Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 января 2018 г. по делу N 33-191/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Александровой Р.А., судей Местниковой С.А., Никодимова А.В.,

при секретаре Сметаниной С.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Ленского районного суда Республики Саха (Якутия) от 03 августа 2017 года, которым по делу по иску Суховинской С.О. к Марковой Г.В. о признании права собственности на квартиру,

постановлено:

В удовлетоврении иска отказать.

Заслушав доклад судьи Никодимова А.В, судебная коллегия,

установила:

Суховинская С.О. обратилась в суд с указанным иском к ответчику Марковой Г.В. с требованием о признании за ней права собственности на... квартиру, расположенную по адресу:.., и регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

В обоснование требований указала о приобретении квартиры у А. и Марковой Г.В. на основании письменного договора купли - продажи от 10.03.2008, в котором отражены все существенные условия сделки, свидетельствующие о ее совершении. Оплата стоимости квартиры истцом произведена, квартира фактически находится в ее владении с момента заключения договора по настоящее время. Указывает на невозможность государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, поскольку один из собственников А. _______ умерла, а до ее смерти переоформить права на себя не успела.

Судом постановлено вышеприведенное решение, не согласившись с которым истец обратился с апелляционной жалобой. В обоснование своих требований указывает на неправильное установление судом обстоятельств по делу и нарушение норм материального права. Поскольку сделка отвечает требованиям закона, фактически совершена, ответчик - второй собственник квартиры признал исковые требования. Иных способов разрешения данной проблемы, кроме судебного не имеется, в связи, с чем настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не известили, в связи с чем суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ приходит к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что А. и Маркова Г.В. на основании договора приватизации от 20.12.2002 являются собственниками (по ? доли в праве)... квартиры, по адресу:.., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 июля 2003 года.

10 марта 2008 года А, и Маркова Г.В. заключили в письменной форме договор купли-продажи указанной квартиры с Суховинской С.О.

В соответствии с п. 9 договора он является актом приема-передачи квартиры.

Согласно п. п. 6, 7 договора стоимость квартиры в размере... руб. оплачена покупателем до подписания договора.

Стороны не оспаривали факт отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи от 10.03.2008.

_______ г. А. умерла.

На дату рассмотрения дела судом право собственности на квартиру зарегистрировано за А. и Марковой Г.В.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 26 ГК РФ, посчитал, что Суховинская С.О. родилась _______ г. и на момент совершения сделки была несовершеннолетней, поскольку достигла *** летнего возраста, соответственно не могла совершить сделку с недвижимостью без письменного согласия родителей. В отсутствие доказательств письменного одобрения сделки законными представителями истца признание права собственности на спорную квартиру на основании указанного договора невозможно.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном установлении обстоятельств по делу и ошибочном толковании норм законодательства.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

При указанных данных, суд не вправе признавать оспоримую сделку недействительной по своей инициативе и без предусмотренных законом оснований выходить за пределы исковых требований.

Ответчик при рассмотрении дела о признании договора купли-продажи недействительными или о применении последствий недействительности его условий не заявляла. В таком случае, суд первой инстанции незаконно фактически признал сделку недействительной, выйдя за пределы предусмотренных законом полномочий.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

При этом, прекращение правоспособности продавца в связи с его смертью, не исключает возможности регистрации договора.

Материалы дела не содержат доказательств того, что продавец А, до смерти совершала какие-либо юридически значимые действия, направленные на отказ от намерения зарегистрировать договор, выраженные в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа.

Кроме того, Маркова Г.В. являясь ее племянницей, признала иск, подтвердив получение от истца оплаты за спорную квартиру, а также передачу ключей от нее истцу.

В данном случае единственным препятствием для регистрации договора во внесудебном порядке является смерть продавца.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Пунктом 62 указанного Постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, по условиям договора от 10.03.2008 А. передала, а Суховинская С.О. приняла отчуждаемую квартиру в момент подписания договора, денежные средства в размере... руб. истец выплатила полностью до подписания договора, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и их удовлетворении. Поскольку в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, и одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации перехода права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Таким образом, в силу ст. 328 ГПК РФ принятое по делу решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь частью 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленского районного суда Республики Саха (Якутия) от 03 августа 2017 г. об отказе в удовлетворении исковых требований Суховинской С.О. к Марковой Г.В. о признании права собственности на квартиру, отменить.

Принять новое решение.

Признать за Суховинской С.О. право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу:.., общей площадью *** кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) зарегистрировать за Суховинской С.О. право собственности на квартиру, расположенную по адресу:.., общей площадью *** кв.м.

Председательствующий Александрова Р.С.

Судьи Местникова С.А.

Никодимов А.В.