Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 08 февраля 2018 г. по делу N 33-658/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Козловой Е.В.,

судей Кустова А.В, Лозовой Н.В.

при секретаре Безуглой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

08 февраля 2018 года

по докладу судьи Лозовой Н.В.

дело по частной жалобе Жук Т.В. и Жук С.Б,

на определение Бологовского городского суда Тверской области от 22 декабря 2017 года, которым постановлено:

"Заявление ПАО "Сбербанк России" об изменении порядка исполнения решения суда удовлетворить.

Изменить порядок исполнения решения Бологовского городского суда от 31 января 2017 года по гражданскому делу N2-9/2017, установив начальную продажную цену заложенного имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: "адрес", кадастровый номер "данные изъяты" ( пред. кад. N), в размере "данные изъяты" рублей".

Судебная коллегия

установила:

Решением Бологовского городского суда от 31 января 2017 года исковые требования публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N8607 к Жук Т.В. и Жук С.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены.

С Жук Т.В. и Жук С.Б. в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N8607 была взыскана солидарно задолженность по кредитному договору N1271146 от 23.06.2013 года в сумме "данные изъяты" рублей 18 копеек и судебные расходы в сумме 13595 рублей 78 копеек, а всего "данные изъяты" рубля 96 копеек, а также обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: "адрес"; определен способ продажи заложенного имущества путем реализации его на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере "данные изъяты" рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 14 ноября 2017 года решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Жук Т.В, и Жук С.Б. - без удовлетворения.

Взыскатель ПАО "Сбербанк России" обратился в суд с заявлением об изменении порядка исполнения вышеуказанного решения, мотивируя его тем, что начальная продажная стоимость имущества по решению суда в размере "данные изъяты" рублей была установлена с учетом экспертного заключения, выполненного оценщиком ИП Картошкиной Е.М. от 29.12.2016 года, согласно которому оценка имущества, переданного в залог, производилась по состоянию на 10.11.2016 года.

Судебным приставом-исполнителем Бологовского районного отдела судебных приставов УФССП России по Тверской области на основании исполнительного документа, выданного по решению Бологовского городского суда Тверской области по делу N 2-9/2017 от 31.01.2017 года, возбуждены исполнительные производства в отношении Жук Т.В. и Жук С.Б. о взыскании в солидарном порядке вышеуказанной задолженности по кредитному договору N 1271146 от 23.06.2013 года, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 13595,78 руб, расходов по оплате услуг эксперта в сумме 8000,00 руб, а также об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно квартиру, по адресу: "адрес" кадастровый номер N (пред. кад. N), с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере "данные изъяты" рублей.

Во исполнение требований указанного исполнительного документа составлен акт о наложении ареста и описи залогового имущества, которое реализовывалось путем проведения торгов. Реализация указанного имущества поручена ООО " Конфис-Трейд".

01.09.2017 года в форме открытого аукциона были назначены торги, которые после их проведения были признаны несостоявшимся по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

За истекший период судебным приставом-исполнителем предпринимались действия, направленные на реализацию имущества за цену, установленную в исполнительном документе. Однако, установленная цена залога не соответствует ценам, существующим на рынке продажи указанного имущества, его состоянию и проведения оценки его стоимости. Потенциальные покупатели не готовы приобрести указанное имущество за цену, указанную в решении суда, так как, по их мнению, цена не соответствует состоянию реализуемого имущества и ценам на аналогичные объекты на рынке.

В связи с отсутствием покупателей банком направлено заявление судебному приставу-исполнителю в Бологовский районный отдел судебных приставов УФССП России по Тверской области об отложении исполнительных действий и отзыве имущества с торгов, поскольку очевидно, что повторные торги в случае их проведения по установленной цене и с учетом состояния реализуемого имущества без изменения начальной продажной цены приведет к тому, что имущество не будет реализовано, а решение суда не исполнено.

12.09.2017 года судебный пристав-исполнитель вынес постановление об отзыве имущества с имущества должника реализации.

До настоящего времени заложенное имущество не реализовано, в связи с чем, банк терпит убытки. Завышенная продажная стоимость имущества препятствует исполнению решения суда.

20.09.2017 года оценщиком ООО "Городского бюро оценки", имеющим соответствующую квалификацию, являющийся членом СРО "Российское общество оценщиков" Жиронкиной Н.С. была проведена оценка залогового имущества рыночная стоимость, которой составляет 397000 рублей, ликвидационная стоимость залогового имущества составляет 318000 рублей.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. К таким чрезвычайным обстоятельствам относятся: ограниченные сроки реализации залогового имущества в рамках исполнительного производства и соответственно ограниченные сроки экспозиции реализуемого объекта. Таким образом, начальная продажная цена должна соответствовать ликвидационной стоимости, отраженной в отчете оценщика. Кроме того, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.203, 434 ГПК РФ, взыскатель просит изменить порядок исполнения решения Бологовского городского суда г. Твери N 2-9/2017 от 31.01.2017 года, снизив начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 318000 рублей.

Взыскатель ПАО "Сбербанк России", надлежаще извещенный о дате рассмотрения заявления, в судебное заседание своего представителя не направил.

Должник Жук С.Б, надлежаще извещенный о дате рассмотрения заявления, в судебное заседание не явился.

Бологовский районный отдел судебных приставов УФССП России по Тверской области в суд не явился, начальник отдела ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя отдела, решение по заявлению оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании должник Жук Т.В. и представитель должников Новикова Н.А. возражали по существу заявления, представив письменные возражения, состоящие в том, что применительно к ч.1 ст.203 ГПК РФ ст.434 ГПК РФ пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 02 октября 2007 года N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" под изменением способа (порядка) исполнения решения суда следует понимать замену одного вида исполнения другим. При этом в порядке статьи 203 ГПК РФ изменение решения суда по существу не допускается.

Вопрос об установлении судом начальной продажной цены являлся предметом спора, так как установление начальной продажной стоимости спорного имущества является частью одного из исковых требований, начальная продажная стоимость предмета залога представляет собой существо требования, по которому состоялось судебное решение.

В случае удовлетворения заявления ПАО "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N8607 будет изменено решение Бологовского городского суда Тверской области от 31.01.2017 года, что вступает в противоречие со ст.203 ГПК РФ.

Положения ст. 350 ГК РФ и главы 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают возможность изменения начальной стоимости предмета залога путем изменения порядка исполнения решения суда на основании ст. 203 ГПК РФ.

Кроме того, в настоящее время рыночная стоимость аналогичного имущества составляет 510 000 рублей. Рыночная стоимость 397 000 рублей спорной квартиры, которая определена ООО "Городским бюро оценки", недостоверна и существенно занижена. При проведении оценки объект не был осмотрен оценщиком, специалистом применялся только сравнительный метод без учета индивидуальных особенностей и характеристик квартиры.

Кроме того, из материалов дела и сообщения судебных приставов-исполнителей видно, что первичные торги заложенной квартиры 01.09.2017 г. признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников. Приставом совершаются действия по проведению повторных публичных торгов 22.09.2017 года, со снижением начальной продажной цены квартиры на 15 процентов.

Кроме того, взыскателем не выполнены требования ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не проведены вторичные торги.

Просят суд в удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N8607 об изменении способа и порядка исполнения решения суда от 31.01.2017 года - отказать.

Судом постановлено вышеуказанное определение, об отмене которого ставится вопрос в поданной Жук Т.В. и Жук С.Б. частной жалобе.

Частная жалоба, содержащая аналогичные доводы приведенные стороной ответчиков в суде первой инстанции, мотивирована тем, что суд неправильно применил нормы материального права. Оспариваемое определение не соответствует обстоятельствам дела, нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 3 статьи 333 ГПК РФ частная жалоба рассмотрена без извещения лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы частной жалобы, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, решением Бологовского городского суда от 31.01. 2017 года, вступившим в законную силу 14.11.2017 года с Жук Т.В. и Жук С.Б. в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тверского отделения N8607 взыскана задолженность по кредитному договору N1271146 от 23.06.2013 в сумме "данные изъяты" рублей 18 копеек и судебные расходы в сумме 13595 рублей 78 копеек, а всего "данные изъяты" рубля 96 копеек; обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: "адрес"; определен способ продажи заложенного имущества путем реализации его на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере "данные изъяты" рублей.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости заложенного имущества N577/17, составленному оценщиком ООО "Городского бюро оценки" ФИО 20.09.2017 года, рыночная стоимость залогового имущества - квартиры по адресу: "адрес" составляет 397000 рублей, ликвидационная стоимость залогового имущества составляет 318000 рублей.

Должником в обоснование возражений о том, что приведенная в отчете оценщика ООО "Городского бюро оценки" оценка является заниженной, каких-либо доказательств представлено не было.

Суд первой инстанции, ссылаясь на положения п.п. 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, счел возможным согласиться с требованиями взыскателя, признав при этом, что изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого судебного акта по существу, удовлетворил заявление, изменив порядок исполнения решения Бологовского городского суда от 31 января 2017 года по гражданскому делу N2-9/2017, установив начальную продажную цену заложенного имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: "адрес" кадастровый номер N ( пред. кад. N), в размере 318 000 рублей.

Судебная коллегия с определением суда первой инстанции согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 этого Федерального закона.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе Закон об ипотеке и Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), на которую также ссылается апеллянт, порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58 Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

В п. 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указано, что после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 АПК РФ. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Учитывая приведенные выше разъяснения судебной практики, заявителем при обращении в суд с требованием об уменьшении начальной продажной цены в силу положений статьи 56 ГПК РФ необходимо было представить доказательства существенного уменьшения стоимость предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: 171067 "адрес", кадастровый номер N ( пред. кад. N), в настоящее время с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания (14.11.2017 года).

При обращении с заявлением об изменении способа исполнения решения суда, банком представлено заключение ООО "Городское бюро оценки", согласно которому рыночная стоимость указанного объекта на дату оценки (20.09.2017 года) составила 397000 рублей, а ликвидационная 318000 рублей.

Судом при вынесении решения от 31.01.2017 года начальная продажная стоимость квартиры с учетом 80% была установлена на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизой от 29.12.2016 года и составляла 476800 рублей.

Оценив содержащиеся в деле доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности юридически значимого по делу обстоятельства - значительного уменьшения рыночной стоимости квартиры с 29.12.2016 года по настоящее время, поскольку представленный в материалы дела Отчет ООО "Городское бюро оценки" N577/17 не содержит выводов о снижении цены на квартиру в связи с её физическими свойствами, с износом и устаревания.

Согласно вышеуказанному отчету технические характеристики оцениваемого объекта были получены из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а стоимость определена путем сравнительного анализа вторичного жилья в городе Твери, при том, что квартира расположена по адресу: "адрес"

Судебная коллегия в связи с установленными обстоятельствами, оснований для изменения порядка исполнения решения путем изменения при реализации начальной продажной цены квартиры исходя из её рыночной стоимости, учитывая, что судом первой инстанции принято во внимание не рыночная, а в нарушение положений ст.24 Закона об ипотеке ликвидационная стоимость, что существенно нарушает интересы должников, - не находит.

В соответствии со ст.334 ГПК РФ суд апелляционной инстанции, рассмотрев частную жалобу, в праве отменить определение суда первой инстанции и рассмотреть вопрос по существу.

Таким образом, определение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового определения об отказе в удовлетворении заявления ПАО "Сбербанк России" об изменении порядка исполнения решения суда путем установления начальной продажной цены квартиры в размере 318 000 рублей.

Руководствуясь статьей 334 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

частную жалобу Жук Т.В. и Жук С.Б. удовлетворить.

Определение Бологовского городского суда Тверской области от 22 декабря 2017 года отменить.

Постановить по делу новое определение, которым заявление ПАО "Сбербанк России" об изменении порядка исполнения решения Бологовского городского суда от 31 января 2017 года по гражданскому делу N2-9/2017- оставить без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Козлова

Судьи А.В. Кустов

Н.В. Лозовая