Решение Ставропольского краевого суда от 24 января 2018 г. по делу N 3а-43/2018

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Краснослободцевой Ю.С,

с участием представителя административного истца - Коммунального казенного государственного предприятия "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" - Ивановой Л.М, действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Коммунального казенного государственного предприятия "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, об обязании внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке,

установила:

Коммунальное казенное государственное предприятие "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" (Предприятие) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58810 кв.м, расположенного в городе "адрес", в размере его рыночной стоимости - 78825 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года, об обязании административного ответчика внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке.

В обоснование заявленного иска Предприятие сослалось на то, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды то 5 февраля 20002 года N 1052, заключенного с администрацией города Железноводска и зарегистрированного в установленном законом порядке, запись о регистрации 26-01-31-2002-55.

Кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере - 110693358 рублей 20 копеек.

3 мая 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого земельного участка на основании отчета об оценке его рыночной стоимости N 15-50/2017 от 21 апреля 2017 года, подготовленного независимым оценщиком - НП "Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права" (г. Ставрополь), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составила - 78825000 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) от 18 мая 2017 года заявление административного истца отклонено по причине не соответствия оформления и содержания отчета об оценке действующему оценочному законодательству.

С учетом указанных в решении Комиссии от 18 мая 2017 года недочетов и недостатков, 29 июня 2017 года Предприятие вторично обратилось с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, приложив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 июня 2017 года, выполненного той же организацией, что и первый отчет.

Несмотря на выполнение всех требований со стороны административного истца, решением комиссии от 26 июля 2017 года заявление административного истца отклонено с указанием на новые недочеты и новые недостатки в приложенном отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка затрагивают права и обязанности последнего, так как арендная плата за земельный участок под недвижимым имуществом Предприятия напрямую зависит от кадастровой стоимости земли, что подтверждается расчетом арендной платы на 2016 и 2017 годы.

В судебное заседание представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственно регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Железноводска не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В краевой суд 22 января 2018 года поступило ходатайство от представителя заинтересованного лица - администрации города-курорта Железноводска Сериковой Е.А. об отложении рассмотрения данного административного дела, назначенного на 24 января 2018 года, на более поздний срок в связи с необходимостью ознакомления с заключением судебной экспертизы по делу.

Представитель административного истца - Иванова Л.М. возражала в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения заявленного административного иска, ссылаясь на отсутствие законных оснований к этому.

Обсудив указанное ходатайство представителя заинтересованного лица - администрации города-курорта Железноводска, суд считает, что оно удовлетворению не подлежит по основанию, изложенному в пункте 6 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с которым суд вправе отложить судебное разбирательство по административному делу в случае неявки в судебное заседание по уважительной причине лица, участвующего в деле и предоставившего доказательства уважительности причин неявки.

Поскольку уважительных причин неявки в судебное заседание и доказательств этому заинтересованное лицо не представило, ходатайство об отложении разбирательства по данному административному иску удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть данное административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, заинтересованных лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца -Коммунального казенного государственного предприятия "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" - Иванова Л.М. уточнила заявленные в административном иске требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере 83307000 рублей.

Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года N 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из материалов административного дела следует, что 5 февраля 2002 года между администрацией города Железноводска и Коммунальным казенным государственным предприятием "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" заключен долгосрочный (до 1 января 2051 года) договор аренды N 1052 земельного участка с кадастровым номером N, площадью 59210 кв.м. (в том числе 400 кв.м. участок постороннего пользования), для размещения территории пансионата. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 6 апреля 2002 года (том 1 л.д. 49-55).

Из приложения N 1 к указанному договору аренды следует, что размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 56-58).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что арендуемый административным истцом земельный участок имеет кадастровый номер - N категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения территории пансионата "Геолог Казахстана", адрес (местоположение) : "адрес" (том 1 л.д. 47-48).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 9 июня 2017 года кадастровая стоимость данного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере - 110693358 рублей 20 копеек (том 1 л.д. 46).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, указанного в иске, административный истец представил отчет об оценке N 15-50/2017 от 27 июня 2017 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N выполненный Некоммерческим партнерством "Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет - 78825000 рублей (т. 1 л.д. 59-118).

Судом установлено, что административный истец 3 мая 2017 года и 29 июня 2017 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Решениями комиссии от 17 мая и 26 июля 2017 года заявления административного истца - Коммунального казенного государственного предприятия "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка отклонены (т. 1 л.д. 120-127).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленные административным истцом отчеты об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:31:020235:1, указала на недостатки в оформлении и содержании данных отчетов, не соответствие их требованиям действующего оценочного законодательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза (том 1 л.д. 157-159).

По заключению судебной оценочной экспертизы N 280/17 от 25 декабря 2017 года, проведенной ООО Ставропольское краевое специализированное учреждение "ГлавЭксперт", рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58810 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения территории пансионата "Геолог Казахстана", адрес (местоположение) : "адрес", по состоянию на 1 января 2015 года составила - 83307000 рублей (том 2 л.д.

8-82).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы N 280/17 от 25 декабря 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что экспертом производилось натурное обследование земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, с оформлением фототаблиц, отражающих техническое состояние объекта исследования. Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером 26:31:020235:1, адрес : Ставропольский край, город Железноводск, поселок Иноземцево, общая площадь - 58810 кв.м, разрешенное использование по данным сайта Росреестра - для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, по документам - для размещения территории пансионата "Геолог Казахстана". Текущее использование соответствует разрешенному. На земельном участке имеются нежилые здания и сооружения, плотность застройки низкая - объект оценки расположен на окраине, транспортная доступность удовлетворительная, участок благоустроен, имеются инженерные коммуникации. Земельный участок находится в аренде у административного истца.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект - "земли рекреационного назначения", проведен анализ рынка недвижимости и анализ рынка земельных участков города Железноводска и города Пятигорска. При анализе рынка выявлено, что на сайтах не дается сегмент "земли рекреационного назначения", а только разбивка на критерии : поселений (ИЖС), сельхозназначения (СНТ, ДНТ), промназначения. При анализе данных с сайтов выявлено отсутствие аналогов земель рекреационного назначения по городу Железноводску и городу Пятигорску с 1 января 2014 года по 1 января 2015 года (том 2 л.д. 26 заключения эксперта). В связи с этим экспертом анализировались наиболее схожие сегменты рынка земельных участков коммерческого назначения.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 4 объекта-аналога с целевым использование - коммерческое назначение, расположенные в городе Пятигорске и городе Железноводске.

Из таблицы 9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на имущественные права, дату продажи, на торг, местоположение, окружающую застройку, площадь, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, целевое использование, как по изложенным выше основаниям, так и потому, что отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере - 1416 рублей 54 копейки.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете N 15-50/2017 от 27 июня 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Рассматривая указанные в просительной части иска требования об обязании административного ответчика внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке, суд приходит к выводу о том, что данные требования являются излишне заявленными, так как в соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, а потому указание об этом включается в резолютивную часть решения.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Коммунального казенного государственного предприятия "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 58 810 кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения территории пансионата "Геолог Казахстана", адрес (местоположение) : "адрес" в размере его рыночной стоимости - 83307000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Коммунального казенного государственного предприятия "Пансионат с лечением "Геолог Казахстана" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 03 мая 2017 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N применяется с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд принявший решение по первой инстанции.

Судья краевого суда Задорнева Н.П.