Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 23 января 2018 г. по делу N 33-303/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Гореловой Т.В,

судей Новоселовой Е.Г, Храмцовой В.А,

при секретаре Арлаускас И.Е,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Министерства имущественных отношений Алтайского края на решение Ленинского районного суда города Барнаула Алтайского края от 29 марта 2017 года по делу

по иску Таранова Ю. Н. к Матюхину А. Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

по встречному иску Матюхина А. Б. к Таранову Ю. Н, Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

постановлением администрации города Барнаула от ДД.ММ.ГГ *** земельный участок площадью 941 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" предоставлен на праве аренды Матюхину А.Б. для строительства индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГ между администрацией города Барнаула и Матюхиным А.Б. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года.

В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ договор аренды изложен в новой редакции, срок действия договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГ.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГ *** Главное управление имущественных отношений Алтайского края известило Матюхина А.Б. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по уплате ежеквартальных арендных платежей за пользование участком, прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента направления уведомления и необходимости возврата спорного земельного участка по передаточному акту.

ДД.ММ.ГГ на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ право на заключение договора аренды земельного участка по адресу: "адрес", выставлено на аукцион.

ДД.ММ.ГГ Главным управлением имущественных отношений Алтайского края на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГ *** заключен договор аренды спорного земельного участка ***-а с Тарановым Ю.Н. сроком на 20 лет для индивидуального жилищного строительства.

Таранов Ю.Н. обратился в суд с иском к Матюхину А.Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса возведенной на нем самовольной постройки не позднее одного месяца со дня вступления решения в законную силу, предоставлении ему права в случае неисполнения ответчиком решения в установленный срок осуществить снос самовольной постройки за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов, ссылаясь на то, что наличие на земельном участке самовольно возведенных ответчиком строений препятствует ему использовать участок по назначению.

Матюхин А.Б. обратился в суд со встречным иском к Таранову Ю.Н, Министерству имущественных отношений Алтайского края с учетом уточнения о признании недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***-а. В обоснование встречных исковых требований указал, что договор аренды земельного участка заключен с Тарановым Ю.Н. с существенным нарушением законодательства, поскольку на спорном земельном участке он возвел первый этаж жилого дома и хозяйственные постройки, использование им земельного участка по истечении срока договора аренды от ДД.ММ.ГГ исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ) свидетельствует о возобновлении арендных отношений на неопределенный срок.

Решением Ленинского районного суда г.Барнаула от 29.03.2017 в удовлетворении иска Таранова Ю.Н. к Матюхину А.Б. отказано, встречный иск Матюхина А.Б. удовлетворен. Признан недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***-а, заключенный Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и Тарановым Ю.Н.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 06.06.2017 решение районного суда в части удовлетворения встречных исковых требований Матюхина А.Б. отменено с принятием в указанной части нового решения - об отказе в удовлетворении встречного иска. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Президиума Алтайского краевого суда от 19.12.2017 апелляционное определение отменено, гражданское дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда.

В апелляционной жалобе ответчик по встречному иску - Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее Минимущество) просило решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования Таранова Ю.Н. к Матюхину А.Б. удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Матюхина А.Б. отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы ответчик, излагая фактические обстоятельства дела, указал на несогласие с выводом суда о незаконности одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Полагают, что Минимуществом полностью соблюдены требования п.2 ст. 610 ГК РФ. При последующей передаче земельного участка в аренду Таранову Ю.Н. ответчиком также соблюден установленный законом порядок. Судом не учтено, что предусмотренные ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) основания, исключающие возможность передачи земельного участка в аренду с аукциона отсутствовали.

Автор жалобы указал на неполную оценку представленным сторонами доказательствам, в том числе относительно факта оплаты Матюхиным А.Б. арендных платежей, которые вносились последним по собственной инициативе, однако учтены Минимуществом как переплата по договору аренды и признаны нереальной ( безнадежной) к востребованию. Из пояснений свидетелей, допрошенных в судебном заседании, следует, что к строительству жилого дома Матюхин А.Б. приступил после прекращения действия договора аренды. Представленным Минимуществом актом от 2013 года подтверждается отсутствие каких-либо строений на спорном участке. Полагает, что судом не обоснованно принят во внимание акт обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГ, составленный администрацией Ленинского района г. Барнаула.

Кроме того, ответчик ссылался на отсутствие у Матюхина А.Б. разрешительной документации на возведение жилого дома, исходя из чего, данный объект является самовольной постройкой. Наличие на земельном участке объекта самовольного строительства не являлось препятствием для организации аукциона на право заключения договора аренды.

Относительно апелляционной жалобы поступили возражения Матюхина А.Б, в которых содержится просьба об оставлении решения суда без изменения, жалобы-без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика-Минимущества Алтайского края доводы апелляционной жалобы поддержала, ответчик Матюхин А.Б, его представитель возражали против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебная коллегия считает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилрешение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Пунктом 2 ст.621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку по истечении срока ( ДД.ММ.ГГ), на который с Матюхиным А.Б. был заключен договор аренды спорного земельного участка, предусмотренного дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ, Матюхин А.Б. продолжил пользоваться земельным участком, то договор аренды в силу закона стал действовать на неопределенный срок.

В силу п.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Земельным законодательством ( подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ) предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства.

Подп.8 п.8 ст.39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент проведения аукциона на право аренды и заключения оспариваемого договора аренды) установлено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Из системного толкования положений ст.ст. 39.6,39.8 ЗК РФ, п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует о необходимости продления договора аренды в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заинтересованному в этом лицу объект незавершенного строительства. Причем правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу ст.131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные исковые требования ответчика Матюхина А.Б, исходил из недоказанности Минимуществом оснований для прекращения договора аренды спорного земельного участка и как следствие незаконности передачи недвижимого имущества в пользование истца Таранова Ю.Н.

С данным выводом суда, который в решении мотивирован, судебная коллегия соглашается.

Поскольку договором аренды земельного участка от 11.02.2003 не предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке, то в силу закона такое право у арендодателя могло возникнуть в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. В судебном порядке договор аренды, заключенный с Матюхиным А.Б, расторгнут не был.

Земельное законодательство (подп.4 п.2 ст.46 ЗК РФ в редакции от 05.04.2013) предусматривало в качестве основание прекращения аренды земельного участка случаи:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Арендодателем в адрес арендатора ДД.ММ.ГГ направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по уплате ежеквартальных арендных платежей за пользование земельным участком.

Данное основание в силу договора аренды и закона не является ни основанием для одностороннего расторжения договора, ни основанием прекращения договора аренды. В связи с чем довод жалобы о неполной оценки судом доказательств наличия у арендатора задолженности не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Не нашел своего подтверждения и факт неиспользования Матюхиным А.Б. земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, на что ссылался представитель Минимущества при рассмотрении спора в суде первой инстанции.

Как следует из акта, составленного ДД.ММ.ГГ специалистами управления по строительству и архитектуре, на спорном земельном участке, предоставленном Матюхину А.Б, возведен 1 этаж жилого дома и приусадебные строения. Данное обстоятельство подтверждено справкой председателя "данные изъяты", свидетелями ФИО1, ФИО2, из показаний которых следует, что Матюхиным А.Б. возведен дом до окон, баня, для канализации уложены бетонные кольца.

Вопреки доводам жалобы судом в соответствии со ст.67 ГПК РФ акту от ДД.ММ.ГГ, согласно которому спорный земельный участок не осваивался, дана надлежащая оценка и суд пришел к выводу, что акт составлен не в отношении спорного участка. Мотивы такового вывода приведены в решении, с которыми судебная коллегия соглашается. Автор жалобы, данное обстоятельство не оспорил.

Не может служить основанием отмены решения суда довод жалобы о том, что возведенное на спорном земельном участке строение отвечает признакам самовольной постройки в виду отсутствия у Матюхина А.Б. разрешения на строительство в соответствии со ст.51 Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ).

Таким образом, отсутствие у Матюхина А.Б. разрешительной документации на возведение жилого дома на земельном участке, предоставленном для жилищного строительства, правового значения также не имеет при разрешении требования ответчика по встречному иску.

Кроме того, пунктом 8 ст.39.11 ЗК РФ, предусматривающим невозможность передачи земельного участка на аукцион, при расположении на нем объектов незавершенного строительства, принадлежащих гражданам, не предусмотрено исключение в отношении земельных участков, если строение, расположенное на участке, возведено без разрешения на строительство.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на законе и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным доказательствам и постановилзаконное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Барнаула Алтайского края от 29 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Министерства имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: