Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 30 января 2018 г. по делу N 33aа-73/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В.

судей Болотовой Л.А, Строчкикной Е.А.

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Кравченко Д.С. на решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2017 года

по административному делу по административному исковому заявлению Харечко С.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А, пояснения представителя административного истца Тимофеевой Н.А.

УСТАНОВИЛА:

Харечко С.В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что между ним и ОАО "Ставропольтрубопроводстрой" 3 июня 2014 года заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N 8036 от 27 февраля 2010 года, согласно которого административный истец принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером "... ", общей площадью 9456 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, (лит. В-РММ под производственной базой), расположенного по адресу : "... ", заключенного сроком на 10 лет - до 15 октября 2019 года. Указанный договор и соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке. Расчет суммы годовой арендной платы, согласно договора аренды N 8036 от 27 февраля 2010 года, состоит из удельного показателя кадастровой стоимости земли, площади арендуемого земельного участка, базового размера арендной платы.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером "... " составила - 19077385,44 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

В целях проверки обоснованности размера установленной кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости данного земельного участка административный истец обратился в специализированную организацию для подготовки отчета об оценке. В соответствии с отчетом N КС 029/2016 от 26 октября 2016 года, выполненного ООО "БизнесПрофиль" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " составляет - 5075000 рублей на дату оценки - 1 января 2015 года.

На данный отчет об оценке рыночной стоимости получено положительное экспертное заключение N ЭП-211016-РВ от 31 октября 2016 года, подготовленное Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ", в соответствии с которым отчет об оценке соответствует требованию законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы. В связи с изложенным административный истец обратился с настоящим иском в суд.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " (лит. В-РММ под производственной базой), общей площадью 9456 кв.м, расположенного по адресу: "... ", равной его рыночной стоимости в размере - 5075000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

В судебном заседании 17 октября 2017 года удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю - Юхновой Ю.С. об исключении ФГБУ из числа административных ответчиков с привлечением в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель административного истца Харечко С.В. - Тимофеева Н.А. поддержала заявленные требования в полном объеме, уточнила их с учетом проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере - 9796416 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 17 октября 2017 года административные исковые требования Харечко С.В. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "... " (лит. В-РММ под производственной базой), находящегося в аренде у административного истца, общей площадью 9456 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, расположенного по адресу : "... ", равной его рыночной стоимости в размере - 9796 416 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Суд взыскал с Харечко С.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РусОценка-СК" стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50000 рублей. Суд взыскал с Харечко С.В. в пользу федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный Центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации стоимость проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 30 800 рублей.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Кравченко Д.С. просит решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2017 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. Доводы апелляционной жалобы построены на требованиях о недостоверности заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда.

В жалобе указано, что в скриншотах объявлений отсутствуют сведения о передаваемых правах, а также расположении относительно автомагистралей площадью объекта оценки существенно отличается от площади объектов аналогов, отсутствуют сведения о точных адресах объектов аналогов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка, которая устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункты 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Ставрополя от 16 октября 2009 года N 1075 земельному участку с кадастровым номером "... ", с находящимся на нем объектом недвижимости (лит. "В") присвоен почтовый адрес : "... ". Данный земельный участок предоставлен ОАО "Ставропольтрубопроводстрой" топливно-энергетического комплекса России в аренду на 10 лет под производственной базой (лит. "В" - РММ), из земель населенных пунктов (том 1 л.д. 20-21).

27 февраля 2010 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и ОАО "Ставропольтрубопроводстрой" заключен договор N 8036 аренды земельного участка в границах муниципального образования с кадастровым номером "... ", расположенного по адресу : "... ". Срок аренды установлен на 10 лет - до 15 октября 2019 года. В договоре аренды указано, что на данном земельном участке имеются нежилое строение, инженерные коммуникации отсутствуют. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 8 апреля 2010 года (том 1 л.д. 15-19). Расчет суммы годовой арендной платы, согласно договора аренды производится с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земли, площади арендуемого земельного участка, базового размера арендной платы (том 1 л.д. 17 на обороте).

3 июня 2014 года между ОАО "Ставропольтрубопроводстрой" и Харечко С.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N 8036 от 27 февраля 2010 года, согласно которого административный истец принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером "... ", общей площадью 9456 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, (лит. В-РММ под производственной базой), расположенного по адресу : "... ". Настоящее соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 июня 2014 года (том 1 л.д. 22-24).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 ноября 2016 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 19077385 рублей 44 копейки по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 25).

В целях проверки обоснованности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в специализированную организацию для подготовки отчета об оценке.

В соответствии с отчетом об оценке N КС 029/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "... ", подготовленным ООО "БизнесПрофиль" от 26 октября 2016 года, рыночная стоимость данного земельного участка составила - 5075000 рублей на дату оценки - 1 января 2015 года (том 1 л.д. 27-115).

На данный отчет об оценке рыночной стоимости получено положительное экспертное заключение N ЭП-211016-1-РВ от 31 октября 2016 года, подготовленное Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ", в соответствии с которым отчет об оценке соответствует требованию законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 116-125).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 26 декабря 2016 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Рус-Оценка-СК" (том 1 л.д. 151-153).

По заключению судебной оценочной экспертизы N 003-01-2017 от 3 февраля 2017 года рыночная стоимость земельного участка составила - 8283143 рублей (том 1 л.д. 155-183).

Определением Ставропольского краевого суда по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, согласно судебной оценочной экспертизы N 833/8-4 от 02 октября 2017 года, проведенной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказского регионального Центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 9796 416 рублей (т. 2 л.д. 5-51).

В заключении эксперта указан поэтапно алгоритм действий эксперта при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов.

Заключение эксперта содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта N 833/8-4 от 02 октября 2017 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат достоверных сведений об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе (представлении), проверялись судом, получили правильную оценку в решении в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе получили оценку все заключения специалистов и экспертов по данному делу, и по существу сводятся к переоценке выводов суда.

Податель апелляционной жалобы, не обладая специальными познаниями в данной сфере, в апелляционной жалобе высказал сомнения в обоснованности заключения. По этим доводам решение суда отмене не подлежит, поскольку они являлись предметом исследования суда, суждение по ним имеется в решении и, с точки зрения Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда, является правильным. Довод апеллянта о неверно примененной корректировке на передаваемые имущественные права судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обременения последних частными и публичными сервитутами.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения суда не имеется.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в соответствии со ст. статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 17 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: