Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 29 января 2018 г. по делу N 33-319/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Бережновой О.Н., судей Топорковой С.А., Холмогорова И.К., при секретаре Никифорове В.Е.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2017 года, которым

по делу по иску Мусиной А.С. к Егорову А.Б, Е, Егоровой А.В, Птицыной Т.А. об обязании заключить договор найма

ПОСТАНОВЛЕНО:

иск Мусиной А.С. к Егорову А.Б, Е, Егоровой А.В. об обязании заключить договор коммерческого найма удовлетворить.

Обязать Егорова А.Б, Е, Егорову А.В, Птицыну Т.А. заключить с Мусиной А.С. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу:.., в соответствии с которым Мусина А.С, как собственник жилого помещения, является наймодателем, сдает, Егоров А.Б, Е, Егорова А.В, Птицына Т.А. принимают в пользование жилое помещение, расположенное по адресу:.., с размером платы... рублей в месяц, оплату жилищно-коммунальных услуг осуществляет Егоров А.Б, все остальные пункты договора в соответствии с проектом договора найма, направленного в виде оферты.

Заслушав доклад судьи Бережновой О.Н, объяснение представителя истца Томтосовой В.Е, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мусина А.С. обратилась в суд к Егорову А.Б, Е, Егоровой А.В. с учетом уточненных исковых требований об обязании заключить договор найма, указывая, что 14.04.2017 на основании договора купли-продажи она приобрела право собственности на ***-х комнатную квартиру, расположенную по адресу:... В квартире проживают и зарегистрированы ответчики.

Согласно решению Якутского городского суда от 05.06.2014 отношения бывшего собственника жилого помещения и ответчиков по своей природе признаны судом коммерческим наймом. Между тем никаких договоров между новым собственником и ответчиками не заключены.

28.08.2017 истцом направлена претензия с требованием заключить договор коммерческого найма с приложением проекта договора коммерческого найма, однако данная претензия оставлена без удовлетворения. Ответчики не вносят плату за жилищно-комунальные услуги, чем наносят ущерб собственнику. Отсутствие договора приводит к нарушению прав собственника жилого помещения в связи с неосновательным обогащением ответчиков, невнесением арендных платежей.

На основании ст. ст. 209, 671, 445, 446, 435 ГК РФ просит обязать ответчиков заключить договор найма на указанную квартиру, в соответствии с которым размер платы за пользование помещением составляет... руб. в месяц, при этом оплату жилищно-коммунальных услуг будет осуществлять Егоров А.Б, все остальные пункты в соответствии с проектом договора, направленного в качестве оферты.

Определением суда от 24.10.2017 по ходатайству представителя истца Томтосовой В.Е. в качестве соответчика привлечена Птицына Т.А.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с данным решением суда, представитель ответчиков Чистоедов Д.В. обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, указывая, что суд дал неверную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, 25.07.2005 между ОАО ННГК "Саханефтегаз" (арендодатель) и Егоровым А.Б. (арендатор) был заключен договор аренды N.., согласно которому арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания с членами семьи жилое помещение, расположенное по адресу:.., сроком на 20 лет (с 25.07.2005 по 25.07.2025). Также между сторонами был подписан акт приема-передачи указанной квартиры от 26.07.2005 (л.д. 81-84).

Данное жилое помещение принадлежало ОАО ННГК "Саханефтегаз" с 07.07.2005 на основании договора инвестирования строительства N... от 18.06.2003.

Решением Якутского городского суда РС(Я) от 23.11.2012 иск ОАО ННГК "Саханефтегаз" к Егорову А.Б. о расторжении договора аренды был удовлетворен, судом постановлено расторгнуть договор аренды N... от 25.07.2005 и обязать Егорова А.Б. передать вышеуказанное жилое помещение ОАО ННГК "Саханефтегаз" по акту приему-передачи. Основанием для расторжения договора аренды явилось существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского кодекса РФ), а именно признание ОАО ННГК "Саханефтегаз" несостоятельным (банкротом), введение конкурсного производства (л.д. 92-94).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 04.02.2013 решение Якутского городского суда РС(Я) от 23.11.2012 в части расторжения договора аренды жилого помещения оставлено без изменения, а в части возложения обязанности в передаче по акту приема-передачи жилого помещения отменено и оставлено без рассмотрения (л.д. 95-97).

Решением Якутского городского суда РС(Я) от 05.07.2013 постановлено выселить Егорова А.Б, Егорову А.В, Семенову Т.Н, несовершеннолетнего Е. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскать с ОАО ННГК "Саханефтегаз" в пользу Егорова А.Б штраф за расторжение договора в размере 1 500 000 руб. (л.д. 85-87).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 09.09.2013 решение Якутского городского суда РС (Я) от 05.07.2013 было отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении иска ОАО ННГК "Саханефтегаз" к Егорову А.Б. Егоровой А.В, Семеновой Т.Н, несовершеннолетнему Е. о выселении, встречного иска Егорова А.Б. к ОАО ННГК "Саханефтегаз" о взыскании денежных средств по договору аренды. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил, в том числе, и тот факт, что по своей сути и содержанию договор аренды от 25.07.2005 соответствует договору коммерческого найма, несмотря на указанное в тексте договора название. Включение имущества в конкурсную массу означает для нанимателей смену собственника жилого помещения, в котором они продолжают проживать, на основании ст.ст. 617, 675 Гражданского кодекса РФ независимо от правовой природы данного договора (л.д. 102-105).

Решением Якутского городского суда от 05.06.2014 постановлено в иске ОАО ННГК "Саханефтегаз" к Егорову А.Б. Егоровой А.В, Семеновой Т.Н, Е. о признании утратившими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать. Данное решение суда вступило в законную силу (л.д. 15-16).

Впоследствии спорная квартира, обремененная правом пользования жилым помещением жильцами квартиры на основании судебного решения, была приобретена Мусиной А.С. у Я. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2017.

В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, с учетом обстоятельств дела, требований ст. ст. 675, 683, 684 ГК РФ истец является новым наймодателем спорного жилого помещения для ответчиков на условиях ранее заключенного 25.07.2005 договора аренды между ОАО ННГК "Саханефтегаз" и Егоровым А.Б, поскольку указанный договор аренды заключен до 2025 года, на данный момент срок его действия не истёк, права и обязанности сторон, в том числе размеры платежей и расчеты по договору, определены разделом V договора от 25.07.2005.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска о возложении на ответчиков обязанности заключить с Мусиной А.С. договор найма жилого помещения не не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и процессуального права является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329, 330, 335 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2017 года по данному делу отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Мусиной А.С. к Егорову А.Б, Е, Егоровой А.В, Птицыной Т.А. об обязании заключить договор найма.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий О.Н. Бережнова

Судьи С.А. Топоркова

И.К. Холмогоров