Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06 февраля 2018 г. по делу N 33-546/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Дубинина А.И,

судей Шеховцовой Э.А, Муратовой Н.И,

при секретаре судебного заседания Будаговой И.В,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Жиглат Н.С. - Н.Э.И. на заочное решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 27 октября 2017 года по гражданскому делу по иску Жиглат Н. С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Класс" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании процентов, убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

заслушав доклад судьи Шеховцовой Э.А,

установила:

Жиглат Н.С. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Класс" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании процентов, убытков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

Указывает, что 18 февраля 2015 года между ним и ООО "Класс" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N *, в соответствии с которым, продавец продаст покупателю квартиру, расположенную по адресу: *, площадью 55,74 кв.м, расположенную на 3 этаже, 1 подъезда, состоящую из 2 жилых комнат (п. 1.1), после окончания строительства многоквартирного жилого дома, высотой не более 3-х этажей, расположенного на земельном участке по улице *, *, общей площадью 1221,00 кв.м, кадастровый N*.

Продавец обязался передать указанное в настоящем договоре недвижимое имущество покупателю в срок до 31.12.2015, в связи с чем, стороны договорились оформить и подписать договор купли-продажи недвижимости не позднее 31.12.2015. В день заключения предварительного договора купли-продажи, 18.02.2015 между ним и ООО "Класс" заключено соглашение о задатке к предварительному договору N* от 18.02.2015, согласно которому Жиглат Н.Н. выплатил ООО "Класс" в качестве задатка 900 000 рублей, являющихся частью продажной цены покупаемой недвижимости, установленной п. 2.1 Предварительного договора купли-продажи в 1 280 000 рублей. Оставшаяся денежная сумма в размере 380000 рублей была выплачена Жиглат Н.С. в предусмотренные предварительным договором сроки (п. 2.2.), что подтверждается договором - окончательного расчёта N* от 02.07.2015. Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключён, недвижимость Жиглат Н.С. не передана. В связи с допущенными нарушениями условий договора в адрес ответчика была направлена письменная претензия о выплате неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ, рассчитанной на 11.08.2017 в размере 136341 рублей 32 копейки, подлежащая уплате в срок до 21.08.2017. Однако, требования истца в указанный срок ответчиков не выполнены.

Срок просрочки исчисляется с 01.01.2016 с применением средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц по Северо-Кавказскому Федеральному округу в размере 6,34% годовых (с 01.01.2016) по 9% (на 25.08.2017), размер процентов составляет 187902 рубля 03 копейки.

Заключая с ответчиком договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, он рассчитывал на его исполнение ответчиком в установленные сроки. Нарушение же ответчиком срока передачи указанной ему недвижимости причинило ему неудобства и переживания по данному поводу. Он был вынужден снять жилое помещение по договору найма, за что ежемесячно выплачивает собственнику 12000 рублей с 14 ноября 2016 года. На сегодняшний день размер убытков составляет 120 000 рублей, которые ему также должен возместить ответчик. Моральный вред он оценивает в 50 000 рублей.

На основании изложенного, с учетом увеличения исковых требований и отказа от исковых требований в части взыскания неустойки, предусмотренной ч.5 ст.28 Закона "О защите прав потребителей", просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры договор N*, между Обществом с ограниченной ответственностью "Класс" и Жиглат Н.С. от 18.02.2015 - заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Класс" в пользу Жиглат Н. С.: проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за неисполнение обязательства по передаче недвижимости в срок с 01 января 2016 года по день вынесения судебного решения; убытки в размере 120 000 рублей; моральный вред в размере 50000 рублей, штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере 188095 рублей 12 копеек, понесенные судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

Обжалуемым заочным решением Железноводского городского суда Ставропольского края от 27 октября 2017 года в удовлетворении исковых требований Жиглат Н.С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Класс" о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договор N*, между Обществом с ограниченной ответственностью "Класс" и Жиглат Н.С. от 18.02.2015 -

заключенным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Класс" в пользу Жиглат Н. С.: процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за неисполнение обязательства по передаче недвижимости в срок с 01 января 2016 года по день вынесения судебного решения; убытков в размере 120 000 рублей; морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере 188095 рублей 12 копеек, понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей, отказано.

В апелляционной жалобе представитель Жиглат Н.С. - Н.-Г. Э.И. просит обжалуемое заочное решение отменить в полном объеме, исковые требования Жиглат Н.С. удовлетворить, считая, что судом неправильно применены нормы материального права, не учтены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились и не сообщили о причине неявки, в связи с изложенным, судебная коллегия по гражданским делам находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статей 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленный спор и принимая решение об отказе Жиглат Н.С. в иске, суд первой инстанции правильно исходил из того, что предусмотренные законом основания к его удовлетворению отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из анализа статей 429 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора.

Так, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник принимает на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено надлежащим образом.

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков, и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 февраля 2015 года Жиглат Н.С. (дольщик-покупатель) и ООО "Класс" (застройщик - продавец) подписали предварительный договор купли-продажи квартиры договор N *, в соответствии с условиями которого, Продавец, в будущем, после получения всех необходимых документов для оформления купли- продажи, продаст (путем заключения договора купли-продажи, сдаче документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК) Покупателю квартиру, расположенную по адресу: * площадью 55,74 кв.м, расположенную на 3 этаже, 1 подъезд, состоящую из 2 жилых комнат (п. 1.1 договора).

Многоквартирный жилой дом, расположен по адресу: *, в котором отчуждается квартира, будет оформляться продавцом после окончания строительства (п. 1.2 договора).

Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключён, недвижимость Жиглат Н.С. не передана.

Оценив представленные доказательства, суд установил, что в нарушение ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ ООО "Класс" осуществило привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию.

В силу ч. 3 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Названным Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.

В этой связи на возникшие между сторонами правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона.

Таким образом, в соответствии с приведенными выше нормами заключенный между Жиглат Н.С. и ООО "Класс" 18 февраля 2015 года предварительный договор купли - продажи квартиры N*, расположенной по адресу: *, площадью 55,74 кв.м, на 3 этаже, 1 подъезда, состоящей из 2 жилых комнат, если стороны считали его договором долевого участия в строительстве, должен был иметь соответствующую правовую форму, содержание и подлежал государственной регистрации, в связи с чем, является заключенным только с момента такой регистрации.

Между тем, как установлено судом и подтверждено имеющимися в деле доказательствами, государственную регистрацию данный договор не проходил.

Более того, присутствующим в суде первой инстанции представителем истца не оспаривалось, что заключение именно предварительного договора купли - продажи выбрано в качестве наиболее выгодного варианта оформления правоотношений, с чем они соглашались. То есть, для обеих сторон, заключивших договор, являлось очевидным, какая сделка должна между ними состоялась.

В силу положений ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При этом, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

С учетом положений ст. ст. 8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.

Изложенное свидетельствует о том, что на спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: *, между Жиглат Н.С. и ООО "Класс" договор долевого участия в строительстве в установленном законом порядке не заключался и, соответственно, зарегистрирован не был.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленного Жиглат Н.С. иска не имеется.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены вынесенного судом решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 27 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Жиглат Н.С. - Н.-Г. Э.И, без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: