Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 января 2018 г. по делу N 33-1176/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Медведкиной В.А.

судей

Мелешко Н.В,

Грибиненко Н.Н.

при секретаре

Шаповаловой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-22/2017 по апелляционной жалобе Иванова Д. Н. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2017 года по иску Агафоновой Л. А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" о признании договора заключенным, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А, объяснения представителя истца Гагариновой Л.Н, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Агафонова Л.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" (далее - ООО), в котором просила признать договор N 12/11/13-127-П от 12.12.2013 заключенным, а также признать право собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде двухкомнатной квартиры N... (условный номер N... ) в доме 3 литер А по улице Фабричная в г. Петергоф Санкт-Петербурга (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д).

В обоснование заявленных требований указала, что 12.12.2013 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, с целью приобретения двухкомнатной квартиры. По условиям Договора истец принял на себя обязательства по финансированию строительства квартиры в предусмотренном договором объеме, а ответчик принял на себя обязательство передать квартиру дольщикам не позднее 1 квартала 2014 года при условии полной оплаты долевого взноса. Истец выполнил свои обязательства по оплате договора, строительство дома фактически завершено, однако из-за отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он не может зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке. В последующем ответчик фактически передал в пользование спорную квартиру, передав ключи и подписав предварительный Акт приема-передачи квартиры.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2017 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 12/11/13-127-П от 12.12.2013, подписанный между Агафоновой Л.А. к ООО "Адмирал" заключенным. Также суд признал за Агафоновой Л.А. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры N... (условный N... ), общей площадью 77,2 кв.м, расположенной на 4 этаже в доме 3 литера А по улица Фабричная в г. Петергоф Санкт-Петербурга в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д.

В апелляционной жалобе Иванов Д.Н. просит решения суда отменить, ссылая на неправильное установление обстоятельств по делу, и неправильное применение норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Иванов Д.Н, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, временный управляющий ООО "Адмирал" Мартынов В.В, конкурсный управляющий ООО "Инвест-Строй" Оленюк В.С. о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, представитель Иванова Д.Н. просила о рассмотрении дела в их отсутствие. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела усматривается, что 12.12.2013 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 12/11/13-127-П, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, с целью приобретения двухкомнатной квартиры (т.1, л.д. 10-22). Согласно условиям указанного договора Агафонова Л.А. приняла на себя обязательства по финансированию строительства квартиры в предусмотренном договором объеме, а ответчик в соответствии с пунктом 3.1 договора принял на себя обязательство передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2014 года при условии полной оплаты долевого взноса с учетом дополнительных соглашений к договору.

Обязательства по оплате долевого строительства выполнены истцом перед ответчиком в полном объеме 31.05.2014 в соответствии с условиями договора в размере 6603300 рублей, что последним не оспаривается и подтверждается соответствующими платежными документами (л.д. 24-26, том 1).

В соответствии с пунктом 5.5 договора ответчик в срок не позднее 30.06.2014 обязан был передать дольщику квартиру. Однако до настоящего времени обязательство по передаче квартиры истцу ответчиком не исполнено, доказательств исполнения обязательства ООО "Адмирал" не представлено. Также судом установлено, что строительство дома не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. На указанном объекте капитального строительства не завершены работы по благоустройству, работы по облицовке цокольных частей жилых корпусов и работы по чистовой отделке мест общего пользования, степень готовности объекта составляет 90% (л.д. 29-32, том 1, л.д. 148, том 4).

Также судом первой инстанции установлено, что 26.06.2015 выдано Заключение N 06-15/028 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (л.д. 198-199, том 3).

Кроме того, фактически ответчиком была передана истцу спорная квартира, что подтверждается представленными в материалы дела Актом от 03.12.2015 (л.д. 219, том 4) и не оспаривается ответчиком.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Адмирал" осуществляло строительство дома, по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, заключая договоры долевого участия в строительстве.

Из материалов дела также следует, что между ОАО "НОМОС-БАНК" (в настоящее время ПАО Банк "ФК Открытие") и ООО "Инвест-Строй" заключен Договор кредитной линии N 05-2753л/11 от 27.12.2011, в соответствии с условиями которого кредитор предоставил заемщику кредитную линию в пределах лимита выдачи на сумму 426000000 рублей на следующие цели: оплата по договорам Долевого участия (далее - ДДУ) - квартиры общей площадью не менее 9152,80 кв.м и машиноместа не менее 119 штук, для целей финансирования строительства офисно-жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д. При этом, исполнение обязательств по настоящему договору обеспечено: залогом земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "Адмирал", расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, площадью 16458 кв.м; залогом прав требования на объекты недвижимости - квартиры общей площадью не менее 9152,80 кв.м и машиноместа не менее 119 штук по ДДУ, заключенным между ООО "Инвест-Строй" и ООО "Адмирал"; залогом долей в уставном капитале в размере 100%; поручительством ООО "Адмирал" и поручительством физических лиц Осипова О.О. и Иушина СВ.; закладом векселей ООО "Адмирал" (л.д. 137-171, том 1).

Между ООО "Инвест-Строй" и ООО "Адмирал" заключен Договор N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011, предметом которого являются квартиры общей площадью 9152,8 кв.м в офисно-жилом комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д. (л.д. 41-46, том 1).Согласно договору залога прав N 05-2753зп1/12 от 13.01.2012, заключенному между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "Инвест-Строй", залогодатель передает залогодержателю в качестве предмета залога имущественные права (требования), принадлежащие ООО "Инвест-Строй" на основании Договора N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011, на общую сумму 384336910 рублей - право требовать от застройщика ООО "Адмирал" передачи залогодателю объектов долевого строительства, в соответствии с перечнем, указанном в договоре (л.д. 172-241, том 1).

Также между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" было заключено Дополнительное соглашение к Договору N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011, согласно которому спорная квартира с условным номером 127 выводится из залога ОАО "НОМОС-БАНК" (л.д. 22-25, том 4).

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с Договором об ипотеке N 05-2753и/12 от 04.04.2012, заключенным между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "Адмирал", в обеспечение исполнения обязательств ООО "Инвест-Строй" по Договору кредитной линии N 05-2753л/11 от 27.12.2011, в залог принят земельный участок общей площадью 16458 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, принадлежащий на праве собственности ООО "Адмирал" (л.д. 59-124, том 2).

Также судом установлено, что 28.12.2016 между ПАО Банк "ФК Открытие" и Ивановым Д.Н. заключен Договор уступки прав (требований) N Ц-01, согласно которому Банк уступил все свои права по Договору кредитной линии с ООО "Инвест-Строй", обеспеченному договорами залога (л.д. 158-198, том 4), тем самым фактическим правопреемником Банка является Иванов Д.Н..

Жилое помещение, в строительство которого использованы денежные средства истца, является созданным, что подтверждается сведениями ПИБ ГУИОН, согласно которым на объекте была произведена первичная инвентаризация, по результатам которой спорной квартире присвоен N.., согласно ведомости помещений, общая площадь квартиры составляет 77,2 кв.м (л.д. 51-53, том 1).

Разрешая требования истца, суд первой инстанции, исходя из положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что Агафонова Л.А, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за спорное помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, в том числе и по регистрации Договора в органах Росреестра, следовательно, требования подлежат удовлетворению.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что заключение между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" договора от 14.12.2011 не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на спорную квартиру, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома, а также принимая во внимание отсутствие правопритязаний ООО "Инвест-Строй" на спорную квартиру, что также подтверждается представленным в материалы дела уведомлением о расторжении договора N 14/12/11-П в части спорной квартиры, и тем, что в договоре долевого участия от 12.12.2013, заключенном между сторонами, отсутствует ссылка на какие-либо обременения, в связи с чем, пришел к выводу, что истец действовал добросовестно при заключении указанного договора и не мог знать о том, что имелось обременение в виде залога прав на спорную квартиру.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, и отклоняя приведенные в апелляционной жалобе доводы третьего лица Иванова Д.Н. о том, что права на спорную квартиру принадлежат ему как правопреемнику Банка по договору залога, который продолжает свое действие, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

Согласно положениям 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из положений пункта 8.3 договора долевого участия, заключенного между истцом и ООО "Адмирал", на момент заключения договора застройщиком не заключен договор участия в долевом строительства с другими лицами, выполнение условий которого приведет к возникновению с момента государственной регистрации права собственности этих лиц на квартиру.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель ООО "Адмирал" в письменном отзыве на исковое заявление указал, что ООО "Инвест-Строй" было создано с целью кредитования ООО "Адмирал" для дальнейшего финансирования строительных работ по схеме, предложенной Банком. При этом намерения между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" создать соответствующие правоотношения по совместному участию в долевом строительстве не было, поскольку ООО "Инвест-Строй" было создано за месяц до заключения кредитного договора с Банком, учредителем и генеральным директором ООО "Инвест-Строй" выступил участник и генеральный директор ООО "Адмирал" Иушин С.В, на момент заключения кредитного договора финансовое состояние ООО "Инвест-Строй" было неплатежеспособным, уставный капитал составлял 10000 рублей, чистые активы составляли 0 руб, в том числе отсутствовали и основные средства, финансовые вложения и запасы товаров, а также не имелось ни одного заключенного хозяйственного договора с контрагентами, о чем было известно Банку. В последующем, чистые активы ООО "Инвест-Строй" всегда носили отрицательные значения. Кредитный договор был обеспечен в большей степени имуществом и имущественными правами ООО "Адмирал". Тем самым ООО "Инвест-Строй" выполняло роль промежуточного звена в финансировании строительства, не выполняя каких-либо самостоятельных или дополнительных работ и услуг, также не имея самостоятельного экономического и имущественного интереса, отличного от интересов ООО "Адмирал". Поскольку между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" изначально отсутствовало намерение создать соответствующие правовые последствия в виде долевого участия сторон в строительстве объекта недвижимости, а направлено было лишь на опосредованное финансирование строительства, то сделка по участию ООО "Инвест-Строй" в отношении объекта по договору N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011 является притворной. На спорную квартиру ООО "Адмирал" не имеет каких-либо правопритязаний.

Таким образом, заключенный между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" договор фактически был направлен на финансирование строительства многоквартирного дома, при этом часть квартир в указанном доме была продана третьим лицам в рамках договора долевого участия путем передачи квартир от ООО "Инвест-Строй" к ООО "Адмирал" в рамках договора ипотеки и освобождения данных квартир из-под залога Банка, что подтверждается материалами дела, не отрицалось, в том числе, Ивановым Д.Н. При этом из письменных объяснений представителя ООО "Адмирал" следует, что правоотношения указанных организаций фактически были направлены именно на возвращение взятого в ОАО "НОМОС-Банк" (правопреемником которого является Иванов Д.Н.) кредита и, как следствие, указанная сделка фактически правоотношений по передаче объектов долевого строительства от ООО "Адмирал" к ООО "Инвест-Строй" не порождала.

Учитывая, что договор между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй", который генеральный директор обеих организаций Иушин С.В. фактически заключил сам с собой, носил фиктивный характер, из договора долевого участия следует, что квартира, являвшаяся предметом договора, была свободна от прав третьих лиц, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, оформляя договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, действовал добросовестно, не знал и не должен был знать, что имущество является предметом залога, вследствие чего, исходя из положений пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог спорной квартиры в пользу Иванова Д.Н. считается прекращенным.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы третьего лица Иванова Д.Н. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, в основном сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 27 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: