Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 января 2018 г. по делу N 33aа-23/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Луневой С.П. и Брянского В.Ю.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы административного дела по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива "Полюс" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Перепелицыной Надежды Владимировны на решение Ставропольского краевого суда от 7 сентября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

ГСК "Полюс" обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов, под дорогами общего пользования, расположенных по адресу:.., в квартале 601 в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года: с кадастровым номером.., площадью 170 кв.м, в размере 16 000 руб.; с кадастровым номером 702, площадью 10 632 кв.м, в размере 1018 000 руб.; с кадастровым номером 703, площадью 1 608 кв.м, в размере 154 000 руб.; с кадастровым номером 704, площадью 1 112 кв.м, в размере 106 000 руб.

В обоснование требований административный истец указал, что установленный Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 размер кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость согласно отчету N 000278Ю/2016 от 29.11.2016 года, выполненному оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" М.

Согласно положительному экспертному заключению Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков" на данный отчет N 1110/18-16 от 08.12.2016 года, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1402 от 22.12.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Решением Ставропольского краевого суда от 07.09.2017 года заявленные ГСК "Полюс" исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость земельных участков установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме согласно заключению эксперта Т. N 48/07/17Э от 17.08.2017 года в сумме: в отношении земельного участка с кадастровым номером... - 36 000 руб.; с кадастровым номером 702 - 1598000 руб.; с кадастровым номером 703 - 327000 руб.; с кадастровым номером 704 -226000 руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено 30.11.2016 года.

С ГСК "Полюс" в пользу экспертного учреждения Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский Федеральный университет" юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и исследований взыскано в счет оплаты экспертизы 70000 руб.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Перепелицына Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование ссылается на недостоверность заключения эксперта Т, допущенные им нарушениям требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункта 12 ФСО N 1, пункта 3 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в использовании непроверяемых допущений о характеристиках подобранных аналогов, степени активности рынка, примененная корректировка на вид использования в размере 81,88 % не основана на рыночных данных. Допущенные нарушения повлекли неоправданное занижение рыночной стоимости оцениваемого объекта, нарушают имущественные права заявителя.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на основании доверенности Подсвирова Е.А. на заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного истца Фоменко Н.Н. поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на апелляционную жалобу, в которых просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не просили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельных участков из земель населенных пунктов, под дорогами общего пользования, расположенных в границах ГСК "Полюс" по адресу:...

Указанные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет 07.10.2011 года, переданы ГСК "Полюс" в аренду на основании договоров, заключенных 22.01.2013 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя сроком на 5 лет.

По условиям договоров согласно разделу 3 и приложению N 1 арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) арендуемых земельных участков.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, в связи с чем, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 кадастровая стоимость принадлежащих истцу земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере: 253131,70 руб. (... ), 15831154,32 руб. (702), 2394328,08 руб. (703), 1655779,12 руб. (704).

Сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ГСК "Полюс" в подтверждение величины их рыночной стоимости представил суду составленный оценщиком ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис" М. отчет N 000278Ю/2016 от 29.11.2016 года, согласно которому по состоянию на туже дату рыночная стоимость земельных участков составляет 16000 руб. (... ), 1018000 руб. (702), 154000 руб. (703), 106000 руб. (704).

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 1110/18-16 от 08.12.2016 года.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28, исследуя указанные выше доказательства и давая им оценку в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта Т. N 48/07/17Э от 17.08.2017 года, суд выявил несоответствие отчета требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 13 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, в результате чего информация, использованная оценщиком, не может быть признана достаточной и проверяемой, а выводы достоверными.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии N 1402 от 22.12.2016 года.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются иными доказательствами, свидетельствующими о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшими сомнениями в достоверности заявленной истцом величины рыночной стоимости земельного участка, устранение которых требовало специальных познаний в области оценочной деятельности, 26.06.2017 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и исследований.

В соответствии с заключением эксперта Т. N 48/07/17Э от 17.08.2017 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года составила: 36 000 руб. (... ); 1598000 руб. (702); 327000 руб. (703); 226000 руб. (704).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В статье 24.15 Закона об оценочной деятельности указано, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19.

Согласно сведениям, содержащимся в Фонде данных государственной кадастровой оценки /rosreestr.ru/, кадастровая стоимость арендуемых ГСК "Полюс" земельных участков, утвержденная по состоянию на 01.01.2015 года Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края 27.11.2015 года N 1380, была определена на основании массовой оценки N 26-ГКОЗПН-2015 от 20.11.2015 года в соответствии с пунктами 1.2.13, 2.4.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 года N 39, из расчета минимального УПКС участков подгруппы ВРИ 9.3 (промназначение), с использованием в качестве единственного ценообразующего фактора их местоположения (близости к центру населенного пункта).

Из содержания эксперта Т. N 48/07/17Э от 17.08.2017 года и его показаний в судебном заседании следует, что в целях индивидуальной оценки земельных участков в соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов, осмотра объектов оценки им было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем их фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель ГСК. В результате каждому из них было подобрано 3 аналога, удельный показатель стоимости которых в соответствии с подпунктами "д, е" пункта 22 ФСО N 7 был скорректирован по выявленным различиям с объектом оценки по местоположению, физическим характеристикам (площади), а также виду использования (т. 1 л.д. 123-137).

Примененные экспертом методы в рамках сравнительного подхода соответствуют пункту 22 ФСО N 7 и пункту 8 ФСО N 1 и целям оценки.

Вопреки доводам комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, изложенным в апелляционной жалобе, эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация, что нельзя расценить как отступление от стандартов оценки, поскольку использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование принятых корректировок".

Размер примененных корректировок основан на Справочнике оценщика недвижимости, под ред. Лейфера Л.А, 2014 год, т. 3, значение поправки на вид использования определено на основании анализа рыночных данных, со ссылкой на источники информации, имеющиеся в распоряжении эксперта, то есть, с использованием экспертного метода.

При этом, степень снижения стоимости реализации земель общего пользования (под дорогами) в ГСК по сравнению с земельными участками, используемыми непосредственно под размещение гаражей, при допущении, что они не застроены и равнозначны по площади, обусловлена наличием факторов, влияющих на их стоимость, определена с использованием экспертного мнения и подтверждена информацией, предоставленной профессиональными участниками рынка (т. 1 л.д. 128, 129, 151-154), что свидетельствует о соблюдении требований пункта 13 ФСО N 3.

Заявляя о нарушениях судебным экспертом требований федеральных стандартов оценки, заявитель в апелляционной жалобе доказательств того, что их рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении эксперта, не представил.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ГСК "Полюс" судом обоснованно признана дата обращения правообладателя в комиссию, а именно 30.11.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции, сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 7 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи