Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 06 февраля 2018 г. по делу N 33aа-181/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Луневой С.П, Болотовой Л.А,

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца ООО "Аквапарк" по доверенности Кузьминова О.И.

на решение Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению

ООО "Аквапарк" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

заслушав доклад судьи Луневой С.П,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Аквапарк" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 987 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства многофункционального офисно-торгового комплекса с помещениями общественного питания, торгово-бытового и социально-культурного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", и установлении ее в размере рыночной стоимости равной 9 480 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании административного иска ООО "Аквапарк" указало, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка N 2477 от 02.09.2013. Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 46804 026 рублей 51 копейка. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке N КС 402/2016 от 08.11.2016г, подготовленным ООО "Бизнес Профиль", на который получено положительное экспертное заключение. Соблюдая досудебный порядок, административный истец обращался с заявлением в комиссию по рассмотрению споров об определении результатов определения кадастровой стоимости, однако решением от 09.12.2016г. N 1327 заявление было отклонено.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2017 года административный иск ООО "Аквапарк" - удовлетворить частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 987 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства многофункционального офисно-торгового комплекса с помещениями общественного питания, торгово-бытового и социально-культурного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 37 262 000 рублей.

В удовлетворении требований ООО "Аквапарк" к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Аквапарк" по доверенности Кузьминова О.И. просит обжалуемое решение суда изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере

37 262 000 рублей, указав, что судом была дана ненадлежащая оценка заключению эксперта, поскольку оно является необъективным и необоснованным, а выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка вызывают сомнения.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Судом установлено, что в подтверждении прав арендатора административным истцом ООО "Аквапарк" предоставлен договор аренды земельного участка N 2477 от 02.09.2013 г. сроком действия до 01.08.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 987 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для продолжения строительства многофункционального офисно-торгового комплекса с помещениями общественного питания, торгово-бытового и социально-культурного назначения, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес".

19.12.2015 сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от

27 ноября 2015 г. N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость в размере 46 804 026 рублей 51 копейка (том 1 л.д. 24).

Из расчета арендной платы, являющегося приложением N 1 к договору аренды земельного участка N 2477 от 02.09.2013 г, следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 15).

Следовательно, административный истец ООО "Аквапарк" имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Аквапарк", в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком ООО "БизнесПрофиль" отчет об оценке N КС 402/2016 от 08.11.2016 г, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года составляет 9 480 000 рублей.

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Решением комиссии от 09.12.2016 г. N 1327 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, с указанием на наличие в отчете об оценке N 402/2016 от 08.11.2016 нарушений требований действующего законодательства.

Определением Ставропольского краевого суда от 05.05.2017 по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено ООО "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 058/ЭО-17

от 24.08.2017 г, выполненного ООО "ЭКСПЕРТ-ПРОФИ" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 12 974 859 рублей.

Данное заключение судебной экспертизы поставлено под сомнение судом в связи с наличием в нем недостатков.

Определением Ставропольского краевого суда от 12.09.2017 назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту ФИО12 Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования "Северо-Кавказский федеральный университет".

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы

N 75/09/17Э от 25.10.2017 (эксперт ФИО12 рыночная стоимость объекта оценки составляет 37 262 000 рублей.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 75/09/17Э от 25.10.2017.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что при судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка в стране и регионе, объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оценив проведенную судебную экспертизу, суд первой инстанции указал, что в результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, было выявлено 4 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки. Обоснование применения и техника расчета корректировок подробно изложены.

Из таблицы расчета рыночной стоимости объекта исследования следует, что размеры примененных корректировок не ставят под сомнение обоснованность выбора аналогов. Размер средней рыночной стоимости составляет 5 333 рубля за 1 кв.м. (том 2 л.д. 169) входит в установленный диапазон среднерыночных цен в Юго-Западном районе города Ставрополя от 1 785 рублей до 10 454 рублей за 1 кв.м. (том 2 л.д. 129).

Фотоматериалы, свидетельствующие об осмотре экспертом оцениваемого объекта, также приложены к заключению (том 2 л.д. 119-120).

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 20 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: