Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 08 февраля 2018 г. по делу N 33-97/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в составе:

судьи-председательствующего Кашиева М.Б,

судей Шовгуровой Т.А. и Джульчигиновой В.К.

при секретаре Пюрвееве В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Савко Е.В, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия на решение Яшалтинского районного суда Республики Калмыкия от 06 декабря 2017 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тракт" к Савко Е.В. о признании недействительным выдела земельных долей участником общей долевой собственности, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках.

Заслушав судью-докладчика Джульчигинову В.К, объяснения Савко Е.В, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия Санжиевой Ю.П, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителей ООО "Тракт" Лебедевой Ю.А. и Склярова Н.Н, судебная коллегия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Тракт" (далее - ООО "Тракт", Общество) обратилось в суд с иском к Савко Е.В. о признании недействительным выдела земельных долей участником общей долевой собственности, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках.

В обоснование иска указало, что 30 мая 2012 года между обществом и собственниками земельных участков, находящихся в их общей долевой собственности, заключен договор аренды земельных участков сроком на 10 лет до 30 мая 2022 года. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - Управление Росреестра по РК) договор зарегистрирован 13 июля 2012 года. Согласно Приложению N1 к этому договору арендодателем, в том числе является Савко Е.В, как собственник 1/61 доли земельных участков с кадастровыми номерами ХХ, ХХ. 24 октября 2017 года она обратилась с просьбой расторгнуть договор аренды земельных участков, ввиду их выдела 14 сентября 2017 года из общей долевой собственности и дальнейшей продажи другому сельскохозяйственному предприятию. Указанные земельные участки выделены без согласия арендатора и остальных арендодателей, в связи с чем общество просило признать недействительным выдел ответчиком в счет земельных долей указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения; восстановить в ЕГРН сведения об участнике права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами ХХ на 1/61 долю, кадастровым номером ХХ на 1/61 долю: исключить из ЕГРН сведения о земельных участках с кадастровыми номерами ХХ, ХХ, ХХ.

В судебном заседании представители ООО "Тракт" Лебедева Ю.А, Скляров Н.Н. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.

Ответчик Савко Е.В. иск не признала и пояснила, что произвела выдел земельных долей без каких-либо нарушений. Согласие других участников общей долевой собственности и арендатора не получала, в списке стоит не ее подпись.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по РК Кугультинов Д.А. возражал против иска, считая, что выдел земельных долей ответчиком произведен в соответствии с действующим законодательством.

Решением Яшалтинского районного суда Республики Калмыкия от 06 декабря 2017 года исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Тракт" к Савко Е.В. удовлетворены. Признан недействительным выдел участником общей долевой собственности Савко Е.В. земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства:

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.ХХ. Участок находится примерно в ХХ км от ориентира по направлению на ХХ. Почтовый адрес ориентира: Республика Калмыкия, Яшалтинский район;

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.ХХ. Участок находится примерно в ХХ км от ориентира по направлению на ХХ. Почтовый адрес ориентира: Республика Калмыкия, Яшалтинский район;

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.ХХ. Участок находится примерно в ХХ км от ориентира по направлению на ХХ. Почтовый адрес ориентира: Республика Калмыкия, Яшалтинский район.

Возложена обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках:

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. ХХ. Участок находится примерно в ХХ км от ориентира по направлению на ХХ. Почтовый адрес ориентира: Республика Калмыкия, Яшалтинский район;

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. ХХ. Участок находится примерно в ХХ км от ориентира по направлению на ХХ. Почтовый адрес ориентира: Республика Калмыкия, Яшалтинский район;

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. ХХ. Участок находится примерно в ХХ км от ориентира по направлению на ХХ. Почтовый адрес ориентира: Республика Калмыкия, Яшалтинский район.

Возложена обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельных участках:

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, находящийся на территории ХХого сельского муниципального образования примерно в ХХ км по направлению на ХХ от ориентира с.ХХ Яшалтинского района Республики Калмыкия;

- общей площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ. находящийся па территории ХХого сельского муниципального образования примерно в ХХ км по направлению на ХХ от ориентира с.ХХ Яшалтинского района Республики Калмыкия.

В апелляционной жалобе Савко Е.В. просит решение отменить и принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на неправильное толкование и применение судом положений земельного законодательства. Указывает, что решение принято в интересах арендатора без учета интересов собственников земельных долей. По её мнению земельные доли могут быть выделены, соответственно образован земельный участок, только по правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в котором условие о получении согласия арендатора при выделе земельной доли не содержится. Одновременное применение специальных норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 13.1) и общих норм Земельного кодекса Российской Федерации (п. 4 ст. 11.2) означает, что при выделе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения лицо, его производящее, в соответствии с положениями специальной нормы должно осуществить процедуру публикации проекта межевания земельного участка, при отсутствии возражений вправе произвести его выдел, и в то же время обязано получить в письменной форме согласие всех землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, без которых указанный выдел является незаконным. Однако это противоречит целям правового регулирования норм ст. 13.1 Федерального закона, выявленным Конституционным Судом Российской Федерации. Необходимость согласования арендатором выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также право арендатора выдвигать свои возражения против такого выдела, отсутствует. Выдел земельного участка в зависимости от согласия арендатора считает нарушением ее законных прав и интересов. Выдел земельных участков был осуществлен ею законно в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22 апреля 2014 года N 12-П.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по РК Кугультинов Д.А. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в иске, ссылаясь на то, что судом неправильно применены и истолкованы нормы материального закона и не применен закон, подлежащий применению. Указывает, что Савко Е.В, являясь собственником земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, распорядилась ими, осуществив выдел из них без согласия арендатора в соответствии с особенностями выдела земельного участка в счет земельных долей, предусмотренными Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". При этом суд не применил ч. 7 ст. 47 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой, в случаях предусмотренных вышеназванным законом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется. Законы о государственной регистрации недвижимости и об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются специальными законами, регулирующими отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из категории "земли сельскохозяйственного назначения", и непосредственно вопросы, связанные с осуществлением государственной регистрации прав. В данном случае суду следовало исходить из того, что п. 5 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрен случай, когда на общем собрании участник выражает несогласие с передачей в аренду и при этом согласие арендатора на выдел не требуется. Суд незаконно возложил обязанность на Управление Россреестра по РК по исключению из ЕГРН и восстановлению сведений о земельных участках как на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

В возражениях на апелляционные жалобы генеральный директор ООО "Тракт" Лебедева Ю.А, изложив доводы, приведенные в исковом заявлении и приведенные в судебном заседании суда первой инстанции, просит жалобы оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения. Полагает, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Мнение ответчика и третьего лица об ограничении права собственника по распоряжению, принадлежащей земельной долей, ошибочно, так как Савко Е.В. реализовала это право 30 мая 2012 года при заключении договора аренды земельных участков сроком на 10 лет. В результате выдела земельного участка без согласия арендатора ответчик в одностороннем порядке изменил предмет договора аренды. Право ответчика на выделенные земельные участки в счет принадлежащих земельных долей возникло на основании ничтожной сделки, соответственно, является незаконным.

В суде апелляционной инстанции ответчик Савко Е.В, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по РК Санжиева Ю.П. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда отменить по вышеуказанным доводам, вынести новое решение об отказе в иске.

Представители истца Лебедева Ю.А. и Скляров Н.Н, возражая против доводов апелляционных жалоб по доводам, изложенным в исковом заявлении, а также приведенным ими в суде первой инстанции, просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения и возражения сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения не находит.

Удовлетворяя требования ООО "Тракт", суд исходил из того, согласно протоколу N 1 общего собрания от 16 апреля 2012 года 63 участниками общей долевой собственности, в том числе ответчиком Савко Е.В, обладающих по (1/61) доли, а в совокупности земельными участками площадью ХХ га, расположенных на территории ХХого сельского муниципального образования Яшалтинского района Республики Калмыкия, единогласно принято решение передать во владение и пользование (передать в аренду) истцу данные земельные участки. 30 мая 2012 года сторонами был заключен договор аренды земельных участков, находящих в общей долевой собственности арендодателей, сроком на 10 лет, по 30 мая 2022 года, и в этот же день переданы по акту арендатору. 13 июля 2012 года договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РК за номером ХХ. Ответчик относительно заключения договора аренды возражения на собрании не заявляла. Выдел принадлежащих ей долей произведен с нарушением положений земельного законодательства в период действия договора аренды без согласия арендатора, в связи с чем его нарушенное право подлежит защите путем признания недействительным выдела спорных земельных участков, восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прав общей долевой собственности ответчика на земельные участки и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений об образованных в результате выдела земельных участков с восстановлением первоначальных.

С выводом суда первой инстанции следует согласиться, поскольку он основан на фактических данных по делу и соответствует требованиям закона.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11,2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п.4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель, Федеральный закон).

В силу положений п.1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 ст. 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 -6 ст. 13 (п.2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (пункт 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (пункт 6).

Пунктом 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 ст. 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как видно из дела и установлено судом, 30 мая 2012 года между ООО "Тракт" и 63 собственниками земельных долей, в том числе ответчиком Савко Е.В, был заключен договор N 12 аренды земельных участков, находящих в общей долевой собственности арендодателей сроком на 10 лет по 30 мая 2022 года, в соответствии с которым арендодатели собственники земельных долей передают, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенный на территории ХХого сельского муниципального образования примерно в ХХ км по направлению на ХХ от ориентира с. ХХ Яшалтинского района Республики Калмыкия; - площадью ХХ га с кадастровым номером ХХ, расположенный на территории ХХого сельского муниципального образования примерно в ХХ км по направлению от ориентира с.ХХ Яшалтинского района Республики Калмыкия. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК 13 июля 2012 года с номером регистрации ХХ.

Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 октября 2017 года N ХХ, N ХХ, N ХХ Савко Е.В. произвела 14 сентября 2017 года выдел земельных участков из общей долевой собственности в собственность, в связи с чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения.

Однако в нарушение вышеназванных норм ответчик осуществила выдел земельных участков в счет принадлежащих земельных долей в период действия договора аренды земельного участка без согласия арендатора.

Ссылка в жалобе на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2014 года N 12-П является несостоятельной, поскольку основана на его ошибочном толковании. В постановлении указано, что после внесения изменений в п.п. 2 - 6 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения с 1 июля 2011 года допускается выдел земельного участка в счет земельной доли участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без учета принятого до этой даты решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей в первоочередном порядке. При этом указание об отсутствии необходимости согласования выдела земельного участка с арендатором, а также право арендатора выдвигать свои возражения против выдела земельного участка из земель сельхозназначения, это постановление не содержит.

Согласно же правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в определении от 23 ноября 2017 года N 2607-О, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Доводи жалобы Управления Росреестра по РК о том, что согласия арендатора не требуется в случае, если на общем собрании участник выражает несогласие с передачей земельного участка в аренду, является необоснованным, поскольку согласно протоколу N 1 общего собрания участников общей долевой собственности, находящегося в общей долевой собственности (1/61) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, от 16 апреля 2012 года в присутствии 63 участников общей долевой собственности, что составляет 100 % участников общей долевой собственности на земельные участки, единогласно принято решение передать во владение и пользование (передать в аренду) истцу земельные участки, находящиеся в их долевой собственности. Это обстоятельство дольщики подтвердили подписями в списке участников общего собрания.

В обоснование своего довода о том, что Савко Е.В. не присутствовала на указанном собрании и в списке не ее подпись, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства обратного не представила, договор аренды от 30 мая 2012 года не оспорила.

Напротив, как следует из ее пояснений в суде первой инстанции, она знала о передаче ее земельной доли в аренду и ежегодно получала арендную плату. Более того, в суде апелляционной инстанции ответчик подтвердила, что была согласна с решением собрания, арендную плату получала в виде зерна каждый год, за 2017 г. также получила.

Таким образом, в нарушение вышеназванных норм закона ответчик выделила земельный участок в счет принадлежащих ей земельных долей в период действия договора аренды земельного участка без согласия арендатора.

Утверждение в жалобе о том, что суд незаконно возложил обязанность по исполнению решения на Управление Росреестра по РК, являющимся по делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, несостоятельно, поскольку согласно ст. 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав), в данном случае Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия. В силу ч. ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации орган регистрации прав обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

При таких данных суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца, в связи с чем его нарушенное право подлежит защите путем признания недействительным выдела спорных земельных участков, восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации прав общей долевой собственности ответчика на земельные участки и исключения из государственного кадастра недвижимости сведений об образованных в результате выдела земельных участков с восстановлением первоначальных.

Другие доводы апелляционных жалоб основаны на ошибочном толковании норм материального права, лишь повторяют позиции ответчика Савко Е.В. и Управления Росреестра по РК, изложенные ими в суде первой инстанции, и не опровергают выводы суда о нарушении ответчиком положений земельного законодательства, вместе с тем не являются основаниями для отмены оспариваемого решения.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Яшалтинского районного суда Республики Калмыкия от 06 декабря 2017 года оставить без изменения.

Председательствующий М.Б.Кашиев

Судьи Т.А. Шовгурова

В.К. Джульчигинова