Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 17 января 2018 г. по делу N 33-423/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего Минаева Е.В,

судей Киселева Г.В, Медведевой Д.С,

при секретаре судебного заседания Тациевой А.С,

с участием ответчика Давидова С.А,

представителя ответчиков Сахояна А.В. и Давидова С.А. по доверенностям Андреасян Р.А,

представителя ответчика Сахояна А.В.по доверенности Сахоян С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Клишина И.И. к Давидову С.А, Сахояну А.В. о признании договора купли - продажи недействительным, государственной регистрации перехода права собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли - продажи недвижимого имущества, возложении обязанности исполнить договор купли - продажи недвижимого имущества и передать 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок

по апелляционным жалобам представителя ответчика Давидова С.А. по доверенности Андреасян Р.А, представителя ответчика Сахояна А.В. по доверенности Сахояна С.А. на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2017 года.

Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В, судебная коллегия

установила:

Клишин И.И. обратился в суд с исковым заявлением к Давидову С.А, Сахоян А.В. о признании договора купли - продажи недействительным, государственной регистрации перехода права собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли - продажи недвижимого имущества, возложении обязанности исполнить договор купли - продажи недвижимого имущества и передать 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В обоснование завяленных исковых требований истец указал, что 7августа 2013 года между ним и Давидовым С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 договора купли-продажи Давидов С.А. продал принадлежащую ему на праве собственности 1/2 доли в общей долевой собственности на объект недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, площадь общая 93,7 кв.м.; литер: А; инвентарный номер: 275, условный номер... и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1361 кв.м, наименование: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - под жилым домом, кадастровый номер:.., адрес:...

Право собственности 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок принадлежало Давидову С.А. на основании договора купли-продажи 1/2 доли в праве на жилой дом и земельный участок от 13апреля 2012 года, дата регистрации 27 апреля 2012 года, номер регистрации.., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: серия... N.., серия... N.., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 27 апреля 2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 апреля 2012 года сделаны записи регистрации N... и N...

Цена продаваемого недвижимого имущества определена в пункте 3 договора и составила 1300000 рублей. Пункт 3 договора подтверждает, что расчет между Клишиным И.И. и Давидовым С.А. произведен полностью до подписания договора. Передача денежных средств покупателем продавцу по договору подтверждается также распиской в получении денежных средств от 7августа 2013 года.

Между тем по настоящее время договор не исполнен. Давидовым С.А. не осуществлена государственная регистрация договора, по сегодняшний день ответчик уклоняется от исполнения обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 7 августа 2013 года.

Более того, истцу Клишину И.И. стало известно, что 26 июня 2014 года заключена сделка купли- продажи 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7 кв.м, литер А, инвентарный номер: 275, условный номер... и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1361 кв.м, кадастровый номер:.., адрес:.., которой Давидов С.А. передал в собственность принадлежащие ему на праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок покупателю - Сахояну А.В.

Просил суд признать договор купли-продажи от 26 июня 2014 года, заключенный между Давидовым С.А. и Сахоян А.В. в отношении недвижимого имущества: 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7 кв.м, и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1361 кв.м, кадастровый номер:.., расположенные по адресу:.., недействительным; принять решение о государственной регистрации перехода права собственности КлишинуИ.И. на объекты недвижимости: - 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7 кв.м, литер А, инвентарный номер: 275, условный номер.., и 1/2доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1361 кв.м, наименование - земельный участок, назначение земли населенных пунктов - под жилым домом, кадастровый номер:.., адрес:... ; обязать Давидова С.А. исполнить договор купли-продажи от 7 августа 2013 года и передать Клишину И.И. вышеуказанное недвижимое имущество.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 29марта 2017 года исковые требования Клишина И.И. к Давидову С.А. и Сахояну А.В. удовлетворены. Договор купли-продажи от 26 июня 2014года, заключенный между Давидовым С.А. и Сахояном А.В. в отношении недвижимого имущества: - 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7 кв.м, и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1361 кв.м, кадастровый номер:.., расположенные по адресу:.., признан недействительным. Зарегистрирован переход права собственности к Клишину И.И. на объекты недвижимости: - 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7 кв.м, литер А, инвентарный номер: 275, условный номер 2.., и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1361 кв.м, наименование - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - под жилым домом, кадастровый номер:.., расположенные по адресу:... Суд обязал Давидова С.А. исполнить договор купли-продажи от 7 августа 2013 года и передать Клишину И.И. 1/2 доли в общей долевой собственности на объект недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, площадь общая 93,7 кв.м.; литер А; инвентарный номер 275, условный номер.., и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1361 кв.м, наименование - земельный участок, назначение - земли населённых пунктов, под жилым домом, кадастровый номер:.., расположенные адресу:...

Не согласившись с указанным решением суда, представитель ответчика Давидова С.А. по доверенности Андреасян Р.А. и представителб ответчика Сахояна А.В. по доверенности Сахоян С.А. подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требованиях. Указывают, что в нарушение требований п.61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 суд признал недействительной сделку купли-продажи недвижимости от 26 июня 2014 года, заключенную между Давидовым С.А. и Сахояном А.В. Вместе с тем наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав в данном случае не влечет недействительности одной или обеих сделок. Указывают, что по договору купли -продажи недвижимого имущества от 26 июня 2014 года произведена государственная регистрация перехода права собственности и недвижимое имущество фактически передано Сахояну А.В. Суд не обосновал и не установилконкретных оснований для признания сделки купли-продажи недвижимого имущества от 24 июня 2014 года недействительной. Считает, что, поскольку государственная регистрация перехода права на спорное недвижимое имущество произведена за вторым покупателем СахояномА.В. по договору купли-продажи от 26 июня 2014 года, истец Клишин И.И. вправе требовать от Давидова С.А. возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи от 7 августа 2013 года. Полагают, что возложение обязанности на Давидова С.А. исполнить и передать недвижимое имущество истцу Клишину А.А. по договору купли-продажи от 7 августа 2013 года, в то время, когда данное право не прекращено за Сахояном А.В. и не осуществлен фактический возврат недвижимого имущества Давидову С.А, противоречит требованиями закона. Кроме того, указывают, что суд в нарушение ст. 250 ГК РФ удовлетворил требования истца о регистрации перехода права собственности к Клишину И.И. на 1/2 доли общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок при отсутствии доказательств письменного извещения ответчиком Давидовым С.А. другого участника общей долевой собственности недвижимого имущества о намерении продать свою долю Клишину И.И. с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а именно, условий договора купли-продажи от 7августа 2013 года.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы представитель истца Клишина И.И. по доверенности Соловых И.Н. просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В п.п. 1, 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако вышеуказанным требованиям обжалуемое решение суда не соответствует.

В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Согласно положениям ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно а. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости, продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст.556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ); право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из материалов дела следует, что по договору купли продажи недвижимого имущества от 7 августа 2013 года Давидов С.А. (продавец), продал, а КлишинИ.И. (покупатель), купил следующее недвижимое имущество - 1/2доли в общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7кв.м, литер "А", инвентарный номер: 275, условный номер:.., и 1/2 доли в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1361 кв.м, из земель населенных пунктов - под жилым домом, с кадастровым номером.., расположенные по адресу:.., за 1300000 рублей.

На момент заключения указанного договора купли - продажи недвижимого имущества спорное имущество принадлежало ответчику Давидову С.А. на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия... N... и серия... N.., выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 27 апреля 2012 года. В соответствии с пунктом 3 договора купли - продажи от 7 августа 2013года, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Данное обстоятельство подтверждается также распиской от 7августа 2013 года, в соответствии с которой Давидов С.А. обязался в срок до 3 сентября 2013 года передать проданное Клишину И.И. недвижимое имущество по акту - приему передачи и явиться в Пятигорский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для регистрации договора купли - продажи от 7 августа 2013 года.

Переход права собственности на указанные доли жилого дома и земельного участка к приобретателю в установленном порядке не зарегистрирован. В последующем по договору купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от 26 июня 2014 года Давидов С.А. (продавец) продал, а Сахоян А.В. (покупатель) купил принадлежащие продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли от 13 апреля 2012 года 1/2долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 93,7 кв.м, кадастровый номер.., и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 1361кв.м, категория земли населенных пунктов - под жилым домом, кадастровый номер.., находящиеся по адресу:.., за 1000000рублей.

Право собственности Сахояна А.В. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9 июля 2014 года под N...

Суд, удовлетворяя исковые требования Клишина И.И, исходил из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 26 июня 2014 года, заключенный между Давидовым С.А. и Сахояном А.В, не соответствует требованиям ст.ст. 432, 434, 550 ГК РФ, переход права собственности на вышеуказанную недвижимость к Сахояну А.В. нарушает права Клишина И.И. и влечет неблагоприятные для него последствия, и что данная сделка является недействительной по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 168 ГК РФ.

Судом первой инстанции также установлено, что ответчик Давидов С.А. по настоящее время зарегистрирован по адресу:.., а Сахоян А.В. зарегистрирован по адресу:... В вышеуказанном домовладении, расположенном по адресу:.., в настоящее время никто не проживает, а Давидов С.А, зарегистрирован по указанному адресу до настоящего времени. Принимая решения, суд указал, что Клишин И.И. лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:.., поскольку Давидов С.А. уклоняется от государственной регистрации сделки и более того, 26 июня 2014года Давидов С.А. передал в собственность принадлежащие ему на праве долевой собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок другому лицу - СахоянуА.В.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи от 7 августа 2013 года, заключенный между Давидовым С.А. и Клишиным И.И, строго соответствует требованиям закона (ст.ст. 432, 434, 454, 549, 550 ГК РФ), поскольку выражает согласованную волю обеих сторон, содержит все существенные для таких договоров условия, составлен в надлежащей форме и подписан сторонами. В силу ст. 131, ст. 164 и ст.551ГКРФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, признает их не соответствующими требованиям действующего законодательства, основанными на неправильном применении норм права, в связи с чем доводы, изложенные в апелляционных жалобах, заслуживают внимания, постановленный судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Исходя из положений статьи 398 ГК РФ, в соответствии с разъяснениями закона, содержащимися в абз. 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", наличие двух обязательственных сделок по передаче объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок. Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения обязательства по передаче объекта. При таком положении, отсутствуют основания для признания оспариваемой истцом сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности, как по существу, то есть в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств для признания ее таковой по основаниям, предусмотренным статьями 168 - 169ГКРФ, так и в связи с отсутствием у истца охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной. Из материалов дела следует, что 9 июля 2014 года произведена государственная регистрация сделки купли-продажи от 26 июня 2014 года, вследствие чего у покупателя по данной сделке ответчика Сахояна А.В. возникло право собственности на указанную недвижимость, которая находится во владении последнего на момент разрешения спора в суде. Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 7 пункта 61 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества произведена за ответчиком СахояномА.В, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от продавца - ответчика Давидова С.А. возмещения убытков, вызванных неисполнением договора от 7 августа 2013 года, однако таких требований в рамках настоящего дела истцом не заявляется и судом они не рассматриваются.

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании сделки недействительной.

Принятое по данному делу решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Клишину И.И.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 29 марта 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Клишина И.И. к Давидову С.А, Сахояну А.В. о признании договора купли - продажи недействительным, государственной регистрации перехода права собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли - продажи недвижимого имущества, возложении обязанности исполнить договор купли - продажи недвижимого имущества и передать 1/2доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - отказать.

Апелляционные жалобы представителя ответчика Давидова С.А. по доверенности Андреасян Р.А, представителя ответчика Сахояна А.В. - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: