Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 01 февраля 2018 г. по делу N 4Г-2343/2017

Президиум Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Козлова О.А,

членов президиума: Макеевой Г.В, Шаталовой Е.В, Песоцкого В.В, Кудрявцевой А.В, Блинникова В.А,

секретаря судебного заседания Ладовского Д.М,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кураняна А.Р. к Клименко Н.Н. и филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю о признании заключёнными и состоявшимися договор купли-продажи части земельного участка и расположенного на нём жилого помещения от 06.11.2012 и соглашение от 06.11.2012, признании права собственности на часть земельного участка, принятии решения о постановке на кадастровый учёт части земельного участка, о прекращении права собственности на часть земельного участка,

направленное в Президиум Ставропольского краевого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от 29.12.2017

по кассационной жалобе Клименко Н.Н, поступившей 17.11.2017 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15.05.2017,

заслушав доклад судьи Макеевой Г.В,

установил:

Куранян А.Р. обратился в суд с указанным иском, в котором просил признать заключёнными, состоявшимися договор купли-продажи части земельного участка и расположенного на нём жилого помещения от 06.11.2012 и соглашение от 06.11.2012; признать право собственности за ним на часть земельного участка кадастровый N, расположенный по адресу "адрес" с границами, определёнными межевым планом от 30.11.2016; принять решение о постановке на кадастровый учёт части земельного участка; принять решение о прекращении права собственности Клименко Н.Н. на часть земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 18.01.2017 отказано в удовлетворении заявленных исковых требований Кураняна А.Р. в полном объёме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15.05.2017 решение в части отказа в удовлетворении исковых требований Кураняна А.Р. о признании заключённым договора купли-продажи части земельного участка от 06.11.2012 в части продажи части земельного участка отменено и принято новое решение, которым признан заключённым договор купли-продажи части земельного участка от 06.11.2012 между Куранян А.Р. и Клименко Н.Н,

в остальной части оставлено без изменений.

Клименко Н.Н. обратилась в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит апелляционное определение отменить, ссылалась на его незаконность и необоснованность, указывая на то, что земельный участок в 100 кв.м самостоятельным объектом права не является, из участка 700 кв.м собственником не выделялся, кроме того на нем расположена самовольная постройка, распоряжение которой прямо запрещено законом.

По кассационной жалобе дело истребовано в краевой суд и передано для рассмотрения по существу в президиум краевого суда.

Стороны о времени и месте рассмотрения дела извещалась, в судебное заседание президиума не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представили.

Президиум краевого суда в соответствии с положениями части 3 статьи 167, части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Законодатель как в положении ст. 429 ГК РФ так и в положении ст. 554 ГК РФ однозначно предусмотрел, что в договоре должны быть указаны условия и данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не признается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК РФ).

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются в том числе, при разделе земельных участков (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых в результате объединения, разделения и перераспределения получены новые земельные участки, прекращают свое существование с момента регистрации права собственности и других вещных прав на вновь образованные земельные участки.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса определено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельного участка может быть осуществлено независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на основании решения суда (пункт 6 статьи 11.2 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 8 статьи 11.2 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Таким образом, объектом земельных правоотношений и предметом сделки может быть земельный участок с определенной площадью, границы которого описаны в установленном законом порядке и состоящий на кадастровом учете.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Клименко Н.Н. принадлежит жилой дом литер "А", расположенный по адресу: "адрес", а также земельный участок, площадью 700 кв.м, расположенный по указанному адресу, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю N от 05.061995.

06.11.2012 между сторонами заключён договор купли-продажи части земельного участка и расположенного на нём строения, по условиям которого истец Клименко Н.Н. передаёт в собственность ответчика КуранянаА.Р. 100 кв.м земельного участка и расположенное на нём жилого помещение литер "Б", а покупатель принимает объекты недвижимости и обязуется уплатить за них цену, предусмотренную договором (пункт 1.1). Земельный участок, а также отчуждаемая его часть в размере 100 кв.м, принадлежат продавцу на праве частной собственности (пункт 1.2.). Пунктом 1.7 договора предусмотрено, что его предметом является жилой дом литер "Б", площадью 63,6 кв.м, расположенный на вышеуказанном земельном участке, который является самовольным строением. Пунктом 2.1 и 2.2. договора предусмотрено, что 100 кв.м земельного участка продаются за 300 000 рублей, из которых 100 000 рублей покупатель передал продавцу в качестве предоплаты до подписания договора, а остальную сумму обязуется передать после оформления отчуждаемых объектов в собственность.

Согласно рукописной расписке от 06.11.2012 истец КлименкоН.Н. получил от ответчика Кураняна А.Р. денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве оплаты за 100 кв.м земли из земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" 95.

Также 06.11.2012 года между сторонами заключено соглашение, в соответствии с которым собственник земельного участка Клименко Н.Н. разрешает Кураняну А.Р. возвести на территории своего земельного участка строение за свой счёт и своими средствами. После завершения строительства Клименко Н.Н. обязуется передать в собственность Куранян А.Р. возведённое здание, а также необходимую для обслуживания строения часть земельного участка. Куранян А.Р. обязуется принять и оплатить стоимость самовольного строения и части земельного участка в размере 300 000 рублей, из которых 100000 рублей он передал в качестве предоплаты до заключения указанного соглашения, остальную сумму обязуется передать после оформления строения и части земельного участка в собственность.

Из технического паспорта на жилой дом от 14.07.2012 следует, что в 2012 году на земельном участке, расположенном по вышеуказанному адресу, возведён жилой дом литер "Б", общей площадью 63,6 кв.м, жилой 11,9кв.м, без разрешения на его возведение.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя Ставропольского края от 08.10.2014 оставлены без удовлетворения исковые требования Клименко Н.Н. к Кураняну А.Р. о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании вышеуказанными земельным участком и жилым домом, снести самовольно построенное им строение литер "Б". Этим же решением признано за Кураняном А.Р. право собственности на жилой дом литер "Б", площадью 63,6 кв.м, расположенный по данному адресу, и отказано в удовлетворении исковых требований о признании за ним права собственности на земельный участок, площадью 100кв.м.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19.12.2014 вышеуказанное решение суда отменено в части признания за Кураняном А.Р. права собственности на жилой дом литер "Б", с принято новое решение, которым отказано Кураняну А.Р. в удовлетворении данных исковых требований, в остальной части оставлено без изменения.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Ставрополя Ставропольского края от 17.12.2015 исковые требования Кураняна А.Р. к Клименко Н.Н. об определении границ земельного участка оставлены без удовлетворения, которым также установлены по делу вышеуказанные обстоятельства.

Согласно кадастровому паспорту от 11.03.2014 на земельный участок N, собственником данного земельного участка площадью 763 кв.м по "адрес" является Клименко Н.Н.

20.05.2014, 30.11.2016 кадастровым инженером Матвеевым А.А. изготовлены межевые планы образования двух земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес" которым вышеуказанный земельный участок разделён на два 109 кв.м и 655 кв.м. (л.д.12-23, 164-183)

Разрешая заявленные исковые требования Куранян А.Р, суд с учетом требований статьи 222 ГК РФ и обстоятельств, установленных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19.12.2014, пришёл к выводу об отказе в их удовлетворении, сославшись на то, что спорное жилое помещение литер "Б" является самовольной постройкой и не может являться объектом гражданского оборота, а земельный участок в 100 кв.м не является самостоятельным объектом права, поскольку не был образован из земельного участка в 700 кв.м. Правомочия по распоряжению вещью осуществляет только ее собственник.

Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции об отказе в признании заключенным договора от 06.11.2012 в части земельного участка, поскольку договор заключен в надлежащей форме, местоположение продаваемой части земельного участка конкретизировано, указан кадастровый номер, назначение, общая площадь. Межевым планом от 30.11.2016 установлены границы, площадь, характерные точки образованного путем раздела земельного участка с кадастровым N, оплата по договору от 06.11.2012 произведена частично. Коллегией указано, что Куранян А.Р. при исполнении своих обязанностей по полной оплате по договору от 06.11.2012, с соблюдением досудебного порядка, вправе с учетом ч. 3 ст. 551 ГК РФ обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, доводы кассационной жалобы о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права заслуживают внимания.

Так, из материалов дела усматривается, что согласие на раздел земельного участка Клименко Н.Н. не давал, спор об образовании земельных участков в судебном порядке не рассматривался, решение суда о разделе земельного с кадастровым N отсутствует, и, как следствие, земельный участок (предмет договора от 06.11.2017) государственный кадастровый учет не прошел и сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости не имеется. Из искового заявления следует, что межевой план изготовлен по инициативе Кураняна А.Р.

Таким образом, при рассмотрении спора о признании договора купли-продажи заключенным суд в нарушение изложенных норм права не установил, исполнена ли сторонами, возложенная на них законом обязанность по определению в договоре такого существенного условия, как предмет договора, указаны ли данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок - подлежащий передаче.

Из абзаца 5 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

По смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Материалам дела установлено, на земельном участке по "адрес" Кураняном А.Р. возведено самовольное строение литер "Б", площадью 63,6.

Предметом договора от 06.11.2012 является земельный участок в 100 кв.м с расположенным на нем литером "Б", площадью 63,6 кв.м.

Между тем, признавая договор от 06.11.2017 заключенным в части земельного участка, суд второй инстанции не учел изложенные нормы права, оставив без внимания законодательный запрет на участие в гражданском обороте объектов самовольного строительства, неразрывно связанных с земельным участком.

С учетом изложенного, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 15.05.2017, нельзя признать законным, так как оно принято с существенным нарушением норм процессуального права, повлиявших на исход дела, что является в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для его отмены в кассационном порядке с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.

Руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 23.08.2017 отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в ином составе судей.

Председательствующий О.А. Козлов