Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 24 января 2018 г. по делу N 33-148/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего судьи Спрыгиной О.Б, судей областного суда Поляковой К.В, Егоровой И.В, при секретаре Зыбельт Д.Э,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Спрыгиной О.Б. дело по апелляционной жалобе Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Камызякский район" на решение Камызякского районного суда Астраханской области от 13 ноября 2017 года по гражданскому делу по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" к Петрова ДК о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, встречному исковому заявлению Петрова ДК к Комитету имущественных и земельных отношений администрации МО "адрес"" о возложении обязанности устранить недостатки,

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" обратился в суд с иском к Петрова ДК о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому Петрова ДК в аренду на срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): "адрес", в границах МО "Караулинский сельсовет", по юго-восточной границе "адрес" с кадастровым номером 30:05:190211:10, площадью 800 кв.м, для личного подсобного хозяйства. Договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по "адрес" за N.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО " "адрес"" совместно со службой природопользования и охраны окружающей среды "адрес" осуществлено обследование земельного участка, в ходе которого установлено, что земельный участок используется не по целевому назначению - для стоянки автотранспорта. В соответствии с п.3.1 договора аренды, размер арендной платы за участок составляет 151 600 рублей в год.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Петрова ДК не исполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 365 103 рублей 23 копейки и пени - 2 333 219 рублей, которые истец просит взыскать с ответчика и расторгнуть договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

Окончательно сформулировав исковые требования, просили суд взыскать с Петрова ДК задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 229 261 рубль, расторгнуть договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Петрова ДК обратился в суд с встречными исковыми требованиями к Комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" о возложении обязанности устранить недостатки имущества, переданного по договору аренды земельного участка, в части уточнения границ земельного участка.

Иск мотивирован тем, что в октябре 2014 года в ходе проведения кадастровых работ по определению границ земельного участка на местности, установлению межевых знаков, выяснилось, что граница земельного участка с кадастровым номером 30:05:190211:10, переданного ему по договору аренды пересекает огороженную забором границу земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", в районе АЗС N, который используется другим лицом.

ДД.ММ.ГГГГ Петрова ДК обратился в Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с наличием недостатков сданного в аренду имущества и возмещении убытков. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N Петрова ДК сообщено, что действительно была допущена кадастровая ошибка при выполнении кадастровых работ и неверно установлены межевые знаки указанного земельного участка. В удовлетворении требований истца о досрочном расторжении договора аренды Комитетом было отказано, и разъяснено, что кадастровая ошибка будет исправлена.

До настоящего времени кадастровая ошибка в отношении спорного земельного участка не исправлена, Петрова ДК лишен возможности использовать земельный участок площадью... кв.м, в тех границах и той конфигурации, которые были предметом договора купли - продажи имущества с торгов.

Фактически Петрова ДК осуществляет пользование частью предоставленного земельного участка общей площадью около... кв.м. Просил суд обязать Комитет имущественных и земельных отношений АМО " "адрес"" безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Петрова ДК, а именно в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N площадью... кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в границах МО "Караулинский сельсовет", по юго- восточной границе "адрес" для ведения личного подсобного хозяйства в части уточнения границ указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель истца-ответчика по встречному иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" Инкина Ж.Р. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Встречные исковые требования Петрова ДК не признала, просила в удовлетворении отказать.

Ответчик Петрова ДК в судебном заседании не участвовал, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика-истца по встречному иску Петрова ДК - Блинова

А.Е. в судебном заседании полагала заявленные Комитетом имущественных отношений АМО " "адрес"" требования подлежащими частичному удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате, в части расторжения договора аренды - не подлежащими удовлетворению. Встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Решением Камызякского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" удовлетворены частично. С Петрова ДК в пользу Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" "адрес" взыскана арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 187 руб. 61 коп..

Встречные исковые требования Петрова ДК удовлетворены. На Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" "адрес" возложена обязанность безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного Петрова ДК по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес", в границах МО "Караулинский сельсовет", по юго- восточной границе "адрес" с кадастровым номером N в части уточнения границ данного земельного участка.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" "адрес" ставит вопрос об отмене постановленного по делу решения суда, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

На заседание судебной коллегии ответчик-истец по встречному иску Петрова ДК, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представил. При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия рассмотрела дело с апелляционной жалобой Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" "адрес" в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав докладчика по делу, представителя истца-ответчика по встречному иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования " "адрес"" Инкину Ж.Р, поддержавшую доводы жалобы, представителя ответчика-истца по встречному иску Петрова ДК - Блинову А.Е, возражавшую по доводам жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ Петрова ДК обратился в администрацию МО " "адрес"" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: "адрес", в границах МО "Караулинский сельсовет", по юго - восточной границе "адрес", площадью... кв.м.

Постановлением N от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО " "адрес"" "адрес" было принято решение о продаже на аукционе права на заключение договора аренды в виде годовой арендной платы за пользование земельным участком из категории земель сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером N, имеющим адресные ориентиры: "адрес",

"адрес", в границах МО "Караулинский сельсовет", по юго - восточной границе "адрес", площадью... кв.м, сроком на 5 лет.

Победителем аукциона был признан Петрова ДК, предложивший наибольшую цену годовой арендной платы в размере 151 600 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных и земельных отношений АМО " "адрес"" и Петрова ДК заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N, расположенного по адресу: "адрес", в границах МО "Караулинский сельсовет", по юго - восточной границе "адрес" с кадастровым номером N, площадью... кв.м, для личного подсобного хозяйства.

В ДД.ММ.ГГГГ года в ходе кадастровых работ по определению в натуре координат поворотных точек указанного земельного участка было установлено, что земельный участок, предоставленный в аренду Петрова ДК, пересекает фактически огороженную границу земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", в районе АЗС N.и его площадь частично фактически вошла в площадь принадлежащего смежному владельцу земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Петрова ДК обратился в администрацию МО " "адрес"" с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что часть предоставленного ему в аренду земельного участка огорожена забором и используется иным лицом.

Письмом администрации МО " "адрес"" N от ДД.ММ.ГГГГ Петрова ДК отказано в расторжении договора аренды. При этом, указано, что администрацией будет заключен контракт с кадастровым инженером на выполнение необходимых кадастровых работ для исправления допущенной кадастровой ошибки.

В ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что фактически

Петрова ДК был предоставлен в аренду земельный участок площадью... кв.м. Остальная часть земельного участка используется другим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу названной нормы вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым до его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки.

Статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания таких границ участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действующий на момент возникновения спорных отношений).

Таким образом, в силу положений земельного и гражданского законодательства объектом земельных отношений может быть только сформированный земельный участок, который как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения.

Как видно из материалов дела и пояснений сторон на момент организации аукциона межевой план на земельный участок не составлялся, границы земельного участка не установлены и не согласованы со смежными землепользователями в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о незаключенности указанного договора аренды, поскольку на момент предоставления в аренду ни собственником, ни Петрова ДК в установленном порядке земельный участок, предоставленный в аренду, не был сформирован, а потому в силу ст. 11.1 ЗК РФ не возник как объект гражданских правоотношений, то есть как часть земной поверхности, границы которой описаны в соответствии с законодательством.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что договор

аренды N от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, в связи с тем, что стороны не согласовали надлежащим образом условие о предмете договора, а именно: на момент заключения договора аренды, земельный участок не был индивидуализирован путем определения границ земельного участка передаваемого в качестве объекта аренды и договор не содержит достаточных данных, позволяющих точно и однозначно установить его местоположение.

Таким образом, в нарушение ст. 39.11 ЗК РФ в извещении и Документации об аукционе отсутствовала часть существенной информации о предмете аукциона, которая повлияла на принятие решения об участии в аукционе Петрова ДК, поскольку он пожелал приобрести именно тот земельный участок и той конфигурации, схема которого прилагалась к документам аукциона. В нарушение требований ст. 309, ст. 393, ст. 606, ст. 611 ч. 2 ГК РФ арендатор не сможет фактически воспользоваться своим правом пользования земельным участком в тех границах и той площади, которая указана в документах аукциона, в виду имеющегося наложения на смежный земельный участок и использование части земельного участка смежным землепользователем.

Вместе с тем, незаключенная сделка не влечет правовых последствий, но не освобождает лицо, фактически использующее земельный участок для собственных нужд, от обязанности внесения платы за землю, соблюдения принципа платности землепользования, закрепленного статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Определяя размер задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правильно руководствовался Порядком определения размера арендной платы земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в "адрес", утвержденным Постановлением "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N-П и Постановлением "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N- П.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении встречных исковых требований Петрова ДК о возложении обязанности устранить недостатки в части уточнения границ спорного земельного участка, поскольку судом установлено, что договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного искового заявления Петрова ДК нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Петрова ДК.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328,330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Камызякского районного суда Астраханской области от 13 ноября 2017 года отменить в части удовлетворения встречного искового заявления Петрова Д.К, принять в указанной части новое решение, которым встречные

исковые требования Петрова ДК к Комитету имущественных и земельных отношений администрации МО "адрес"" о возложении обязанности устранить недостатки, оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Камызякского районного суда Астраханской области от 13 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Камызякский район" - без удовлетворения.