Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 23 января 2018 г. по делу N 33aа-76/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Болотовой Л.А. и Луневой С.П.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОЗМК" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Задорожной Елены Евгеньевны на решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ОЗМК" (далее ООО "ОЗМК") обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., площадью 13 139 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу:.., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 2 702 000 руб.

В обоснование требований Обществом указывается на то, что кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 в размере 24 869 761,98 руб, существенно превышает его рыночную стоимость согласно отчету N 01312 от 20.12.2016 года, составленному оценщиком ООО "Деловой партнер" А. и нарушает права административного истца как арендатора участка.

Положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" N 8104 от 10.01.2017 года определенная в отчете величина рыночной стоимости признана достоверной, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1578 от 13.01.2017 года заявление ООО "ОЗМК" о пересмотре ее результатов отклонено.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 30.08.2017 года заявленные требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 19288 052 руб.

Тем же решением датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 26.12.2016 года.

В удовлетворении исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "ОЗМК" Задорожная Е.Е. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить требования в заявленном истцом размере.

В обоснование указывает на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта С. N 86/2017-Э от 26.06.2017 года, допущенные ею нарушения требований пунктов 10, 12-15 ФСО N 1, пункта 4 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в неверном определении степени активности рынка и применении корректировок на местоположение, обеспеченность коммуникациями.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представитель административного истца на основании доверенности Задорожная Е.Е. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания ходатайств не заявили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером.., площадью 13 139 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенный по адресу:.., постановлен на кадастровый учет 04.08.2010 года и был передан ООО "ОЗМК" в аренду на основании договора N 2595, заключенного 25.07.2012 года с администрацией г. Кисловодска сроком на 10 лет.

Согласно приложению N 2 к договору размер арендной платы рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года установлена в размере 24 869 761,98 руб, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 20.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными (https://pkk5.rosreestr.ru/).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "ОЗМК" в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "Деловой партнер" А. отчет N 01312 от 20.12.2016 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка оставляет 2 702 000 руб.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 8104 от 10.01.2017 года.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение оформлены с нарушениями требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 3, 11 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившимися в отсутствии анализа рынка в сегменте и местоположении, соответствующем объекту оценки, обоснования выбора аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим факторам.

Выводы суда первой инстанции в данной части соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28 основаны на оценке данных доказательств в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 1578 от 13.01.2017 года и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В связи с недостоверностью представленных истцом доказательств, 11.04.2017 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ТАИС".

В соответствии с заключением эксперта С. N 86/2017-Э от 26.06.2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером... по состоянию на 01.01.2015 года составила 19 288 052 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Оснований несогласиться с данными выводами у судебной коллегии не имеется.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта С. и ее показаний, данных в суде первой инстанции 30.08.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения материалов дела, визуального осмотра объекта оценки и анализа рынка.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, локальному местоположению, физическим характеристикам и улучшениям, влияющим на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование принятых корректировок".

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся разрешенное и фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, на основании чего сделан вывод о степени активности рынка.

Корректировка на местоположение рассчитана на основании "Справочника оценщика недвижимости", 2014 года издания, под редакцией Лейфера Л.А. на основании коэффициентов соответствующих территориальных зон, а также расположения относительно автомагистралей, рассчитанная экспертом величина поправки указана в таблице расчета.

Таким образом, различия в локальном расположении объекта оценки и объектов аналогов (внутри населенного пункта и относительно автомагистралей) скорректированы в соответствии с примененной методикой и определенными экспертом ценообразующими факторами.

В полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7, видом разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта экспертом ему присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, введена предусмотренная избранной методикой поправка на данный фактор с учетом информации о наличии коммуникаций у объектов аналогов.

При этом, из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок (таблица 3.2 "Справочник оценщика недвижимости", под редакцией Лейфера Л.А, 2014 года издания, том 3, страницы 124-125), эксперт применил к объектам оценки минимальный коэффициент из диапазона возможных значений 1,05, также находящийся в границах расширенного интервала для земельных участков, обеспеченных коммуникациями.

Данные обстоятельства с учетом применения остальных корректировок к аналогам в размере средних величин свидетельствует об объективности оценки.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация, что нельзя расценить как нарушение требований стандартов оценки.

Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

С учетом изложенного, доводы представителя административного истца о недостоверности заключения голословны и не нашли своего подтверждения.

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, истцом суду не представлено.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом проверки судом первой инстанции, сводятся по существу к переоценке представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи