Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 ноября 2017 г. по делу N 33-49105/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Ермиловой В.В.

и судей Акульшиной Т.В, Мищенко О.А.

при секретаре Демену Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ермиловой В.В. дело по апелляционной жалобе Липатенкова К.Н.

на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 15 августа 2017 г, которым постановлено обязать Липатенкова Константина Николаевича освободить нежилое помещение - гараж-бокс N 3, расположенный по адресу: ***, и передать Фейзуллаеву Рафаилю Эльхан оглы в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу,

установила:

Фейзуллаев Р.Э. обратился в суд с иском к Липатенкову К.Н. об обязании ответчика освободить незаконно занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, гараж-бокс N3, и передать его истцу не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование своих требований истец пояснил, что 11 ноября 2015 г. между ним и Департаментом городского имущества г.Москвы по результатам торгов был заключен договор купли-продажи N *** нежилого помещения III комната 1 - гараж-бокс N3, распложенного по адресу: ***. Право собственности истца зарегистрировано 21 июня 2016 г, но до настоящего времени истец лишен возможности пользоваться и распоряжаться данным недвижимым имуществом в связи с тем, что имуществом без законных оснований пользуется ответчик, требования об освобождении нежилого помещения ответчик игнорирует.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Представитель третьего лица ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы" в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования.

Представитель третьего лица Департамента городского имущества г.Москвы в судебное заседание не явился.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит Липатенков К.Н.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Липатенкова К.Н. - Щелочкова Т.В, представителей ГУП г.Москвы " Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы" Лапшиной Е.А. и Алексеева М.Ю, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался ст.ст.209,292,288,304,606 ГК РФ.

Судом установлено, что 11 ноября 2015 г. между Фейзуллаевым Р.Э. и ГУП г.Москвы " Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы" был заключен договор купли-продажи N *** нежилого помещения III комната 1 - гараж-бокс N3, распложенного по адресу: ***. Данный договор заключен на основании распоряжения Департамента городского имущества Правительства Москвы от 20 августа 2015 г. N 13789 о согласовании на совершение сделок по продаже по итогам аукциона объектов гаражного назначения, распоряжения Департамента городского имущества г.Москвы от 11 июля 2011 г. N 1663-р о передаче на праве хозяйственного ведения ГУП г.Москвы "Дирекция гаражного строительства" нежилых помещений на территории Юго-Западного административного округа. В отношении спорного нежилого помещения было назначено проведение аукциона, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" www. torgi. gov. ru опубликованы извещения о проведении аукциона. В соответствии с протоколами о признании участниками аукциона на участие в торгах подано менее двух заявок, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся, принято решение о заключении договоров с Фейзуллаевым Р.Э, который подал единственную заявку. Ввиду затянувшихся сроков регистрации договора купли-продажи ГУП г.Москвы " Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы" в адрес физических лиц, осуществляющих владение и пользование гаражами-боксами, были направлены предложения о заключении дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам аренды, с Липатенковым К.Н. 31 мая 2016 г. заключено дополнительное соглашение N2 об изменении условий и величины арендной платы к договору аренды N***, срок пользования нежилым помещением не продлевался. 17 мая 2016 г. между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения подписан акт приема-передачи нежилого помещения. Право собственности Фейзуллаева Р.Э. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 21 июня 2016 г, без каких-либо обременений. Спорным нежилым помещением в настоящее время пользуется Липатенков К.Н, что стороны не оспаривали.

Сторона ответчика ссылалась на то, что Липатенков К.Н. пользуется спорным нежилым помещением на основании заключенного с Департаментом имущества г.Москвы договором аренды от 24 декабря 2009 г. N ***, который является действующим, ответчик вносит платежи по договору аренды, переход права собственности не влечет прекращение договора аренды. К договору аренды заключены дополнительные соглашения, в том числе дополнительное соглашение N2 от 31 мая 2016 г. после заключения договора купли-продажи.

Исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным по делу доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что приведенные выше доводы стороны ответчика не состоятельны, поскольку п.2.1 договора аренды N *** от 24 декабря 2009 г. предусмотрен срок его действия - с 1 ноября 2009 г. по 30 сентября 2011 г. Согласно п.2.5 данного договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действий договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, направив арендатору за три месяца соответствующее уведомление заказной корреспонденцией с указанием даты освобождения помещения; при этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 договора, то есть по акту приема-передачи. Липатенкову К.Н. ГУП г.Москвы " Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы" направлено уведомление о выставлении на продажу спорного нежилого помещения, ему разъяснено, что в силу п.8.3 договора аренды, ч.3 ст.450 ГК РФ договор аренды нежилого фонда будет считаться расторгнутым в случае подписания договора купли-продажи машино-места, но не ранее 30 июня 2015 г. Данное уведомление направлено Липатенкову К.Н. 22 мая 2015 г, получено адресатом 19 июня 2015 г.; арендатору разъяснено право подать заявку на приобретение машино-места. Согласно ответу Управления Федеральной антимонопольной службы по Москве Зюзину В.В. в отношении нарушения порядка проведения аукционов в электронной форме по продаже имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУП г.Москвы " Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы", в настоящий момент договоры аренды гаражей-боксов по адресу: ***, являются не действующими в связи с заключением договоров купли-продажи гаражей-боксов с Фейзуллаевым Р.Э, нарушения при проведении аукционов отсутствуют.

Ссылка стороны ответчика на то, что п.8.3 договора предусматривает возможность расторжения договора по вине арендатора не является основанием для сохранения за ним права пользования нежилым помещением, поскольку в силу п.2.5 договора аренды при продлении действия договора аренды на неопределенный срок арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора об этом письменно. Данные условия договора были соблюдены ГУП г.Москвы " Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г.Москвы", которым заблаговременно направлено такое уведомление. Указание стороны ответчика на недостоверность сведений, изложенных в уведомлении в части даты выставления гаражей-боксов на продажу, даты размещения информации об аукционе на официальном сайте, на отсутствие требований о передаче гаража в установленном договором порядке, не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований, поскольку с момента регистрации права собственности Фейзуллаева Р.Э. 21 июня 2016 г. действие договора аренды N *** от 24 декабря 2009 г. прекращено в установленном договором аренды порядке, о чем арендатор заблаговременно уведомлен. Заключение дополнительного соглашения ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" 31 мая 2016 г. об изменении размера арендной платы не может быть принято во внимание; так как право собственности г.Москвы на спорное нежилое помещение до момента регистрации покупателем договора купли-продажи не было прекращено, ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" в пределах предоставленных ему полномочий в связи с затянувшейся регистрацией перехода права собственности вправе было заключить указанное дополнительное соглашение. Ответчику известно о передаче гаража-бокса истцу по договору купли-продажи, с датой подписания которого арендодатель связывает момент прекращения действия договора аренды в направленном ему уведомлении. Несогласие ответчика с процедурой проведения аукциона и порядком передачи гаража-бокса истцу не влияет на факт прекращения действия договора аренды и отсутствие у ответчика права пользования спорным нежилым помещением. Доводы стороны ответчика о незаконности заключения договора купли-продажи не обоснованы, требования о расторжении данного договора, либо признании его недействительным предметом настоящего судебного разбирательства не являются, право собственности Фейзуллаева Р.Э. зарегистрировано в установленном порядке на основании договора купли-продажи. Доводы стороны ответчика о нарушении его прав в связи с длительным владением имуществом и внесением неотделимых улучшений также не обоснованы, в силу п.п.5.4.11,5.4.12,5.4.15 договора аренды арендатор был обязан содержать за свой счет объект аренды в полной исправности и соответствующем состоянии до передачи арендодателю, был обязан осуществлять за свой счет текущий ремонт объекта аренды и не вправе был производить никаких перепланировок без письменного согласия арендодателя. Ответчиком не представлено достаточных доказательств наличия у него права пользования спорным нежилым помещением, поскольку срок действия договора аренды истек, арендатор был уведомлен арендодателем о расторжении договора и необходимости освободить нежилое помещение.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции признал, что основания для сохранения права пользования ответчика спорным нежилым помещением отсутствуют, нежилое помещение должно быть освобождено, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В апелляционной жалобе указывается на то, что уведомление, направленное Липатенкову К.Н. 22 мая 2015 г, на которое ссылается суд, было направлено ответчику за три месяца до вынесения распоряжения о выставлении спорного нежилого помещения на торги, информация о проведении торгов появилась в сети Интернет только в сентябре 2015 г, в уведомлении неверно указан как основание расторжения договора аренды его п.8.3, в нарушение п.2.5 договора аренды в уведомлении не указана дата освобождения помещения, ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" не требовала от ответчика передачи спорного нежилого помещения, ответчик и ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" продолжали отношения и после заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения с истцом, заключив дополнительное соглашение 31 мая 2016 г. Договор аренды не расторгнут и не прекращен.

Между тем, доводам о том, что в уведомлении неверно указан как основание расторжения договора аренды его п.8.3, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, не согласиться с которой оснований не имеется. Из уведомления, направленного Липатенкову К.Н. 22 мая 2015 г, однозначно следует отказ арендодателя от договора аренды, с момента направления уведомления до расторжения договора прошло более трех месяцев. Отсутствие в уведомлении даты освобождения помещения и выставление спорного нежилого помещения на торги только в августе 2015 г. не дает оснований полагать, что отказ от договора аренды со стороны арендодателя в установленный срок не имел места. До регистрации договора купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенного с истцом, ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" вправе было распоряжаться данным имуществом, дополнительное соглашение от 31 мая 2016 г. было заключено с ответчиком в период действия договора аренды, его заключение не могло свидетельствовать о намерении ГУП г.Москвы "Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы" продлевать договор аренды после отказа со дня заключения договора купли-продажи от него.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что в ноябре 2016 г. требование об освобождении спорного нежилого помещения направлялось ответчику непосредственно истцом (л.д.15). Как пояснил в суде второй инстанции представитель ответчика, с июня 2017 г. ответчик не вносит арендные платежи. Доводы о том, что договор аренды не расторгнут и не прекращен, не находят своего подтверждения в материалах дела.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Гагаринского районного суда г.Москвы от 15 августа 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Липатенкова К.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи