Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 13 февраля 2018 г. по делу N 33aа-227/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Брянского В.Ю. и Луневой С.П.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Кравченко Дениса Сергеевича на решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 17.10.2016 года N 1182 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером.., площадью 146 541 кв.м, разрешенным использованием: под заводом, расположенного по адресу:.., в размере рыночной в сумме 140428 000 руб, определенной по состоянию на 01.01.2015 года, утвержденной 29.11.2015 года и внесенной в ГКН 19.12.2015 года, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка в размере 305829601,59 руб. применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015 года.

Заявление мотивировано тем, что решение принято на основании отчета N 020/16 от 15.08.2016 года, выполненного оценщиком ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" Б. с нарушением требований пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7. В частности, применено малое количество аналогов, в качестве источников информации использованы объявления о продаже объектов-аналогов, которые не содержат идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их точное местоположение, физические характеристики, транспортную доступность и инфраструктуру. Подобранные аналоги существенно отличаются от оцениваемого участка по основным ценообразующим факторам, в частности, местоположению и разрешенному использованию. В нарушение раздела 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, экспертом не учтен фактор обеспеченности оцениваемого участка и аналогов инженерными коммуникациями. Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверного отчета нарушает имущественные права истца.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 30.08.2017 года в удовлетворении административного иска отказано.

Не согласившись с решением, представитель административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Кравченко Д.С. в своей апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца по изложенным в иске основаниям. Издержки по оплате услуг эксперта отнести на счет бюджета.

Представитель административного истца комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на основании доверенности Подсвирова Е.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административных ответчиков Ситникова В.Г. доводы апелляционной жалобы считала необоснованными.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 "Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости".

По смыслу части 1 статьи 218, статьи 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении требований об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего при одновременном наличии двух условий: противоречии оспариваемого решения (действий, бездействий) закону и нарушении прав и законных интересов административного истца.

В силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд возлагается на административного истца.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (арендодатель) и ОАО - завод "Ставбытхим" (арендатор) был заключен договор N 8368 от 10.08.2010 года, по условиям которого предприятию был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером.., площадью 146 541 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под заводом, расположенный по адресу:... в квартале 610.

Срок действия договоров установлен на 10 лет (27.06.2020 года).

Согласно условиям договора расчет арендной платы производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости участка, утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 по состоянию на 01.01.2015 года в размере 305829601,59 руб.

В соответствии с Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, утвержденным Решением Ставропольской городской Думы от 25 февраля 2015 года N 612 (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в суд) комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования города Ставрополя, наделяется полномочиями для решения вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом в пределах своей компетенции, находящимся в муниципальной собственности, осуществляет контроль за поступлением в бюджет города неналоговых доходов от использования муниципального имущества и земельных участков, защиту имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования в сфере имущественных и земельных отношений, представляет в орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в электронной форме принятые правовые акты администрации города, содержащие сведения, внесение или изменение которых обязательно в соответствии с требованиями законодательства, а также осуществляет постановку на кадастровый учет земельных участков, реализует иные права и обязанности арендодателя земельных участков, предусмотренные действующим гражданским и земельным законодательством, муниципальными правовыми актами, осуществляет иные функции в области земельных отношений.

Указанное подтверждает нарушение прав административного истца оспариваемым решением и его право на обращение в суд с настоящим иском.

06.10.2016 года на основании статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности ОАО - завод "Ставбытхим" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости участков в размере рыночной.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков заявителем был представлен отчет N 020/16 от 15.08.2016 года, выполненный оценщиком ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" Б.

Решением от 17.10.2016 года N 1182 заявление арендатора удовлетворено.

По мнению административного истца, оспариваемым решением была без законных оснований снижена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем, бюджет муниципального образования терпит убытки в виде выпадающих доходов по арендным платежам.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности данного решения, с учетом фактических обстоятельств по делу, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административным истцом представлено не было.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается Росреестром и функционирует при его территориальных органах в субъектах Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем соответствующего территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 года N П/485 создана комиссия при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует и не оспаривается истцом, что полномочным представителем заинтересованного лица при обращении в комиссию были предоставлены необходимые документы.

Согласно материалам дела, уведомление о поступлении в комиссию заявления и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения было направлено администрации г. Ставрополя 06.10.2016 года.

Таким образом, предусмотренная статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности обязанность комиссии по уведомлению правообладателей о поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости и его основаниях, дате его рассмотрения, исполнена надлежаще.

Согласно протоколу в заседании комиссии принимали участие: председатель К. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольского края), а также члены комиссии Г. (начальник отдела определения кадастровой стоимости ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю) и М. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Из листа голосования следует, что решение было принято единогласно, с соблюдением требований пунктов 10, 12 Порядка, является правомочным.

В силу пункта 20 Порядка рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Комиссия установила, что рыночная стоимость земельных участков существенно отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30 %, отчет об оценке соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Из содержания отчета следует, что в соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки на ретроспективную дату оценщиком было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию участков.

Приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность выводов оценщика, административным истцом в материалах дела не содержится.

Вопреки доводам административного истца, оснований полагать, что в нарушение требований пункта 8 ФСО N 3, пунктов 10, 11 ФСО N 7 оценщиком были неверно определены сегмент рынка, степень его активности, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Подобранные оценщиком аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. Все объекты аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям в физических характеристиках, в связи с чем, разница в площади используемых в качестве аналогов земельных участков не может свидетельствовать о нарушении законодательства при выполнении оценки.

Для оцениваемого объекта и объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7, исходя из развитости инфраструктуры местоположения, оценщиком было присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения оценщика, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание и расчет вносимых корректировок при корректировании значения единицы сравнения для объектов аналогов", то есть, оценщиком выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО N 3.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Доводы представителя истца о недостоверности отчета голословны не нашли своего подтверждения, являются субъективным мнением лица, не обладающего специальными познаниями.

Для проверки заявленных в административном иске доводов на основании определения суда первой инстанции от 24.04.2017 года экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" (юридический институт научно-образовательный центр судебной экспертизы и исследований) Щ. была проведена экспертиза соответствия отчета требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию, к описанию объектов оценки. По результатам исследования эксперт в заключении N 39/06/17Э от 07.08.2017 года пришел к выводу, что величина удельных показателей стоимости аналогов и результаты оценки (958,28 руб. за 1 кв.м. оцениваемого участка) находятся в пределах верхней границы определенного по результатам анализа рынка диапазона цен.

Учитывая, что недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено, у комиссии не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении заявления ОАО - завод "Ставбытхим", а у суда первой инстанции предусмотренных частью 2 статьи 227 КАС РФ оснований для удовлетворения административного иска комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Учитывая дату вручения административному истцу копии решения комиссии, установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ срок обращения в суд административным истцом не пропущен.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, что не отнесено к числу оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Предусмотренных частью 1 статьи 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 30 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи