Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 февраля 2018 г. по делу N 33-4198/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В.,

судей Новиковой О.А, Матлахова А.С,

при секретаре Вольновой Е.В,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Новиковой О.А. дело по апелляционной жалобе истца Мельситовой В.М. на решение Измайловского районного суда г.Москвы от 20 октября 2017 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Мельситовой В.М. к Сидяковой М.А. об уменьшении покупной цены, возмещении понесенных расходов, компенсации морального вреда - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Мельситова В.М. обратилась в суд с уточненным иском к ответчику Сидяковой М.А. об уменьшении покупной цены имущества соразмерно стоимости его восстановительного ремонта до 1 575 627 рублей, взыскании суммы уменьшения стоимости в размере 424 373,97 руб, взыскании денежной компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, а также возмещении судебных расходов по оплате юридической помощи в размере 16710 рублей, по составлению уточненного искового заявления в размере 5000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что * заключила с ответчиком договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с надворными постройками по адресу: *, общей стоимостью 2 000 000 рублей. При осмотре дома перед его покупкой доступ к третьему этажу и крыше ей предоставлен не был, ответчик пояснила, что попасть на третий этаж можно после получения дизайн-проекта, который она получит после заключения договора купли-продажи. При этом, ответчик уверяла, что крыша дома новая, а деревянные перекрытия обработаны противопожарным средством. Осмотреть дом снаружи полностью также не удалось из-за строительного мусора и сухой травы. Между тем, продавец уверяла, что дом подготовлен для чистовой отделки, скрытых дефектов не имеет. Дом она осматривала в присутствии знакомого Сидяковой М.А.

Истец также указала, что по соглашению об авансе от * она передала ответчику 250 000 рублей, * она передала Сидяковой М.А. еще 250 000 рублей. После подписания соглашения согласие на очистку участка для осмотра дома ответчик не дала.

Вместе с тем, как указывает истец, после заключения договора, *, она обнаружила трещину между домом и эркером, дыры в кровле, а также то, что перекрытия противопожарным средством не обработаны. В связи с этим она обратилась к специалисту, который составил акт визуального осмотра дома. Согласно указанного акта, в доме отсутствует гидроизоляция фундамента, не выполнена отмостка здания, не выполнена система водостоков. По результатам визуального обследования фактического состояния жилого дома можно сделать вывод, что при производстве строительно-монтажных работ были допущены критические дефекты и нарушение требований нормативных документов. Для осмотра скрытых недостатков ответчик явиться отказалась, а на претензию истца получила отказ.

В судебном заседании суда первой инстанции истец свои исковое требования поддержала, дополнительно пояснила, что ответчик также ввела ее в заблуждение относительно площади дома, недостатки фундамента выявлены во всем доме, а не только в пристройке, нужна гидроизоляция. Визуально недостатки перед покупкой дома определить она не смогла, расчистить участок ответчик ей категорически запрещала. Документы на пристройку ответчик не оформляла, пояснила, что не успела это сделать. Дом перед заключением договора она осматривала 2-3 раза.

Ответчик Сидякова М.А. и ее представитель в судебном заседании суда первой инстанции против удовлетворения иска возражали, поддерживая письменный отзыв по иску, пояснили, что недостатки, на которые указывает истец, выявлены в пристройке, не зарегистрированной в установленном порядке. В доме в период, когда строительные работы там производила ответчик, было сухо, трещин не было. Дом, который приобрела истец, был явно недостроенным, поэтому документы на него в полном объеме оформлены не были. Имеющиеся документы ответчик передала истцу при получении аванса. Площадь дома, согласно имеющихся документов, составляет 60 кв.м, стоимость пристройки в цену договора купли-продажи не входила, т.к. документы на нее оформлены не были. При этом, осмотр дома истец производила неоднократно и беспрепятственно, трещины, на которые указывает Мельситова В.М, были видны, о других дефектах дома ответчик также не знала, но предупреждала, что дом нужно достраивать.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец Мельситова В.М.

Проверив материалы дела, выслушав истца Мельситову В.М, её представителя Ражковского В.И, ответчика Сидякову М.А, её представителя по доверенности и по ордеру Кабанова Е.В, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями ст. ст. 454, 475, 556, 557 ГК РФ, и фактическими обстоятельствами дела.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда первой инстанции соответствует в полном объеме.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, * между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и надворными постройками, в соответствии с которым ответчик продала истцу принадлежащие ей земельный участок и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками по адресу: *4. Стоимость имущества - 2 000 000 рублей, в т.ч. земельного участка - 1 000 000 рублей, жилого дома с надворными постройками - 1 000 000 рублей.

Переход права собственности на спорное имущество был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п.6 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома с надворными постройками, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно справке администрации сельского поселения *, в указанном жилом доме никто не зарегистрирован и не проживает, по сведениям, предоставленным Сидяковой М.А. На момент приобретения ответчиком указанного домовладения в нем также никто не был зарегистрирован и не проживал.

Согласно технического паспорта, общая площадь жилого дома составляет 60,5 кв.м, жилая площадь - 31,5 кв.м.

В соответствии со ст.556 ГК РФ и условиями договора сторонами был составлен передаточный акт, согласно которого, претензий у сторон по принимаемому имуществу не имеется (п.2), у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (п.3).

* года истец передала ответчику денежные средства в сумме 250 000 рублей в качестве аванса по договору купли-продажи, что подтверждается соглашением о авансе. * истец уплатила ответчику 250 000 рублей, а * - 1 500 000 рублей.

Согласно акту визуального обследования жилого дома, выполненного * специалистом В.А, отсутствует гидроизоляция фундамента, не выполнена отмостка, не выполнена система водостоков, что по ГОСТу определяется как критический дефект. По результатам визуального обследования фактического состояния жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, специалист пришел к выводу, что при производстве строительно-монтажных работ были допущены критические дефекты и нарушение требований нормативных документов.

15.09.2015 истец обратилась к ответчику с претензией об устранении выявленных недостатков, предоставлении документов на дом, выплате компенсации морального вреда и расходов.

Согласно смете на восстановительный ремонт жилого дома, составленной ООО "Стройсервис-груп", по состоянию на июнь 2016 года стоимость ремонта дома, в т.ч. устройство гидроизоляции, отмостки, антисептирование, составила 424 373,97 руб.

Согласно п.5 ст.454 ГК РФ, к договору купли-продажи недвижимости положения, предусмотренные ? 1 главы 30 ГК РФ (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в ?7 главы 30 ГК РФ.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

Анализируя собранные по делу доказательства, правильно руководствуясь приведенными выше нормами, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцом не доказан факт обнаружения ею недостатков приобретенного имущества после покупки дома и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки.

Согласно акту визуального обследования жилого дома, выполненного * специалистом В.А, сметы на восстановительный ремонт, выявленные недостатки состоят в следующем: отсутствует гидроизоляция фундамента, не выполнена отмостка, не выполнена система водостоков.

Суд обосновано установил, что названные недостатки к скрытым не относятся и могли быть обнаружены истцом при осмотре дома перед покупкой. Данный вывод суда подтверждается представленными суду фотографиями, а также тем, что эти недостатки были обнаружены специалистом именно в ходе визуального осмотра.

При этом суд правильно принял во внимание, что истец осматривала дом до совершения договора купли-продажи несколько раз и не была лишена возможности воспользоваться при осмотре помощью соответствующего специалиста. Доказательств того, что ответчик препятствовала ей в осмотре дома, истцом в материалах дела не имеется.

Согласно тексту договора купли-продажи и передаточного акта, на момент заключения договора и передачи ей приобретенного имущества, истец была удовлетворена качественным состоянием данного жилого дома с надворными постройками, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец; при передаче ей имущества также подтвердила отсутствие каких-либо претензий по принимаемому имуществу и по существу договора.

Судом первой инстанции также правомерно учтено, что оценка приобретаемого истцом имущества перед совершением сделки не проводилась, продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре после осмотра, что не исключает обстоятельств определения цены сторонами договора с учетом имевшихся в имуществе недостатков.

Также суд принял во внимание, что расходы на восстановительный ремонт, заявленные Мельситовой В.М. в качестве оснований для уменьшения покупной цены, фактически не понесены, а представленная смета на ремонт не позволяет однозначно соотнести позиции сметы с указанными истцом недостатками. Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены на объект недвижимости, по существу, направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи недвижимости, установленного сторонами при его заключении, что не входит в предмет спора по настоящему делу, соответствующие исковые требования Мельситовой В.М. не заявлены.

Поскольку оснований для взыскания денежной компенсации морального вреда, предусмотренных законом, в данном случае не имеется, а доказательств причинения истцу физических либо нравственных страданий в результате каких-либо неправомерных действий ответчика не представлено, суд первой инстанции отказала в удовлетворении указанной части иска. для

Таким образом, суд правомерно не нашел оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных истцом.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что суд первой инстанции не принял во внимание, что недостатки, обозначенные в акте визуального обследования жилого дома, в частности: отсутствие гидроизоляции фундамента, не выполнена отмостка и система водостоков, являются критическими, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, данные доводы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, не согласиться с которой у коллегии оснований не имеется.

Факт продажи покупателю товара ненадлежащего качества не подтверждён надлежащим образом, поскольку, приобретая дом, покупатель был проинформирован, что он не достроен, из договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и надворными постройками от * и передаточного акта от * следует, что покупатель принял жилой дом в таком состоянии, в каком он был на момент осмотра, претензий у сторон по принимаемому имуществу не имеется. Недостатки, на которые ссылается истец, могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий, учитывая, что со слов истца дом осматривался три раза. Между тем, цена договора купли-продажи недвижимого имущества является его существенным условием и не может быть уменьшена произвольно.

Более того, акт визуального обследования, на который ссылается истец, составлен * года, то есть, после заключения договора, что указывает на то, что истец не проявила должной разумной осторожности и осмотрительности, обладая возможностью провести подобную оценку до заключения договора. Кроме того, результаты Акта визуального обследования от * года по своей сути экспертным заключением не являются.

Таким образом, при разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Измайловского районного суда г.Москвы от 20 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Мельситовой В.М. - без удовлетворения.