Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 11 января 2018 г. по делу N 33-53/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда

в составе: председательствующего судьи Донцовой Ю.И,

судей областного суда Синельниковой Л.В, Трифоновой О.М,

при секретаре Красниковой Д.Д,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гатиловой Ольги Алексеевны к Федотову Сергею Анатольевичу об обязании передать по акту приема-передачи квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности, встречному иску Федотова Сергея Анатольевича к Гатиловой Ольге Алексеевне, Шиманской Людмиле Сергеевне о признании договора купли-продажи недействительным,

по апелляционной жалобе Федотова Сергея Анатольевича на решение Гайского городского суда Оренбургской области от 02 октября 2017 года,

установила:

Гатилова О.А. обратилась в суд с иском, в котором указала, что 10 января 2017 года между ней и Федотовым С.А, в интересах которого действовала на основании нотариальной доверенности от 02 декабря 2016 года Шиманская Л.С, был заключен договор купли-продажи... квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Квартира была приобретена за 1000000 рублей. Расчет между Шиманской Л.С, действующей в интересах Федотова С.А, был произведен в день подписания договора купли-продажи в полном объеме. При подаче документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру, Шиманская Л.С. предоставила нотариальное согласие супруги Федотова С.А. от 02 декабря 2016 года. В связи с чем, у нее не возникло сомнений о воле продавца и его супруги продать квартиру за вышеуказанную цену.

13 января 2017 года она получила уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, поскольку Федотов С.А. 19 декабря 2016 года отменил доверенность от 02 декабря 2016 года, выданную на имя Шиманской Л.С... Шиманская Л.С. пояснила, что Федотов С.А. об отмене доверенности ее не уведомлял.

Договор купли - продажи от 10 января 2017 года является актом приема-передачи недвижимого имущества, но фактически передача квартиры не успела произойти из-за действий продавца. Она исполнила все обязательства по договору купли-продажи квартиры, однако Федотов С.А. уклоняется от исполнения своих обязательств по фактической передаче квартиры и регистрации перехода права собственности на данную квартиру.

Просит обязать Федотова С.А. передать по акту приема - передачи квартиру, общей площадью... кв.м, расположенную по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи квартиры от 10 января 2017 года. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данную квартиру за ней на основании договора купли - продажи квартиры от 10 января 2017 года заключенного между Федотовым С.А. и Гатиловой О.А. Взыскать с Федотова С.А. в ее пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб, по оплате услуг представителя в размере 20000 руб..

Федотов С.А. предъявил встречный иск к Гатиловой О.А. о признании договора купли продажи квартиры от 10 января 2017 недействительным по тем основаниям, что (дата) умер *. После смерти * осталось наследственное имущество в виде... доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), в которой в настоящее время он проживает вместе со своей супругой. Спорная квартира, расположенная по адресу: (адрес) принадлежала ему (Федотову С.А.) на праве частной собственности и находилась под ипотекой, до конца 2016 года долг по которой составлял 70000 руб... В декабре 2016 года к нему неоднократно стали обращаться Шиманская Н.М. (... ) и Шиманская Л.С. (... ) с высказываниями предположений о том, что он их может выселить из спорной квартиры, в которой они зарегистрированы и проживают. Впоследствии они предложили ему переоформить доли в квартире по адресу: (адрес) в его собственность, а спорную квартиру переоформить в их собственность. С учетом посменной работы он не имел возможности оплатить задолженность по ипотеке, в связи с чем 02 декабря 2016 года выдал доверенность на Шиманскую Л.С. для погашения ипотеки. В тот же день 02 декабря 2016 года Шиманская Л.С. возила к нотариусу... Федотову А.Н.

04 декабря 2016 года в ходе телефонных переговоров он неоднократно говорил Шиманской Л.С. и Шиманской Н.М, что не желает продавать квартиру и просил вернуть доверенность, на что Шиманская Л.С. отвечала, что как погасит ипотеку, тогда и вернет доверенность. Однако впоследствии перестали отвечать на телефонные звонки. 19 декабря 2016 года доверенность от 02 декабря 2016 года была им отменена. Указывает, что волеизъявления на продажу спорной квартиры у него не было. Считает данную сделку не соответствующей требованиям закона. Более того, денежных средств от Шиманской Л.С. он не получал

Просит признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), заключенный 10 января 2017 года между Гатиловой О.А. и Шиманской Л.С..

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Шиманская Людмила Сергеевна, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Шиманская Надежда Михайловна,... Фалалеева Наталья Николаевна.

Решением Гайского городского суда Оренбургской области от 02 октября 2017 года исковые требования Гатиловой О. А. к Федотову С.А. об обязании передать по акту приема-передачи квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности - удовлетворены частично. Суд обязал произвести государственную регистрацию перехода к Гатиловой О.А. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), общей площадью... кв.м, на основании договора купли-продажи от 10 января 2017 года, заключенного между Гатиловой О.А. и Федотовым С.А, в интересах которого по доверенности от 02 декабря 2016 года действовала Шиманская Л.С... Взыскал с Федотова С.А. в пользу Гатиловой О.А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 8000 руб... В удовлетворении встречного иска Федотова С.А. о признании договора купли-продажи недействительным - отказал.

С решением суд Федотов С.А. не согласился, просит решение суда отменить, принять по делу новое, которым его исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований Гатиловой О.А. отказать.

В заседание суда апелляционной инстанции Федотов С.А, Шиманская Л.С, Федотова А.Н, Шиманская Н.М,... Фалалеева Н.Н, представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области не явились, судебная коллегия определилав силу положений ст.167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Донцовой Ю.И, объяснения представителя Федотова А.С.- Телятникова В.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Гатиловой О.А. и её представителя Панковой А.В, возражавших против доводов жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что собственником квартиры, расположенной по адресу: (адрес) является Федотов С.А..

02 декабря 2016 года нотариусом ** удостоверена доверенность серии.., которой Федотов С.А. уполномочивает Шиманскую Л.С. "продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру по адресу: (адрес) и передать ее покупателю.., с правом получения денежных средств... ".

02 декабря 2016 года Федотова А.Н. дает согласие, удостоверенное нотариусом **,... Федотову С.А. на продажу вышеуказанной квартиры.

10 января 2017 года между Шиманской Л.С, действующей по доверенности серии... от 02 декабря 2016 года от имени Федотова С.А. (Продавец), и Гатиловой О.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес) (п.1 договора). По заявлению сторон указанную квартиру Продавец продал, а Покупатель купил за 1000000 рублей. Расчет между сторонами производится в день подписания настоящего договора (п.5 договора). Настоящий договор является и передаточным актом (п.7 договора).

Согласно расписке от 10 января 2017 года Шиманская Л.С. получила от Гатиловой О.А. денежные средства в размере 1000000 руб. за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: (адрес). Расчет произведен полностью.

Согласно уведомлению от 12 января 2017 года Управления Росреестра по Оренбургской области, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: (адрес), приостановлена, в связи с тем, что Распоряжением от 19 декабря 2016 года отменена доверенность от 02 декабря 2016 года, выданная на имя Шиманской Л.С. на продажу данной квартиры.

Удовлетворяя исковые требования Гатиловой О.А. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, суд применил положения ст. 189 ГК РФ, в соответствии с которой об отмене доверенности доверитель должен уведомить самого представителя, а также всех известных доверителю третьих лиц, в отношениях с которыми поверенный представлял его интересы. В противном случае права представителя по доверенности сохраняются до того момента, когда ему станет известно об ее отмене.

При этом исходил из того, что требования законодательства (ст.189 ГК РФ) при отмене доверенности Федотовым С.А. соблюдены не были, доказательств, подтверждающих уведомление надлежащим образом Шиманской Л.С, либо Гатиловой О.А. об отмене доверенности, Федотовым С.А. не представлено. Договор купли-продажи квартиры от 10 января 2017 года заключен сторонами в надлежащей форме, является передаточным актом, обязательства покупателем по оплате приобретенной квартиры исполнены в полном объеме, продавец Федотов С.А. необоснованно уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая встречные исковые требования Федотова С.А. о признании договора купли-продажи от 10 января 2017 года недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ и отказывая в их удовлетворении, суд исходил из наличия оснований для частичного удовлетворения первоначального иска, а также соответствия оспариваемого договора требованиям закона и отсутствия доказательств, свидетельствующих о его заключении исключительно в ущерб интересов третьих лиц.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в виду следующего.

Договор купли продажи квартиры от имени Федотова С.А. (продавца) заключен Шиманской Л.С, действующей по доверенности серии... от 02 декабря 2016 года.

Таким образом, наличие у представителя соответствующих полномочий является необходимым условием всякого представительства, условием приобретения, изменения или прекращения прав и обязанностей для представляемого.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

В силу пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

Распоряжением от 19 декабря 2016 года отменена доверенность от 02 декабря 2016 года, выданная на имя Шиманской Л.С. на продажу данной квартиры.

Договор купли-продажи спорной квартиры между Шиманской Л.С, действующей по доверенности серии... от 02 декабря 2016 года от имени Федотова С.А. (продавец), и Гатиловой О.А. (покупатель) заключен 10 января 2017 года.

С 1 января 2017 года начали действовать новые правила, касающиеся отмены доверенностей.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 332-ФЗ "О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате": подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ дополнен правилом, согласно которому отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

При этом сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате; указанные сведения предоставляются федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием сети Интернет (абзац 2 п. 1 ст. 189 ГК РФ).

Согласно абзацу 4 пункта 1 ст. 189 ГК Российской Федерации, если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий.

Согласно сведений нотариуса ** от 26 декабря 2017 года, 19 декабря 2016 года было удостоверено по реестру N... распоряжение Федотова С.А. об отмене доверенности от 02 декабря 2016 года на Шиманскую Л.С, в реестр сведения об отмене доверенностей внесены не позднее 21 декабря 2016 г..

С даты вступления в силу ФЗ от 03.07.2016 N 332, Шиманская Л.С, Гатилова О.А. и иные третьи лица считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности.

Факт того, что Федотов С.А. в письменной форме известил Шиманскую Л.С. об отмене ранее выданной доверенности только 12 января 2017 года, т.е после заключения договора не может быть принят во внимание, поскольку на момент заключения оспариваемого договора, на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты в сети Интернет, сведения об отмене доверенности размещены были. Гатилова О.А. и Шиманская Л.С. не были лишены возможности на дату заключения договора 10 января 2017 года, при помощи информационно-телекоммуникационной сети Интернет проверить, действительно ли такая доверенность была удостоверена нотариусом (не является ли она поддельной), не отменена ли указанная доверенность и т.д.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу первого абзаца пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ).

Доказательства одобрения сделки Федотовым С.А. в последующем не имеется, напротив он обратился в суд со встречным иском о признании договора купли -продажи квартиры недействительным. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорного объекта недвижимости от собственника Гатиловой О.А..

Соответственно, договор купли-продажи от 10 января 2017 года между Шиманской Л.С, действующей по доверенности серии... от 02 декабря 2016 года от имени Федотова С.А. (продавец), и Гатиловой О.А. (покупатель) является недействительным, поскольку отчуждение было произведено лицом, не имеющим на это права, в отсутствие действительной воли продавца на заключение указанного договора в силу вышеперечисленных обстоятельств.

В связи с изложенным, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового об отказе в удовлетворении требований Гатиловой О.А. и об удовлетворении встречных требования Федотова С.А..

При подаче встречного искового заявления Федотов С.А. оплатил государственную пошлину в размере 300 рублей, которая в силу положений ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчиков с Гатиловой О.А. и Шиманской Л.С. в пользу Федотова С.А. в размере 300 рублей по 150 рублей с каждого.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила

решение Гайского городского суда Оренбургской области от 02 октября 2017 года отменить, принять новое.

В удовлетворении исковых требований Гатиловой Ольги Алексеевны к Федотову Сергею Анатольевичу об обзязании передать по акту приема-передачи квартиру, произвести государственную регистрацию перехода права собственности - отказать.

Встречные исковые требования Федотова Сергея Анатольевича к Гатиловой Ольге Алексеевне, Шиманской Людмиле Сергеевне о признании договора купли-продажи недействительным - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес), общей площадью... кв.м, от 10 января 2017 года, заключенный между Гатиловой Ольгой Алексеевной и Федотовым Сергеем Анатольевичем, в интересах которого по доверенности от 02 декабря 2016 года действовала Шиманская Людмила Сергеевна - недействительным.

Взыскать с Гатиловой Ольги Алексеевны и Шиманской Людмилы Сергеевны в пользу Федотова Сергея Анатольевича государственную пошлину в размере 300 рублей по 150 рублей с каждого.

Председательствующий

Судьи