Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 31 января 2018 г. по делу N 33-1044/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В,

судей Варнавского В.М, Юрьевой М.А,

при секретаре Горской О.В,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Мамченко Ольги Петровны на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 09 ноября 2017 года по делу

по иску Коваленко Константина Сергеевича к Мамченко Ольге Петровне о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Мамченко Ольги Петровны к Коваленко Константину Сергеевичу о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Варнавского В.М, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Коваленко К.С. обратился в суд с иском к Мамченко О.П. о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 31.05.2016 заключил с ответчиком договор купли-продажи здания (назначение нежилое, Литеры Х, Х1, общей площадью 357, 4 кв.м.), расположенного по адресу: "адрес". В пункте 1.2 договора прямо предусмотрено, что право собственности на отчуждаемый объект не зарегистрировано, право аренды земельного участка, на котором расположено здание, передается покупателю по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.05.2016, продавец обязуется оформить правоустанавливающие документы на объект, а покупатель - зарегистрировать свое право собственности.

Стоимость объекта недвижимости определена в 8 000 000 руб. Исходя из дополнительного соглашения к договору от 01.08.2016 денежные средства в размере 2 350 000 руб. переданы покупателем после подписания договора, деньги в сумме 1 650 000 руб. переданы 01.08.2016, оставшиеся денежные средства в размере 4 000 000 руб. будут переданы до 01.10.2016.

Ответчик обязательства по передаче 4 000 000 руб. не исполнил, в связи с чем их следует взыскать с ответчика с процентами за пользование чужими денежными средствами.

Истец также указал, что до заключения договора, на котором основан иск, между сторонами существовали также иные правоотношения.

Между Коваленко К.С. и ООО "Сибирская Компания "Строй-Инвест" в лице директора Мамченко О.П. 04.03.2016 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного здания с ценой 8 000 000 руб, однако основной договор заключен не был. 100 000 руб, переданные в качеств задатка по предварительного договору, зачтены при оплате Мамченко О.П.торгового оборудования и не относятся к спорному договору.

18.05.2016 заключался договор купли-продажи здания гаража под Литером Л со складом (Литер Л1) по указанному адресу, однако ответчик отказалась от этой сделки, в связи с чем из 7 650 000 рублей, поступивших от Мамченко О.П. (с учетом переданного ранее истцу задатка в 350 000 рублей - цена сделки 8 000 000 рублей) на счет Мамченко О.П.было возвращено 5 650 000 рублей, остальные 2 000 000 рублей были сняты истцом и размещены в сейфовой ячейке ПАО "Сбербанк России", которую стороны арендовали совместно и посещали также вместе. Эти 2 000 000 рублей были переданы Коваленко К.С... в счет исполнения договора от 31.05.2016 со стороны Мамченко О.П., о чем истец выдал расписку от 31.05.2016 о получении 2 350 000 рублей, из которых 350 000 рублей им получены ранее по расписке от 05.05.2016 по указанному выше предварительному договору и зачтены в счет исполнения сделки от 31.05.2016.

Сама Мамченко О.П. выдала истцу расписку о том, что оставшийся долг по договору от 31.05.2016 составил 5 650 000 рублей, подтвердив верность расчетов, справки банка и выписки со счетов подтверждают указанные обстоятельства. После этого по распискам от 20.07.2016 и от 01.08.2016 им получено от ответчика 250 000 рублей и 1 400 000 рублей, соответственно, а значит, задолженность составляет 4 000 000 рублей.

Полагает, что ответчик недобросовестно затягивал исполнение обязательства по договору, получив право аренды земельного участка, не выдал истцу доверенность в целях оформления документов, а сам обратился в суд за признанием права на объект недвижимости как самовольную постройку, решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 06.04.2017 иск Мамченко О.П. удовлетворен, за нею признано право на спорный объект недвижимости, при этом ответчик не уведомила истца о подаче указанного иска.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив требования, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи здания от 31.05.2016 в размере 4 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.10.2016 по день вынесения решения суда), а также расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

Ответчик Мамченко О.П. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила признать договор от 31.05.2016 недействительным.

В обоснование встречных требований указала, что объект недвижимости, который выступает предметом договора, является самовольной постройкой, право на него не были зарегистрированы за Коваленко К.С, а значит в силу статей 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации этот объект не мог быть предметом сделки купли-продажи, договор является ничтожным в силу закона, как и дополнительное соглашение к нему от 01.08.2016. На этот объект решением Октябрьского районного суда г.Барнаула от 06.04.2017 признано право собственности за Мамченко О.П, то есть подтвержден факт самовольного возведения объекта.

Соглашение от 18.05.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Коваленко К.С. к Мамченко О.П. можно квалифицировать как косвенную сделку, совершенную с самовольной постройкой, так как ее судьба следует судьбе земельного участка, а значит, Мамченко О.П.является законным владельцем самовольной постройки.

Фактически Мамченко О.П. приобрела у Коваленко К.С. строительные материалы, оплатив ему 7 030 000 рублей, что подтверждается расписками.

В дальнейшем Мамченко О.П. за счет собственных средств произвела реконструкцию и капитальный ремонт здания, вложив более 5 000 000 собственных средств.

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 09 ноября 2017 года исковые требования Коваленко К.С. удовлетворены частично.

С Мамченко О.П. в пользу Коваленко К.С. взысканы денежные средства в размере 4 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.10.2016 по 09.11.2017 в размере 422 416 руб. 66 коп, а также судебные расходы по уплате госпошлины - 3 000 рублей.

В остальной части иска Коваленко К.С. отказано.

Встречный иск Мамченко О.П. оставлен без удовлетворения.

С решением суда не согласилась ответчик Мамченко О.П, которая в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Коваленко К.С. и удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает, что выводы суда о наличии у Мамченко О.П. задолженности перед Коваленко К.С. в размере 4 000 000 руб, ошибочны. Первоначально взаимоотношения сторон возникли в связи с заключением предварительного договора купли-продажи от 04.03.2016, согласно которому Коваленко К.С. обязался продать Мамченко О.П. нежилое здание, общей площадью 350,5 кв.м, а также передать право аренды на земельный участок по адресу: "адрес". Стоимость отчуждаемого имущества составляла 8 000 000 руб. Других зданий на указанном участке не расположено. При заключении предварительного договора истец обманул ответчика, поскольку собирался продать несуществующий объект недвижимости. Управлением Росреестра было зарегистрировано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 18.05.2016, а в регистрации договора купли-продажи здания было отказано. По указанному предварительному договору Мамченко О.П. оплатила Коваленко К.С. в качестве задатка за приобретаемое здание по "адрес" денежные средства в размере 2 450 000 руб. После заключения договора купли-продажи от 31.05.2016 Мамченко О.П. оплатила Коваленко К.С. денежные средства в размере 4 000 000 руб, что подтверждается расписками. Указание в дополнительном соглашении от 01.08.2016 к договору купли-продажи задолженности в размере 4 000 000 руб. связано с тем, что истец обещал вернуть задаток в размере 2 450 000 руб. Однако задаток Коваленко К.С. не вернул. Также в феврале 2017 года Мамченко О.П. оплатила наличными денежными средствами Коваленко К.С. 330 000 руб, что подтверждается распиской. Данная расписка была написана истцом с использованием ручки с исчезающими чернилами, следы вдавливания текста остались на листе бумаги. Судом данная расписка во внимание принята не была. Таким образом, Мамченко О.П. оплатила Коваленко К.С. по договору купли-продажи от 31.05.2016 денежную сумму в размере 7 030 000 руб. При этом согласно протоколу судебного заседания от 30.08.2017 истец признал, что получил от ответчика по распискам 4 300 000 руб. Суд данным доказательствам оценки не дал, расписки от 04.03.2016, 05.05.2016, 06.02.2016 и 18.05.2016 во внимание не принял.

Ответчик также полагает, что из условий договора купли-продажи от 31.05.2016 следует, что фактически стороны установили стоимость не узаконенного объекта 4 000 000 руб, а узаконенного - 8 000 000 руб. Поскольку истец свои обязательства по узаконению объекта в срок не исполнил, обязательства Мамченко О.П. по оплате оставшейся суммы в размере 4 000 000 руб. прекратились 01.10.2016.

В связи с тем, что у ответчика не имелось после 01.10.2016 обязанности по оплате истцу 4 000 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами с Мамченко О.П. взысканы судом необоснованно.

Объект недвижимости, который является предметом договора купли-продажи от 31.05.2016, представляет собой самовольную постройку. Самовольная постройка не может быть предметом сделки купли-продажи, в связи с чем договор от 31.05.2016 является ничтожной сделкой в силу закона. Фактически Мамченко О.П. приобрела у Коваленко К.С. строительные материалы, стоимость которых согласно отчету N73/17 ООО "НОК "Недвижимость и инвестиции" составляет 4 015 800 руб.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Коваленко К.С. просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Мамченко О.П. и ее представитель на доводах жалобы настаивали, представитель истца возражала против ее удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 31.05.2016 между Коваленко К.С. и Мамченко О.П. заключен договор купли-продажи, предметом которого выступило отчуждение объекта недвижимости - здания, назначение нежилое (Литеры Х, Х1), общей площадью 357, 4 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", согласно техническому паспорту ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по состоянию на 13 октября 2014 года.

В п.1.2 договора указано, что право собственности на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано. Продавец обязуется оформить правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости на имя покупателя, а покупатель обязуется зарегистрировать правоустанавливающие документы и свое право собственности в Управлении Росреестра, а также оплатить денежные средства согласно п. 2 договора.

Покупатель до заключения договора ознакомился с состоянием имущества и претензий к нему не имеет (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора по соглашению сторон стоимость отчуждаемого имущества составляет 8 000 000 руб.

Порядок расчетов регламентирован дополнительным соглашением к договору от 01.08.2016. В дополнительном соглашении пункт 2.2. договора изложен в новой редакции, согласно которому денежные средства в размере 2 350 000 руб. переданы покупателем продавцу после подписания договора, что подтверждается распиской; денежные средства в размере 1 650 000 руб. переданы покупателем продавцу по расписке от 01.08.2016; оставшиеся 4 000 000 руб. будут переданы после выполнения обязательств, указанных в п. 1.2. договора, но не позднее 01.10.2016.

Согласно представленным в материалы дела расписке от 31.05.2016 (л.д.57) Мамченко О.П. передала Коваленко К.С. в счет исполнению обязательств по указанному договору 2 350 000 руб.

При этом в расписке, выданной Мамченко О.П. Коваленко К.С. 31.05.2016, ответчик указывает, что ее задолженность перед Коваленко К.С. по договору от 31.05.2016 составляет 5 650 000 руб.

20.07.2016 ответчик передала истцу 250 000 руб, а 01.08.2016 - 1400 000 руб, что подтверждается расписками (л.д. 58, 60).

Таким образом, из материалов дела следует, что Мамченко О.П. передала Коваленко К.С. по договору от 31.05.2016 4 000 000 руб.

Доказательств передачи истцу оставшейся суммы в размере 4 000 000 руб. ответчик не представила.

Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 06.04.2017 за Мамченко О.П. признано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес" (литеры Х, Х1), общей площадью 348,5 кв.м.

Возражая против заявленных Коваленко К.С. требований о взыскании денежных средств по договору купли-продажи здания от 31.05.2016, Мамченко О.П. в качестве процессуального средства защиты было предъявлено встречное исковое заявление о признании данной сделки недействительной по причине противоречия ее требованиям закона (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответчик ссылалась на то, что предметом договора купли-продажи являлась самовольная постройка, запрет на отчуждение которой установлен ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 70 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Мамченко О.П. и удовлетворяя требования Коваленко К.С, суд первой инстанции руководствовался приведенными нормами закона, исходил из того, что Мамченко О.П, ссылаясь на недействительность договора купли-продажи, действует недобросовестно, частично исполнив оспариваемую сделку и зарегистрировав право собственности на здание. При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении первоначально заявленных требований, поскольку представленными в ходе рассмотрения дела доказательствами подтверждается ненадлежащее исполнение договора купли-продажи со стороны Мамченко О.П. в части оплаты за переданное имущество.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи здания от 31.05.2016 является ничтожной сделкой, поскольку нежилое здание (литер Х, Х1) является самовольной постройкой, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается судебная коллегия.

Действительно, в связи с тем, что в выписке из технического паспорта от 26.09.2014 (л.д. 123-128) на объект недвижимости указанно на отсутствие документов на возведение строений (Литер Х, Х1), а также учитывая решение суда от 06.04.2017 о признании права собственности Мамченко О.П. на данное здание, в момент заключения договора купли-продажи от 31.05.2016 оно являлось самовольным строением.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает совершать какие-либо сделки в отношении самовольной постройки.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, действия ответчика Мамченко О.П. по оспариванию договора купли-продажи здания от 31.05.2016 только после предъявления Коваленко К.С. требований о взыскании с нее задолженности по данному договору свидетельствуют о недобросовестном поведении Мамченко О.П. При заключении договора ответчик знала, что право собственности на здание не зарегистрировано, то есть фактически отчуждается комплекс строительных материалов. С такими условиями договора Мамченко О.П. была согласна, считала сделку действительной и частично исполнила свою обязанность по передаче денег по указанной сделке.

Более того, факт приобретения именно комплекса строительных материалов ответчик подтвердила в апелляционной жалобе.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречных требований являются правильными.

Ссылка в жалобе на отчет N73/17 ООО "Недвижимость и инвестиции" об определении рыночной стоимости строительных материалов, согласно которому стоимость материалов, представляющих самовольную постройку, составляет 4 015 800 руб, не влияет на законность выводов суда и не может служить основанием для уменьшения задолженности ответчика, поскольку стоимость предмета договора купли-продажи сторонами была согласована в договоре и составила 8 000 000 руб.

При этом, вопреки доводам жалобы, каких-либо условий, согласно которым стоимость передаваемого имущества зависит от действий сторон по узаконению постройки, договор не содержит.

Доводы апелляционной жалобы о том, что фактически по договору купли-продажи от 31.05.2016 Мамченко О.П. было передано Коваленко К.С. 7 030 000 руб, также не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречат материалам дела.

Расписками от 31.05.2016, 20.07.2016 и 01.08.2016 подтверждается получение истцом от ответчика суммы в размере 4 000 000 руб. по договору купли-продажи здания от 31.05.2016.

Иные расписки (от 04.03.2016, 05.05.2016 по предварительному договору), как верно указанно судом первой инстанции, не подтверждают исполнение ответчиком обязанностей по передаче денежных средств именно в рамках договора от 31.05.2016.

Кроме того, заключив дополнительное соглашение 01.08.2016, которым установлена невыплаченная Мамченко О.П. сумма по договору в размере 4 000 000 руб, стороны фактически подтвердили, что все предварительные договоренности между ними завершены.

В жалобе Мамченко О.П. также ссылается на передачу Коваленко К.С. по расписке 330 000 руб. в феврале 2017 года, однако указанная расписка в материалы дела не представлена. При этом, вопреки доводам жалобы, протоколы судебных заседаний не содержат сведений о заявлении ответчиком ходатайства о приобщении данной расписки и отказе суда в его удовлетворении.

То обстоятельство, что Коваленко К.С. в судебном заседании 30.08.2016 признал, что получил от Мамченко О.П. по распискам 4 300 000 руб, не свидетельствует об уменьшении задолженности Мамченко О.П. по спорному договору, поскольку относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждается получение по указанному договору Коваленко К.С. от Мамченко О.П. денежной суммы, превышающей 4 000 000 руб.

Таким образом, поскольку доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности в размере 4 000 000 руб, признаны судебной коллегией несостоятельными, то и доводы о необоснованном взыскании с Мамченко О.П. процентов за пользование чужими денежными средствами не могут быть приняты во внимание. Данные проценты обосновано взысканы судом на основании положений ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом доводы, изложенные в жалобе, не опровергают выводов суда, являлись предметом рассмотрения и исследования в суде первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем у судебной коллегии не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ответчика Мамченко Ольги Петровны на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 09 ноября 2017 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: