Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 13 февраля 2018 г. по делу N 33aа-78/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В,

судей Луневой С.П, Брянского В.Ю,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционным жалобам представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситниковой В.Г, представителя заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещековой Е.А

на решение Ставропольского краевого суда от 02 октября 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению ЗАО "Аграрное производственное предприятие" и ООО сельскохозяйственного предприятия "Опытный" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии.

заслушав доклад судьи Луневой С.П,

УСТАНОВИЛА:

ЗАО "Аграрное производственное предприятие" и ООО СП "Опытный" обратились в Ставропольский краевой суд с административным иском, впоследствии уточненным, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (Комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 226289468 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года и в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 181022000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N в размере - 164503206 рублей 64 копейки по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость - 2 сентября 2016 года, с кадастровым номером N в размере - 104672294 рублей 60 копеек по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость - 13 апреля 2016 года.

В обоснование административного иска административные истцы указали, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 22 июня 2017 года удовлетворено заявление Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 21 мая 2017 года о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N, находящегося у административного истца ЗАО "Аграрное производственное предприятие" на праве аренды на основании договора N 160 от 25 августа 2006 года; договора передачи прав и обязанностей от 20 мая 2010 года с кадастровым номером N, находящегося у административного истца ООО СП "Опытный" на основании договора аренды от 30 мая 2006 года, акта приёма-передачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности от 27 июня 2006 года, дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года, от 10 июля 2006 года, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года от 4 июля 20-7 года N 129, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года (в редакции дополнительного соглашения от 4 июля 2007 года N 129) от 05 ноября 2009 года N 315. Решением Комиссии кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером N установлена в размере его рыночной стоимости - 226289468 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года; с кадастровым номером N установлена в размере его рыночной стоимости- 181022 000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года.

В обоснование принятого решения комиссия сослалась на отчеты о рыночной стоимости N 69-04/17 и 71-04/17 от 21 апреля 2017 года, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО16.

Оцениваемые земельные участки относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Исходя из положений статей 77, 78 Земельного Кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья, не являются однородными по своему функциональному назначению, что объективным образом влияет на их хозяйственно-экономическую ценность.

В основу отчета определения рыночной стоимости оцениваемого объекта оценщиком положен сравнительный подход (результаты применения доходного подхода оценщиком не приняты, как индикативные). В отчете оценщик подтвердил значительное влияние состава угодий сельхозземель на их стоимость, указал конкретное значение такого влияния в пользу пашни, однако корректировка при этом применена им неправильно. В качестве объектов-аналогов оценщиком определены 3 земельных участка. Вместе с тем объявления об объектах-аналогах, приведенные в приложении к отчету, не содержат каких-либо сведений о характеристиках участков, кроме их площади и муниципального района, на территории которого они расположены. Отсутствует, в том числе, и сведения о составе угодий, входящих в данные земельные участки. При этом в отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из кадастра недвижимости относительно их места расположения и целевого назначения.

Кроме того, в качестве заказчика работ по проведению оценки рыночной стоимости спорного земельного участка выступила

ФИО19, являющаяся начальником отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края. Это же лицо является и членом Комиссии. ФИО19, являясь членом комиссии, одновременно выступала от имени лица, являющегося заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка и лица, заинтересованного в увеличении его кадастровой стоимости - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, как органа, ведающего расходованием бюджетных средств, пополняемых за счет аренды земельных участков, а также являлась служащим данного органа, получающим заработную плату из этого же бюджета. С учетом данного обстоятельства, Общество считает, что заседание Комиссии было проведено с нарушением требований действующего законодательства. В рассматриваемом случае проявился конфликт интересов, поскольку действия ФИО19, как члена Комиссии, могут привести к получению выгоды (преимуществ) Министерством, служащей которого она является.

Решением Ставропольского краевого суда от 02 октября 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Признано незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 226289468 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года и в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 181022000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года.

Восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере - 164503206 рублей 64 копейки по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость - 2 сентября 2016 года.

Восстановлена в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере - 104672294 рублей 60 копеек по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость - 13 апреля 2016 года.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю

Ситникова В.Г. и представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. подали на него апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывает, что в результате рассмотрения заявления и представленных документов установлено, что согласно отчету об оценке N 69-04/17значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N отличается от кадастровой стоимости более чем на 30 %, а именно 72,9 %, а согласно отчету об оценке N 71-04/17значение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N отличается от кадастровой стоимости более чем на 30 %, а именно 44 %. Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административным истцом при рассмотрении дела не представлено и не приобщено к материалам дела. Вывод суда о том, что принятое решение комиссии не может расцениваться как законное и обоснованное, поскольку по мнению суда имеется конфликт интересов, не обоснован, в связи с тем, что комиссия является коллегиальным органом, в состав которой входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75 % один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Представитель органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации ФИО19 не имела право воздержаться от голосования при рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившего от Министерства имущественных отношений Ставропольского края, в лице представителя Берегового О.Н.

В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Синещекова А.Е. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывает, что ФИО19 являлась начальником отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края, в функциональные обязанности которой входило представление интересов министерства при заключении договоров оценки объектов недвижимости и принятии результатов работы по заключенным договорам, на основании выданной ей доверенности. Следовательно, при принятии результатов работы в виде отчетов об определении рыночной стоимости ФИО19 действовала исключительно в рамках выполнения должностных обязанностей и полномочий, представленных на основании доверенности. Кроме того, ФИО19 председателем комиссии не являлась, решение принято единогласно, ее голос не являлся решающим и не мог повлиять на принятое комиссией решение. Полагает, что суд первой инстанции без привлечения специалиста или эксперта в области оценочной деятельности пришел к выводу о несоответствии отчета законодательству и, сделав вывод о наличии конфликта интересов, вынес решение, не предоставив Министерству имущественных отношений Ставропольского края возможность воспользоваться своим процессуальным правом на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы для подтверждения того, что содержание и оформление отчета об оценке, а также вывод оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка соответствуют Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В возражениях на апелляционную жалобу комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю представитель ЗАО "Аграрное производственное предприятие" Сагателян Н.В, директор

ООО "СП "Опытный" Киц М.И, представитель ООО "СП "Опытный" Таралова И.В. просят решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывают, что Министерство имущественных отношения Ставропольского края является органом, уполномоченным на расходование уплаченной в бюджет арендной платы за пользование земельными участками, а также осуществляет оплату труда работников, в том числе, за счет таких бюджетных средств. ФИО19, как представитель министерства была включена в состав членов комиссии. Таким образом, ФИО19, являясь членом комиссии, одновременно выступала от имени лица, являвшегося заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка и лица, заинтересованного в увеличении его кадастровой стоимости - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, а также являлась служащим данного органа, получающим заработную плату из того же бюджета. В связи с чем полагает, что действия ФИО19, как члена комиссии, могут привести к получению выгоды Министерством, служащей которого она является.

В суде апелляционной инстанции представитель административных ответчиков Ситникова В.Г, представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Ставропольского края

Синещекова А.Е. доводы апелляционных жалоб поддержали.

Представители административных истцов просили оставить решение суда без изменения по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, в связи с чем, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 "Производство по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости".

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Комиссия осуществляет свою деятельность на основании Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25 августа 2006 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ставропольского края и ОАО "Николо-Александровское" заключен договор аренды N 160 на земельный участок с кадастровым номером N находящийся по адресу: "адрес", расположенного в границах участка, общей площадью 46522722 кв.м, для сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен по 24 августа 2055 года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 6 сентября 2006 года (том 1 л.д. 75-79).

Из приложения к указанному договору аренды N 160 о расчете арендной платы за землю видно, что расчет осуществляется из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 80).

20 мая 2010 года ОАО "Николо-Александровское" по договору передало ОАО "Аграрное производственное предприятие" права и обязанности по договору аренды N 160 от 25 августа 2006 года. Договор уступки прав по договору аренды N 160 зарегистрирован 28 июня 2010 года (том л.д. 82-83).

На территории указанного земельного участка расположены объекты недвижимого имущества ОАО "Аграрное производственное предприятие" - "данные изъяты", находящиеся в собственности Общества на основании акта приема-передачи имущества ОАО "Николо-Александровское" передаваемого ОАО "Аграрное производственное предприятие" от 1 марта 2010 года (том 1 л.д. 84-98).

Из кадастровой справки следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 236912000 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года (том 1 л.д. 71).

На основании договора аренды от 30 мая 2006 года муниципальное образование Зункарского сельсовета на основании постановления от 30 мая 2006 года N 24 предоставило в аренду земельный участок с кадастровым номером N государственному предприятие винсовхоз "Опытный" на срок по 29 мая 20055 года, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 6390 га, в том числе: пашня, кустарниковые насаждения, пастбища, многолетние насаждения, болото, под водой, площади, дороги, прогоны, застроенная территория - 4 га, прочие - 46 га. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 27 июня 2006 года (том 1 л.д. 143-147).

10 июля 2006 года между государственным предприятием винсовхоз "Опытный" и ООО Сельскохозяйственное предприятие "Опытный" заключено дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды от 30 мая 2006 года (том 1 л.д. 149).

4 июля 2007 года Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю заключило с ООО СП "Опытный" дополнительное соглашение N 129 к договору аренды от 30 мая 2006 года, согласно которому администрация муниципального образования Зункарского сельсовета уступило, а Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды от 30 мая 2006 года земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: Ставропольский край, район Нефтекумский, винсовхоз "Опытный", общей площадью 64900000 кв.м, для сельскохозяйственного производства. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 14 сентября 2007 года (том 1 л.д. 151-152).

В связи с переименованием Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ставропольскому краю на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю, 5 ноября 2009 года между последним и ООО СП "Опытный" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30 мая 2006 года в редакции дополнительного соглашения от 4 июля 2007 года N 129. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 26 февраля 2010 года (том 1 л.д. 154-156).

На указанном земельном участке сельхозназначения находятся объекты недвижимого имущества принадлежащие на праве собственности ООО СП "Опытный" на основании договоров купли-продажи (том 1 л.д. 158-173).

Из кадастровой справки следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере - 181022000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года (том 1 л.д. 71).

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае от 11 января 2017 года N 2 "О безвозмездной передаче имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации в государственную собственность Ставропольского края" имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, предназначенное для размещения объектов регионального значения передано в собственность Ставропольского края.

20 января 2017 года актом приёма - передачи имущества, составляющее государственную казну Российской Федерации, в государственную собственность Ставропольского края Министерство имущественных отношений Ставропольского края приняло находящееся в собственности имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации.

31 мая 2017 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступили заявления Министерства имущественных отношений Ставропольского края о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, земли сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами - N, с приложениями отчетов N 69-04/17 и N 71-04/17 от 21 апреля 2017 года, подготовленных оценщиком - ИП ФИО16 по заказу начальника отдела росреестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края - ФИО19

В соответствии с отчетом об оценке N 69-04/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила - 181022000 рублей (том 2 л.д. 206-274).

В соответствии с отчетом об оценке N 71-04/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила - 226289 468 рублей (том 2 л.д. 275-416).

6 июня 2017 года в адрес Министерства имущественных отношений Ставропольского края направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению заявления Министерства на 22 июня 2017 года (том 2 л.д. 64).

Аналогичное извещение направлено 6 июня 2017 года в адрес ООО СП "Опытный" (том 2 л.д. 68). Извещение по земельному участку с кадастровым номером N 6 июня 2017 года направлено в адрес ОАО "Николо-Александровское" (том 2 л.д. 67).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года удовлетворено заявление Министерства, определена кадастровая стоимость: земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 181022000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - в размере 236912000 рублей, в соответствии с отчетами об оценке.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Комиссии, членом которого является начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО19, принятое по результатам рассмотрения заявления Министерства имущественных отношений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и основанного только на отчетах N 69-04/17 и

N71-04/17 об определении рыночной стоимости данного земельного участка, заказчиком которого также являлась ФИО19, не может расцениваться судом как законное и обоснованное, поскольку такие действия госслужащего, являющегося заинтересованным лицом в принятии Комиссией положительного решения в отношении фактически подготовленного по ее заявлению отчета, дают основания предположить о возможном влиянии, оказанном ею на других членов комиссии в принятии положительного решения, а также формирования собственного положительного субъективного мнения относительно рассматриваемого заявления.

Отчеты об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков не соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и разделу V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности данного решения, с учетом фактических обстоятельств по делу, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что надлежащих доказательств, опровергающих выводы профессионального оценщика, административными истцами представлено не было.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается Росреестром и функционирует при его территориальных органах в субъектах Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем соответствующего территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 года N П/485 создана комиссия при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Согласно протокола в заседании комиссии принимали участие: председатель ФИО35, а также члены комиссии ФИО36 и ФИО19

Из листа голосования следует, что решение было принято единогласно.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

В таких обстоятельствах ссылки административных истцов на то, что ФИО19 ранее выступала при подготовке отчета об оценке в качестве представителя заказчика (на основании регламента по занимаемой должности в министерстве имущественных отношений Ставропольского края и доверенности), не свидетельствуют о неправомочности заседания комиссии, нарушении требований статей 11, 15, 15.1, 16 Закона об оценочной деятельности, ставящих под сомнение независимость оценщика.

Ссылки административных истцов и суда первой инстанции на положения Законов Российской Федерации о государственной гражданской службе и противодействия коррупции правового значения не имеют, поскольку они не регулируют спорные правоотношения.

В силу пункта 20 Порядка рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

Комиссия установила, что рыночная стоимость принадлежащих Ставропольскому краю земельных участков существенно отличается от установленной в отношении них кадастровой стоимости более, чем на 30 %, что подтверждено отчетами об оценке N 69-04/17 от 21.04.2017 года и

N71-04/17 от 21.04.2017 года, выполненных ИП ФИО16.

При удовлетворении заявления министерства, комиссия пришла к выводу, что данные отчеты соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Из содержания отчетов следует, что в соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, пункта 11 ФСО N 3, пунктов 22, 25 ФСО N 7 по результатам изучения правоустанавливающих документов на участки, с учетом целей оценки на ретроспективную дату оценщиком было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель для сельскохозяйственного производства.

Отбор в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в иных районах Ставропольского края соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7 и обоснованы рыночными условиями.

Подобранные аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, поскольку отнесены к одному земельно-оценочному району (приложение N 5 к Постановлению Правительства Ставропольского края от 05.12.2001 года N 284-п).

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости участков скорректирован по выявленным различиям: условиям продажи, местоположению и физическим характеристикам (площади).

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Обоснование принятых корректировок".

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с разделом 5 Распоряжения Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" оценка произведена, исходя из разрешенного, наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории, входящих в состав участка сельскохозяйственных угодий, их плодородия.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации земельной ренты, для расчетов с помощью которого использовалась ставка рефинансирования, опубликованная на официальном сайте Центробанка России, и усредненные (статистические) показатели урожайности, цен реализации и рентабельности в целом по Ставропольскому краю.

В отчетах приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Согласно отчетов согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности.

Поскольку выполненные расчеты стоимости объекта оценки сравнительным подходом и их результат (2,94 руб. за 1 кв.м, 5,13 за 1 кв.м.) находятся в определенном на основе анализа рынка диапазоне цен, в пределах среднего удельного показателя кадастровой стоимости по земельно-оценочному району, а доходный подход был основан исключительно на статистических данных, оценщиком правомерно отдано предпочтение первому.

Примененные оценщиком методы в рамках сравнительного подхода соответствуют пункту 22 ФСО N 7 и пункту 8 ФСО N 1 и целям оценки.

Представленное представителем истцом на обозрение заключение специалиста и проведенный анализ отчета, не могут свидетельствовать о недостоверности выводов оценщика.

Само по себе наличие иного мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016

N 15-П, от 11.07.2017N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ), судом установлено не было и истцами в иске не приводится.

Учитывая, что недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено, у комиссии не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении заявления, а у суда первой инстанции предусмотренных частью 2 статьи 227 КАС РФ оснований для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 02 октября 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного иска ЗАО "Аграрное производственное предприятие" и ООО сельскохозяйственного предприятия "Опытный" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 июня 2017 года в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 226289468 рублей по состоянию на 2 сентября 2016 года и в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 181022000 рублей по состоянию на 13 апреля 2016 года; восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 164503206 рублей 64 копейки по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость 2 сентября 2016 года, земельного участка с кадастровым номером N в размере 104672294 рублей 60 копеек по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость 13 апреля 2016 года - отказать.

Апелляционные жалобы удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: