынка) в отношении объектов - аналогов N2, N3, а также корректировка на инженерные сети для объектов аналогов N1 и N2, полагают, что рыночная стоимость подлежит определению путем проведения дополнительной судебной экспертизы.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе административный ответчик УИЗО Липецкой области просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что судебная экспертиза проведена без учета корректировок на условия продажи и наличие инженерных коммуникаций; необоснованный отказ суда в проведении дополнительной экспертизы; неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и установления экономически обоснованной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Административным истцом ООО "Липецкметаллоснаб" представлены письменные возражения на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика УИЗО Липецкой области, проверив законность и обоснованность решения суда в полном объеме в соответствии с ч. 1 ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктами 1, 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На момент рассмотрения спора для юридических лиц был обязателен досудебный порядок - обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО "Липецкметаллоснаб" является собственником земельного участка с N, площадью 44514 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для размещения промышленных объектов - базы; право собственности зарегистрировано 22.01.2010 г.

Решением УИЗО Липецкой области от 16.11.2016 г N79 по состоянию на 15.01.2016 г. установлена кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 16.11.2016 г. в размере 88311769,74 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.01.2012 г. в Липецкой области при Управлении Росреестра по Липецкой области N11 от 08.08.2017 г. отклонено заявление ООО "Липецкметаллоснаб" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец представил отчет ООО "Агентство экспертизы недвижимости" N48-ОКС 27/17 от 05.06.2017 г. об определении рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016г. спорного земельного участка в размере 28756 000 руб.

Возражая против иска, представитель УИЗО Липецкой области указал на несоответствие отчета федеральным стандартам оценки.

Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что в случае возникновения вопросов требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд... назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Учитывая обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы судебной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ N9073/9-4 от 20.10.2017г. (эксперт Зарецких А.В.) (ст.ст. 169, 247 КАС РФ) в совокупности с другими доказательствами по делу, суд правомерно пришел к выводу, что данное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и ФСО NN 1-4, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности, и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016. г. на основании экспертного заключения от 20.10.2017г. N 9073/9-4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с КН... 2 составляет 56740215,24 руб.

При этом суд верно признал отчет об оценке ООО "Агентство экспертизы недвижимости" N48-ОКС 27/17 от 05.06.2017 г. не соответствует требованиям ФСО N 3, что не оспорено истцом.

Принимая экспертное заключение Липецкого филиала ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное высшее образование, стаж экспертной работы, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался Федеральными законами "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Минюста РФ (приказ Минюста РФ от 20.12.2002г. N 346), федеральными стандартами оценки ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.А. Лейфера, 2014 г, использовались также Публичная карта Росреестра, периодическая печать, интернет-сайты.

Кроме того, экспертиза проведена с учетом материалов дела с выездом на осмотр земельного участка.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Судебный эксперт применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объекте экспертизы на дату оценки. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

При определении рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату экспертом использовалась информация о продаже земельных участков категории земель населенных пунктов - под индустриальную застройку за период март 2013 г. - декабрь 2015 г, который позволил выявить 6 предложений к продаже земельных участков, представленных в таблице, и сделать вывод, что в зависимости от влияния различных ценообразующих факторов стоимость земельных участков под индустриальную застройку в г. Липецке колеблется в диапазоне от 1000 до 3000 руб. за 1 кв.м.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям п. 22 ФСО N7, утв. Приказом Минэконразвития от 25.09.2014 г. N611, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В качестве объектов сравнения экспертом выбраны три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки с КН... 2, все объекты-аналоги находятся в собственности, время продаж (условия рынка): объекта - аналога N1 - 10.12.2015 г.; объекта - аналога N2 - 27.05.2014 г.; объекта - аналога N3 - 09.09.2014 г.

Экспертом приведено обоснование введенных корректировок, в качестве элементов сравнения, по которым следует провести корректировки, приняты: скидка на торг; на площадь объекта, на наличие железнодорожных путей (оцениваемый земельный участок имеет железнодорожные пути).

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта Зарецких А.В. основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости.

Согласно ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы направлены на оспаривание заключения судебного эксперта Зарецких А.В, содержат ссылки на его недостоверность. В частности административный ответчик полагает, что экспертиза проведена без учета корректировок на условия продажи и наличие инженерных коммуникаций в отношении объектов-аналогов N1 и N2.

.

Судебная коллегия считает указанные доводы, которым была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции, не состоятельными.

При этом суд первой инстанции верно учел обоснование экспертом отсутствия оснований применения корректировки на время продаж (условия рынка) и верно отверг ссылки административного ответчика на справочник оценщика недвижимости (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, под ред. Л.А. Лейфера, 2014г.), не опровергающими выводов эксперта, признав, что в данном справочнике приведены общие характеристики рынка земель (динамика цен земельных участков) в период с 01.01.2008 г. по 01.07.2014 г, в то время как земельный участок оценивается на ретроспективную дату оценки - 15.01.2016 г. Суд правильно учел, что данных об условиях рынка земельных участков после 01.07.2014 г. данный справочник не содержит и изложенные в нем сведения, исходя из даты оценки, нельзя признать безусловно объективными и актуальными.

В судебном заседании эксперт подробно мотивировал свой вывод о не применении корректировки на время продаж, т.к. за исследуемый период имелось незначительное предложение продаж, не имелось ярко выраженного спроса, соответственно нет факторов, способствующих повышению цен.

Доказательств обратного административным ответчиком не представлено, свой анализ и расчет не представлены.

Также эксперт учитывал, что земельный участок с N оснащен инженерными коммуникациями: электроснабжение, водоснабжение, ж/д пути. В характеристиках объектов- аналогов в сведениях о наличии инженерных коммуникаций указано, что на объектах - аналогах N1 (кадастровый номер не определен) и N3 (кадастровый номер не определен) имеются водоснабжение, электричество; а объекте-аналоге N2 ( N) - коммуникации на участке.

Кроме того, эксперт Зарецких А.В. в ходе рассмотрения дела пояснил, что корректировка на наличие инженерных коммуникаций по данному элементу сравнения им не применялась, поскольку оцениваемый земельный участок имеет электроснабжение, водоснабжение, и объекты-аналоги имеют такие же коммуникации. Данная информация содержалась в официальных объявлениях о продажи земельных участков, была уточнена у собственников данных участков. Таким образом, основания для применения корректировок по данному элементу не имелись.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам Управления об отсутствии коммуникаций на объектах-аналогах NN1,2 и письму департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от 16.11.2017 г. N5641-02-21, в соответствии с которым согласно неоткорректированной топографической съемке М 1:500 на земельном участке с N расположены инженерные сети (водопровод, телефонная канализация, кабельная линия, бытовая канализация), которые являются сетями инженерно-технического обеспечения здания, расположенного на соседнем участке. Для выноса или подключения к данным инженерным сетям необходимо обратиться и получить согласование от правообладателя сетей. На земельном участке с N расположены инженерные сети теплотрассы и водопровода, что объект-аналог N1 соответствует участку с N. На сегодняшний день запроектированных инженерных сетей на данных участках не предусмотрено.

Отвергая доводы ответчика, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недоказанности отсутствия коммуникаций на объектах-аналогах N1 и N2, а письмо департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от 16.11.2017 г. не является допустимым доказательством, поскольку не содержит официальных данных, источника информации, не отвечает принципу проверяемости. Также не представлено и объективных сведений в этой части на дату оценки.

Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии доказательств отвечающих требованиям ст. ст. 59 - 61 КАС РФ в опровержение заключения эксперта и наличия достаточных оснований для применения приведенных корректировок.

Ссылки в жалобе на аналогичные доводы представителя административного ответчика, не могут быть приняты во внимание.

Выводы суда основаны на оценке всех представленных доказательств в соответствии с требованиями ст.ст. 62, 82, 84, 168 КАС РФ. Решение содержит мотивированные выводы с учетом заключения судебной экспертизы о том, что кадастровая стоимость земельного участка с N по состоянию на 15.01.2016 г. подлежит установлению в размере 56740215,24 руб, что в силу положений статьей 65 - 66 ЗК РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения указанных сведений в ЕГРН.

Руководствуясь положениями абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в данном случае с 01.01.2017 г.

Применительно разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ст. 38 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости стоящего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы Управления Росреестра по Липецкой области, поскольку данное учреждение в силу прямого указания в законе обязано внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с распоряжением органа государственной власти субъекта Российской Федерации, утвердившего его кадастровую стоимость, либо принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, и отказал в удовлетворении требований, заявленных к данному административному ответчику.

В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.

Доводы административного истца о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в отказе в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, несмотря на допущенные экспертом нарушения, являются несостоятельными.

Признав заключение эксперта отвечающим требованиям относимости, допустимости, не вызывающим сомнений в достоверности и соответствующим законодательству об оценочной деятельности, суд правильно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для назначения повторной экспертизы.

Исходя из вышеназванных обстоятельств, судебная коллегия также не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы по ходатайству административного ответчика в суде апелляционной инстанции.

Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение обжалуемого решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции верно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, дана надлежащая оценка представленным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 249, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Липецкого областного суда от 17 ноября 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Копия верна. Судья: Секретарь: