Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 28 ноября 2017 г. по делу N 33-27/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Худиной М.И,

судей: Шефер И.А, Емельяновой Ю.С,

при секретаре Кустовой Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Химмедсервис" к Козлову Дмитрию Владимировичу о признании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка расторгнутым с 11.05.2017, возложении обязанности принять недвижимое имущество, взыскании уплаченных по договору денежных средств, по встречному иску Козлова Дмитрия Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Химмедсервис" о признании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка расторгнутым с 11.05.2017, об обращении взыскания на нежилые помещения и земельный участок, о возложении обязанности на Управление Росреестра по Томской области зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество

по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Химмедсервис", ответчика Козлова Дмитрия Владимировича на решение Кировского районного суда г.Томска от 06.09.2017.

Заслушав доклад судьи Шефер И.А, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Химмедсервис" Алембекова Д.Р, поддержавшего доводы жалобы общества и возражавшего против удовлетворения жалобы Козлова Д.В, представителя Козлова Д.В. Михайловой С.Н, поддержавшей жалобу Козлова Д.В. и возражавшей против удовлетворения жалобы ООО "Химмедсервис", судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Химмедсервис" (далее - ООО "Химмедсервис") обратилось в суд с иском к Козлову Д.В, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просило признать договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1, заключенный между истцом и Козловым Д.В, расторгнутым; обязать Козлова Д.В. принять по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1022-1032, 2030-2042, находящиеся по адресу: /__/, нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1001-1021, 2001- 2008, 2011, 2013-2029, 2045-2056, находящиеся по адресу: /__/, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/; взыскать с Козлова Д.В. 14 100 000 руб, уплаченных продавцу Козлову Д.В. истцом по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1.

В обоснование заявленных требований указало, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1, предметом которого является вышеуказанное имущество. Общая стоимость объектов определена в размере 135000000 руб, которая оплачивается в следующем порядке: 12 000 000 руб. в течение 30 дней с момента подписания договора, 18 000 000 руб. - в течение 60 дней с момента подписания договора, 105 000 000 руб. - уплачивается в срок не позднее 31.07.2017 ежемесячно, не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за месяцем наступления срока оплаты, при этом сумма ежемесячного платежа должна составлять не менее чем 2 000 000 руб. По акту приема-передачи имущество передано Козловым Д.В. и принято ООО "Химмедсервис". Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. ООО "Химмедсервис" передало Козлову Д.В. 14 100 000 руб. По условиям договора ответчиком была гарантирована передача имущества без обременений, однако на земельном участке с кадастровым номером: /__/, находящемся по адресу: /__/, зарегистрирован сервитут в соответствии с постановлением Мэра г.Томска от 09.09.2002 N3356з, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, кадастровой выпиской о земельном участке, выпиской из ЕГРЮЛ от 28.06.2017 N70/029/003/2017-5171. Приобретая помещения в здании и земельный участок для ООО "Химмедсервис", они представляли интерес только как единый недвижимый объект и ООО "Химмедсервис" полагало, что может их использовать без каких-либо ограничений, кроме того, в момент приобретения помещений и земельного участка истец не был поставлен в известность о наличии сервитута. Данное обстоятельство не было оговорено в договоре, однако могло повлиять на решение ООО "Химмедсервис" приобрести спорные объекты либо являлось бы существенным ценообразующим фактором.

Козлов Д.В. обратился со встречным исковым заявлением, в котором просил признать договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1, заключенный им с ООО "Химмедсервис", расторгнутым с 11.05.2017; обратить взыскание на нежилые помещения площадью /__/ кв.м и /__/ кв.м, земельный участок общей площадью /__/ кв.м, расположенные по адресу: /__/; возложить обязанность на Управление Росреестра по Томской области зарегистрировать за Козловым Д.В. право собственности на нежилые помещения площадью /__/ кв.м, площадью /__/ кв.м, земельный участок общей площадью /__/ кв.м, расположенные по адресу: /__/; погасить записи об ипотеке в отношении указанного недвижимого имущества; распределить судебные расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним (Козловым Д.В.) и ООО "Химмедсервис" был заключен вышеуказанный договор, обязательства исполнены им надлежащим образом, он передал покупателю нежилые помещения и земельный участок, однако ООО "Химмедсервис" свои обязательства не исполнил. На 21.08.2017 ООО "Химмедсервис" перевел Козлову Д.В. лишь 14100000 руб. Просрочка по договору была предметом рассмотрения Советского районного суда г.Томска от 30.11.2016. Решением исковые требования Козлова Д.В. к ООО "Химмедсервис" удовлетворены частично, с ООО "Химмедсерис" в пользу Козлова Д.В. взыскана задолженность по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 по состоянию на 05.09.2016 в размере 61 900 000 руб, неустойка за период с 24.08.2014 по 15.08.2016 в размере 7 015100,80 руб. ООО "Химмедсервис" не соблюдает требования договора, чем грубо нарушает права и законные интересы Козлова Д.В. 05.05.2017 ООО "Химмедсервис" было отправлено в адрес Козлова Д.В. уведомление об отказе от исполнения договора. После 20.05.2017 истец по встречному иску связался с представителем ООО "Химмедсервис", в результате чего была достигнута договоренность о встрече для осмотра предметов договора и подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи предметов договора. Однако 15.06.2017 был получен отчет ООО "Химмедсервис" от 12.06.2017 с указанием различных нарушений. В назначенные даты 06.06.2017 и 07.06.2017 представители ООО "Химмедсервис" на встречу не являлись. ООО "Химмедсервис" знало о наличии сервитута с конца ноября 2014 года, однако к нему с претензией по этому поводу не обращалось. В связи с абз. 1 ч.4 ст.453 ГК РФ при расторжении договора Козлов Д.В. не обязан возвращать ООО "Химмедсервис" денежные средства.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Козлова Д.В, третьего лица Росреестра по Томской области.

В судебном заседании представитель ООО "Химмедсервис" Алембеков Д.Р. заявленные требования поддержал в полном объеме, встречные требования Козлова Д.В. не признал. Дополнительно пояснил, что на предложения ООО "Химмедсервис" передать Козлову Д.В. имущество последний никак не реагировал. О сервитуте узнали только в ноябре 2014 году, однако, учитывая дружественные отношения с Козловым Д.В, все обращения относительно сервитутов были в устном порядке. Был еще один сервитут, который Козловым Д.В. был снят.

Представитель Козлова Д.В. Михайлова С.Н. поддержала требования Козлова Д.В, требования ООО "Химмедсервис" не признала. Пояснила, что ООО "Химмедсервис" не соблюден претензионный порядок, более того, был шанс и возможность расторгнуть договор еще в августе 2016 года, когда рассматривалось дело в Советском районом суде г.Томска.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Химмедсервис" Усова Н.Н. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований ООО "Химмедсервис" в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом не было учтено, что в соответствии со ст. 460 ГК РФ продаваемый объект недвижимости может быть в отличном техническом состоянии и основания для расторжения договора купли-продажи в связи с продажей ненадлежащего качества отсутствуют, между тем объект не свободен от прав третьих лиц, что само по себе является основанием, отличающимся от положений ст. 557 ГК РФ.

Полагает, что судом сделан неверный вывод о том, что ООО "Химмедсервис" обращалось ранее с аналогичными исковыми требованиями и использовало свое право на защиту, поскольку, обращаясь с иском к Козлову Д.В. об уменьшении цены договора, ООО "Химмедсервис" обосновывало свои требования плохим техническим состоянием нежилого помещения, то есть исходя из ст. 557 ГК РФ.

Обращает внимание, что в момент приобретения объекта ООО "Химмедсервис" не было поставлено в известность о наличии сервитута.

В апелляционной жалобе ответчик Козлов Д.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом были неправильно применены нормы материального права. Суд, несмотря на недобросовестное поведение истца по первоначальному иску, на соблюдение Козловым Д.В. предусмотренной ГК РФ процедуры уведомления об отказе от договора и на представленные доказательства уклонения ООО "Химмедсервис" от встреч для подписания акта приема-передачи и совместного обращения в Управление Росреестра по Томской области для обращения с заявлением о переходе права, неправомерно отказал в удовлетворении заявленных Козловым Д.В. требований.

Полагает, что вывод суда о том, что целью обращения взыскания не является возврат имущества, не соответствует действительности.

Считает, что суд не применил все обязательные к применению нормы процессуального права. Так, суд не проверил, исполняется ли решение Советского районного суда г.Томска от 30.11.2016 по делу N2-3184/2016, а просто поверил представителю ООО "Химмедсервис" на слово.

Полагает, что в обжалуемом решении не разрешены все требования, изложенные во встречном исковом заявлении.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Химмедсервис" представитель ответчика Козлова Д.В. Михайлова С.Н. просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Козлова Д.В. представитель ООО "Химмедсерис" Усова Н.Н. просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 1, а также п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Рассматривая заявленные требования по первоначальному и встречному иску по существу, суд первой инстанции, давая правовую оценку действиям сторон, расценил действия подачи исков ООО "Химмедсервис" и Козлова Д.В. как злоупотребление правом. В частности, действия ООО "Химмедсервис" по подаче искового заявления после принятия Советским районным судом г.Томска решения о взыскании задолженности по спорному договору, как злоупотребление правом и как один из способов отказаться от его исполнения, встречные исковые требования Козлова Д.В. суд расценил как злоупотребление правом, поскольку указанное решение исполняется, а требовать и исполнения спорного договора, и его расторжения с последствиями в виде возврата не допустимо.

Судебная коллегия согласиться с данными выводами не может исходя из следующего.

Согласно материалам дела первоначально с иском, в том числе с требованием о признании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка расторгнутым, обратилось ООО "Химмедсервис" в связи с тем, что земельный участок продан с обременениями в виде сервитута.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего в момент регистрации перехода права собственности) под ограничением (обременением) прав на недвижимое имущество понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в установленном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к отношениям, возникающим из договора купли-продажи, установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1).

Правила, предусмотренные пунктом 1 данной статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2).

В соответствии со статьей 460 ГК РФ сам по себе факт передачи покупателю товара не свободным от любых прав третьих лиц является достаточным основанием для удовлетворения требования ООО "Химмедсервис" о расторжении договора купли-продажи помещения по заявленным им основаниям.

По смыслу приведенной нормы в ее системном толковании с положениями статей 461, 462 данного кодекса обременение товара правами (притязаниями) третьих лиц в таком случае не сопряжено с изъятием его у покупателя, однако снижает ценность остающегося у покупателя товара, что является основанием для уменьшения покупной цены либо расторжения договора.

При этом согласно пункту 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении устного договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между Козловым Д.В. и ООО "Химмедсервис" 23.06.2014 заключен договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа N 1, предметом которого являются:

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1011-1032, 2030-1042, находящиеся по адресу: /__/;

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1001-1021, 2001-2008, 2011,2013-2029, 2045-2056, находящиеся по адресу: /__/;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/.

Общая стоимость объектов определена в размере 135000 000 руб. В соответствии с условиями договора купли-продажи покупатель обязался произвести оплату по договору путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца либо наличных денежных средств:

- единовременный платеж в размере 12 000 000 рублей уплачивается покупателем в течение 30 дней с момента подписания договора;

- единовременный платеж в размере 18 000 000 рублей уплачивается покупателем в течение 60 дней с момента подписания настоящего договора;

- неоплачиваемая часть в размере 105 000 000 рублей уплачивается в срок, не позднее 31.07.2017 ежемесячно, не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за месяцем наступления срока оплаты, при этом сумма ежемесячного платежа должна составлять не менее чем 2 000 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи от 01.07.2014 указанное имущество было передано Козловым Д.В. и принято ООО "Химмедсервис".

Переход прав собственности по данному договору зарегистрирован в Росреестре 06 августа 2014 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

ООО "Химмедсервис" в счет исполнения обязательств по договору передало Козлову Д.В. 14 100 000 руб, что подтверждается платежными поручениями от 27.06.2016 N508 (100 000 руб.), от 28.03.2016 N242 (200 000 руб.), от 06.07.2016 N524 (100 000 руб.), от 27.06.2014 N671 (12 000 000 руб.), от 27.10.2014 N210 (1000 000 руб.), от 24.04.2015 N421 (500 000 руб.), от 31.12.2015 N409 (200 000 руб.).

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1 продавец гарантировал, что до совершения настоящего договора объекты никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

Вместе с тем судом установлено, что в отношении части земельного участка площадью /__/ кв.м установлен сервитут, что подтверждается материалами дела. Так, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 28.10.2014 /__/ имеются обременения - участок площадью /__/ кв.м - для проезда и прохода к смежному земельному участку по адресу: /__/, и площадью /__/ кв.м - охранная зона П Сибирского ботанического сада, весь участок - залог в силу закона.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 03.11.2014 /__/ следует, что в отношении части земельного участка площадью /__/ кв.м установлен сервитут постановлением Мэра г.Томска от 09.09.2005 N3356з.

Из п.6.2 постановления Мэра г.Томска от 09.09.2005 N3356з следует, что в отношении участка площадью /__/ кв.м установлен особый режим охраны в границах охранной зоны П Сибирского ботанического сада, в соответствии с которым запрещается размещение новых производств и предприятий и расширение уже существующих, строительство новых дорог, устройство несанкционированных свалок, превышение установленных нормативов выбросов и сбросов загрязняющих веществ предприятиями, находящимися на данной территории, проектирование и строительство зданий и сооружений без согласования с дирекцией Сибирского ботанического сада, стоянка маршрутных автобусов, такси, организация платных автостоянок.

Сведений о том, что постановление Мэра г.Томска отменено, материалы дела не содержат.

В ходе рассмотрения настоящего дела представители ООО "Химмедсервис" утверждали о том, что на момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1обществу о указанном сервитуте известно не было, продавец Козлов Д.В. при заключении спорного договора купли-продажи о сервитуте покупателя не информировал. Объяснения в судебном заседании представителя Козлова Д.В. Михайловой С.Н. о том, что ООО "Химмедсервис" стало известно о сервитуте в ноябре 2014 года, подтверждают позицию ООО "Химмедсервис", что на момент заключения договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка обществу о сервитуте известно не было и о данных обстоятельствах продавец покупателя не информировал. Следовательно, заверение ответчика об отсутствии обременений было недостоверным.

Таким образом, материалами дела и объяснениями сторон достоверно подтверждается, что Козлов Д.В. продал по договору купли-продажи нежилые помещения и земельный участок с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1 ООО "Химмедсервис" с обременениями в виде сервитута, в то время как в п.1.3 договора продавец гарантировал, что объекты никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

01.04.2017 ООО "Химмедсервис" направило Козлову Д.В. заказным письмом посредством курьера ООО "Сталкер" требование о расторжении договора в связи с тем, что, приобретая указанные в договоре нежилые помещения и земельный участок, общество не было поставлено в известность о наличии сервитута. Вместе с тем интерес в приобретении земельного участка для ООО "Химмедсервис" представлял без каких-либо ограничений.

Согласно отчету ООО "Сталкер" от 29.04.2017, данное требование по адресу Козлова Д.В.: /__/, доставлено не было по причине отсутствия получателя по данному адресу. Между тем в силу положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пп. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указанное требование считается доставленным.

Поскольку Козлов Д.В. продал ООО "Химмедсервис" по договору купли-продажи нежилые помещения и земельный участок с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1 с обременениями в виде сервитута, в то время как в п.1.3 договора продавец гарантировал, что объекты никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц, данное обстоятельство в силу указанных норм является основанием для расторжения договора.

Козлов Д.В. обратился со встречным иском, в том числе аналогичным требованием о признании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1 расторгнутым с 11.05.2017, но по иным основаниям, а именно в связи с неисполнением условий договора по оплате.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). Такой договор может содержать условие о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Согласно ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении - договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Федеральным законом от 08.03.2015 N42-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации введена ст. 450.1, регламентирующая отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору, на которую ссылается в своем исковом заявлении Козлов Д.В.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 2 Закона N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Правоотношения по настоящему спору возникли до введения указанной нормы, тем самым в настоящем случае применяться не могут.

По правилам п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (норма, действовавшая на момент возникновения правоотношений) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, системное толкование вышеизложенных правовых норм позволяет прийти к выводу о том, что для расторжения договора купли-продажи товара в рассрочку необходимо наличие совокупности нескольких условий: нарушение покупателем установленных сроков оплаты за полученный товар, сумма произведенной оплаты за полученный товар должна составлять менее половины его стоимости, волеизъявление продавца на возврат имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно решению Советского районного суда г.Томска от 30.11.2016, оставленному без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 28.03.2017, удовлетворены требования Козлова Д.В. к ООО "Химмедсервис", с общества взыскана в пользу Козлова Д.В. задолженность по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1 по состоянию на 05.09.2016 в размере 61 900 000 руб, неустойка за период с 24.08.2014 по 15.08.2016 в размере 7 015 100,80 руб. Данным решением установлено, что всего на 05.09.2016 обществом Козлову Д.В. должна быть уплачена сумма в размере 76000000 руб. Однако всего ООО "Химмедсервис" в счет исполнения обязательств по договору произвело оплату Козлову Д.В. в размере 14 100 000 руб. как на момент рассмотрения иска Козлова Д.В. Советским районным судом, так и на момент рассмотрения настоящего иска. Доказательств того, что решение исполняется, материалы дела не содержат.

06.05.2017 Козлов Д.В. направил уведомление ООО "Химмедсервис" об одностороннем отказе от договора от 23.06.2014 в связи с неисполнением условий договора по оплате. Так, он указал, что на 28.03.2017 в счет оплаты по договору купли-продажи объектов недвижимости ООО "Химмедсервис" должно было произвести оплату Козлову Д.В. в размере 90000000 руб, а произвело только 14100000 руб. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, а также не оспаривались представителем ООО "Химмедсервис".

Указанное уведомление обществом получено 11.05.2017.

12.05.2017 на указанное уведомление директор ООО "Химмедсервис" направил ответ, указав, что принял предложение о расторжении договора от 23.06.2014 купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа, указав, что считает договор от 23.06.2014 расторгнутым с 12.05.2017.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "Химмедсервис" Алембеков Д.Р. просил признать договор расторгнутым с 11.05.2017.

Исходя из изложенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что для расторжения договора купли-продажи товара в рассрочку имеется наличие совокупности условий, а именно нарушение ООО "Химмедсервис" установленных сроков оплаты за полученный товар, сумма произведенной оплаты за полученный товар составляет менее половины его стоимости, волеизъявление продавца на возврат имущества.

Козлов Д.В. не получил того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно оплату за проданные им нежилые помещения и земельный участок в размере 90 000 000 руб. на 28.03.2017, начиная с 23.06.2014, а не 14100000 руб, что является существенным.

Следовательно, при указанных обстоятельствах продавец вправе потребовать возврата товара и расторжения договора.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Согласно правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ (действовавшей во время возникновения правоотношений сторон) предполагает, что договор считается расторгнутым с момента получения уведомления.

Из указанных обстоятельств судебная коллегия полагает возможным прийти к выводу о том, что в данном случае действительная воля сторон договора по существу свидетельствует о намерении сторон расторгнуть договор. Требования, заявленные сторонами в рамках настоящего спора, также подтверждают указанное.

Исходя из указанных обстоятельств, в том числе воли сторон выраженной в заявленных аналогичных требованиях, на признание договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1 расторгнутым, судебная коллегия приходит к выводу о том, что следует признать указанный договор расторгнутым с 11.05.2017.

Поскольку судебная коллеги пришла к указанным выводам, и, исходя из заявленных требований сторонами по искам, то подлежат удовлетворению требование о возложении обязанности на ООО "Химмедсервис" передать, а Козлова Дмитрия Владимировича принять по акту приема - передачи:

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1011-1032, 2030-1042, находящиеся по адресу: /__/;

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1001-1021, 2001-2008, 2011,2013-2029, 2045-2056, находящиеся по адресу: /__/;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Применительно к данному делу, последствием расторжения договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 23.06.2014 является прекращение права собственности истца на нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1011-1032, 2030-1042, находящиеся по адресу: /__/;

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1001-1021, 2001-2008, 2011,2013-2029, 2045-2056, находящиеся по адресу: /__/;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/, и тем самым возникшее кондикционное обязательство ответчика, регулируемое положениями главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статьи 1103 ГК РФ).

Исходя из обстоятельств дела и заявленных истцом требований, в качестве неосновательного обогащения следует рассматривать цену нежилых помещений и земельного участка, уплаченную истцом по заключенному договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка.

В связи с чем требование о взыскании с Козлова Д.В. суммы в размере 14100000 руб, уплаченной ООО "Химмедсервис" по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N1, подлежит удовлетворению.

Во встречном исковом заявлении Козловым Д.В. указано требование обратить взыскание на нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, /__/ кв.м, земельный участок общей площадью /__/ кв.м, расположенные по адресу: /__/.

Данное имущество в соответствии с п. 3.5 договора с момента государственной регистрации перехода прав собственности к покупателю и до момента полной оплаты покупателем стоимости объектов находится в залоге у продавца.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Судебная коллегия пришла к выводам о возложении обязанности на ООО "Химмедсервис" передать в собственность Козлову Д.В, соответственно, Козлова Д.В. принять по акту приема - передачи объекты, являющиеся предметом договора. Указанное требование по встречному иску не подлежит удовлетворению как излишне заявленное.

Кроме того, поскольку настоящим судебным актом постановлено передать ООО "Химмедсервис" по акту приема - передачи указанное имущество в собственность Козлова Д.В, то в соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" оно является основанием для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Козлова Д.В. и каких-либо дополнительных возложений обязанностей на Управление Росреестра по Томской области не имеется.

Кроме того, Управление Росреестра по Томской области по настоящему делу каких-либо прав Козлова Д.В. не нарушило и ответчиком по настоящему делу не является.

При указанных обстоятельствах решение Кировского районного суда г.Томска от 06 сентября 2017 года в части отказа в удовлетворении требования Козлова Д.В. о признании расторгнутым договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N 1, заключенного между ООО "Химмедсервис" и Козловым Д.В, подлежит отмене с принятием в этой части нового решения, которым:

требование Козлова Дмитрия Владимировича о признании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N 1, заключенного между ООО "Химмедсервис" и Козловым Д.В. удовлетворить, признать его расторгнутым с 11 мая 2017 года.

В связи с указанным подлежит отмене решения в части отказа в удовлетворении требований ООО "Химмедсервис" о возложении обязанности по передаче имущества и взыскании денежных средств в размере 14100000 руб, уплаченных по договору купли-продажи, с принятием в данной части нового решения, которым требование ООО "Химмедсервис" в указанной части удовлетворить.

Обязать ООО "Химмедсервис" передать, а Козлова Дмитрия Владимировича принять по акту приема - передачи:

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1011-1032, 2030-1042, находящиеся по адресу: /__/;

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1001-1021, 2001-2008, 2011,2013-2029, 2045-2056, находящиеся по адресу: /__/;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/.

Взыскать с Козлова Дмитрия Владимировича в пользу ООО "Химмедсервис" сумму в размере 14100000 руб, уплаченных по договору купли-продажи.

Руководствуясь п.2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г.Томска от 06 сентября 2017 года в части отказа в удовлетворении требования Козлова Дмитрия Владимировича о признании расторгнутым договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N 1, заключенного между ООО "Химмедсервис" и Козловым Д.В. отменить, принять в данной части новое решение, которым:

требование Козлова Дмитрия Владимировича о признании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка с рассрочкой платежа от 23.06.2014 N 1, заключенного между ООО "Химмедсервис" и Козловым Д.В. признать расторгнутым с 11 мая 2017 года.

Отменить решение Кировского районного суда г.Томска от 06 сентября 2017 года в части отказа в удовлетворении требований ООО "Химмедсервис" о возложении обязанности по передаче имущества и взыскании денежных средств в размере 14100000 руб, уплаченных по договору купли-продажи от 23.06.2014 N 1, с принятием в данной части нового решения, которым требование ООО "Химмедсервис" в указанной части удовлетворить.

Обязать ООО "Химмедсервис" передать, а Козлова Дмитрия Владимировича принять по акту приема - передачи:

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1011-1032, 2030-1042, находящиеся по адресу: /__/;

- нежилые помещения общей площадью /__/ кв.м, номера на поэтажном плане 1001-1021, 2001-2008, 2011,2013-2029, 2045-2056, находящиеся по адресу: /__/;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь /__/ кв.м, находящийся по адресу: /__/.

Взыскать с Козлова Дмитрия Владимировича в пользу ООО "Химмедсервис" сумму в размере 14100000 руб, уплаченных по договору купли-продажи от 23.06.2014 N 1.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: