Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 декабря 2017 г. по делу N 33-32243/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Лободенко К.В.

судей: Перовой М.В, Морозовой Н.А.

по докладу судьи Перовой М.В.

при секретаре Черникове О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Потапова А.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 20 июня 2017 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее -Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к Айтовой М.К. о расторжении договора аренды земельного участка "... ", договора аренды земельного участка "... ", и понуждении вернуть земельные участки с кадастровыми номерами "... " и "... ". В обоснование заявленных исковых требований указано, что между Департаментом и Айтовой М.К. были заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности с кадастровым номером "... ", "... ", заключенные по результатам торгов "... ", "... ". Срок действия договоров установлен сторонами в дополнительном соглашении от 15.01.2016 года и действует в течении 10 лет. Указанные сделки зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Ответчицей не исполняются условия договоров "... ", "... " о своевременном внесении арендной платы. Задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды "... " составляет 10 694 624,66 руб. за период с 01.04.2016 года по 24.03.2017 года, размер пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 701 158,05 руб. Задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды "... " составляет 2 335 161,35 руб. за период с 01.10.2016 года по 24.03.2017 года, размер пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляет 109 353,84 руб. Департаментом в адрес ответчицы были направлены претензии об устранении допущенных нарушений. В связи с не устранением нарушений в установленный срок Департаментом в адрес ответчицы было направлено предложение о расторжении договоров аренды "... ", "... ", с соглашением о расторжении договоров. Непогашение задолженности по арендной плате и пени, а также не исполнение условий п. 4.1.7 договоров аренды, послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Потапов А.В. поддержал заявленные исковые требования, просил суд их удовлетворить.

Представитель Айтовой М.К. по доверенности Соляная Е.В. в судебном заседании просила в удовлетворении иска Департамента имущественных отношений Краснодарского края отказать.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 20 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Краснодарского края к Айтовой М.К. о расторжении договора аренды земельного участка "... ", договора аренды земельного участка "... ", и обязании вернуть земельные участки с кадастровыми номерами "... " и "... " отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Потапов А.В. просит отменить решение Анапского городского суда от 20 июня 2017 года и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования материалов дела.

В возражениях представитель Айтовой М.К. по доверенности Соляная Е.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Потапова А.В, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом N2 о результатах аукциона от 23.12.205 года между Департаментом и Айтовой М.К. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности заключенный по результатам торгов "... ". Согласно п. 1.1 указанного договора, во временное владение и пользование Айтовой М.К. был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером "... ", общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: "... ", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для гостиничного обслуживания.

Указанный договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю "... "

Пунктом 7.2. Дополнительного соглашения от 15.01.2016 года к договору аренды земельного участка "... ", установлен срок действия договора - 10 лет. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю "... ".

В соответствии с протоколом N3 о результатах аукциона от 23.12.205 года между Департаментом и Айтовой М.К. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности заключенный по результатам торгов "... ". Согласно п. 1.1 указанного договора, во временное владение и пользование Айтовой М.К. был передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером "... ", общей площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: "... ", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенный для гостиничного обслуживания.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю "... "

В соответствии с п.п. 2.2. и 2.4. договоров аренды "... ", "... " размер ежегодной арендной платы за участок определяется по результатам аукциона. Арендная плата, подлежащая уплате исчисляется от установленного Приложением N1 размера арендной платы за участки со дня передачи участков за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается наличие задолженности ответчицы по уплате арендных платежей и пени по договорам аренды земельных участков: по договору аренды "... " сумма задолженности составляла 10 694 624,66 руб. за период с 01.04.2016 года по 24.03.2017 года, сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляла 701 158,05 руб, по договору аренды "... " сумма задолженности составляла 2 335 161,35 руб. за период с 01.10.2016 года по 24.03.2017 года, сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей составляла 109 353,84 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в иске Департаменту, пришел к выводу о том, что истцом не доказано существенного нарушения Айтовой М.К. условий договоров аренды земельных участков "... " и "... ".

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что согласно акту сверки взаиморасчётов по договору аренды земельного участка "... " за период с 14.01.2016 года по 05.05.2017 года по состоянию на 10.04.2017 года за ответчиком числилась задолженность в размере 12 594 821, 29 руб. Указанная задолженность образовалась с 11.04.2016 года.

При этом оплата задолженности была произведена 24.04.2017 года на сумму 11700 000,00 руб.; 25.04.2017 года на сумму 717 500,00 руб.; 174 821,29 руб.; 02.05.2017 года на сумму 2 500,00 руб.

Согласно акту сверки взаиморасчётов по договору аренды земельного участка "... " за период с 14.01.2016 года по 24.04.2017 года по состоянию на 24.03.2017 года за ответчиком числилась задолженность в размере 2 335 161, 35 руб. Указанная задолженность образовалась с 10.10.2016 года.

При этом оплата задолженности была произведена 10.04.2017 года на сумму 4 624 062,09 руб.

Согласно почтовой квитанции об отправке искового заявления в суд, а также уведомления о вручении заказной корреспонденции исковое заявление было направлено департаментом в суд 10.04. 2017 года.

Указанные обстоятельства опровергают выводы суда первой инстанции об уплате ответчиком задолженности в разумный срок, поскольку сама по себе оплата задолженности после предъявления иска или на дату его предъявления не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (определение Верховного суда Российской Федерации от 24.09.2015 года по делу N302-ЭС15-12764).

Кроме того, суд первой инстанции, сославшись на доводы ответчика о невозможности прохода и проезда к земельным участкам с целью их освоения, указал на отсутствие вины арендатора в неисполнении взятых на себя обязательств, указанных в п. 4.1.7 договоров аренды.

В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что на основании приказов департамента имущественных отношений Краснодарского края от 12.11.2015 года "... ", "... " "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в муниципальном образовании город-курорт Анапа" ГКУ КК "Фонд государственного имущества Краснодарского края" 23.12.2015 года были проведены аукционы по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами "... ", "... ".

Согласно вышеуказанным приказам были утверждены формы заявок на участие в торгах, согласно которым заявитель подтверждает, в том числе и предоставление ему возможности ознакомится с состоянием земельного участка в результате осмотра, который заявитель мог осуществить самостоятельно или в присутствии представителя организатора аукциона.

На основании протоколов о результатах аукциона от 23.12.2015 года Департамент и Айтова М.К. заключили договоры аренды земельных участков "... ", "... " с условиями п. 4.1.7, предусматривающих, что арендатор обязан осуществить освоение земельного участка.

В освоение земельного участка входит - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации; получение в установленном порядке разрешения на строительство. Начало - дата государственной регистрации договора. Окончание - дата оформления разрешения на строительство. Продолжительность - не более 12 месяцев с даты государственной регистрации договора.

Судебной коллегией установлено, что договоры аренды были подписаны представителем Айтовой М.К. Михайловым Д.Н. без возражений и замечаний. Более того, о затруднительности в пользовании земельными участками сторона договора до обращения с настоящим иском не заявляла.

На момент заключения договоров аренды земельных участков "... ", "... " ответчик должен был быть осведомлен о свойствах и характеристиках земельных участков и о транспортной доступности к ним и, действуя добровольно, своей волей и в своем интересе, принимая на свой риск земельные участки в аренду, должен был предвидеть наступление последствий в виде отсутствия подходов и подъездов к земельным участкам.

Согласно письму заместителя главы муниципального образования г.-к. Анапа от 22.03.2017 года "... " на земельные участки с кадастровыми номерами "... ", "... " градостроительные платы не разрабатывались и не утверждались. Арендаторы данных участков с заявлениями для получения разрешения на строительство не обращались.

Согласно положениям ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 3.2.4 договоров аренды земельных участков "... ", "... " арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договоров в установленном порядке при наличии хотя бы одного из существенных нарушений его условий, в том числе и нарушение арендатором сроков освоения участков и строительства объектов, указанных в п. 4.1.7 договоров, в соответствии с которыми сроки освоения земельных участков 12 месяцев с даты государственной регистрации договора.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, судебная коллегия полагает, что исковые требования Департамента о расторжении договора аренды земельного участка "... ", договора аренды земельного участка "... " и возвращении земельных участков, в связи с существенным нарушением их условий являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований департамента имущественных отношений Краснодарского края нельзя признать законным и обоснованным.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции необходимо отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Департаментом исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда,

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 20 июня 2017 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковое заявление Департамента имущественных отношений Краснодарского края к Айтовой Медее Кириаковне о расторжении договоров аренды земельных участков удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка "... ", заключенный между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Айтовой Медеей Кириаковной.

Обязать Айтову Медею Кириаковну вернуть земельный участок с кадастровым номером "... ", общей площадью 50 000 кв.м, "... " арендодателю (департаменту имущественных отношений Краснодарского края) путём подписания акта - приёма передачи.

Председательствующий:

Судьи:

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.