Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 06 февраля 2018 г. по делу N 33-602/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Зинченко С.В.

судей Уосис И.А, Ивановой О.В.

при секретаре Зининой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании 06 февраля 2018 года апелляционную жалобу Гомелевой Татьяны Владимировны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07 ноября 2017 года, которым ее исковые требования к Бачуринской Виктории Ивановне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, понуждении принять денежные средства, признании права собственности на недвижимое имущество, обязании провести государственную регистрацию оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Бачуринской Виктории Ивановны к Гомелевой Татьяне Владимировне о применении последствий недействительной ничтожной сделки удовлетворены.

Суд постановилпризнать предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества 32/100 доли в праве на квартиру N дома N по "адрес", заключенный между Бачуринской Викторией Ивановной и Гомелевой Татьяной Владимировной 12 апреля 2017 года недействительным (ничтожным).

Взыскать с Бачуринской Виктории Ивановны в пользу Гомелевой Татьяны Владимировны 100 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для выдачи Управлением Судебного департамента в Калининградской области денежных средств, внесенных Бачуринской Викторией Ивановной безналичной оплатой услуг по чеку операции от 12 октября 2017 года на счет Управления Судебного департамента в Калининградской области, в размере 100 000 Гомелевой Татьяне Владимировне.

Настоящее решение является основанием для возврата (выдачи) Управлением Судебного департамента в Калининградской области денежных средств, внесенных Гомелевой Татьяной Владимировной 14 августа 2017 года распоряжением на перевод денежных средств в рублях N на счет Управления Судебного департамента в Калининградской области, в размере 3100 000 Гомелевой Татьяне Владимировне.

Заслушав доклад судьи Уосис И.А, пояснения представителя Гомелевой Т.В. - Ивановой Т.В, поддержавшей апелляционную жалобу, пояснения представителя Бачуринской В.И. - Кочнева А.И, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гомелева Т.В. обратилась в суд с иском, указав, что в 2016 г. у нее возникло намерение приобрести в единоличную собственность две коммунальные квартиры N и N в доме N по "адрес", т.е. фактически весь дом, на первом этаже которого находится квартира 1, а на втором квартира 2. С собственниками квартир были согласованы условия о цене, порядке освобождения комнат и прочем. При этом цена за каждый квадратный метр оказалась завышенной по сравнению с рыночными ценами на любую жилую недвижимость (в том числе дома и не коммунальные квартиры) в г. Калининграде.

12 апреля 2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 32/100 доли в праве собственности на квартиру N. В заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости участвовал муж Бачуринской В.И.- Ю, который изучил и одобрил договор. Цена указанного имущества сторонами определена 3200 000 руб. В момент подписания предварительного договора представителем истицы Ивановой Р.И. переданы ответчице денежные средства в размере 100000 руб, о чем имеется расписка ответчицы в предварительном договоре. В соответствии с п.1.3 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 05 мая 2017 г.

При заключении предварительного договора Бачуринская В.И. и Ю. были приглашены на заключение основного договора 21 апреля 2017 года в 11 часов вместе со всеми собственниками квартиры N дома N по "адрес". Однако, мотивируя болезнью ребенка и нахождением в другом городе, просили предусмотреть в предварительном договоре возможность заключения договора купли-продажи доли квартиры в срок до 05 мая 2017 г, поясняя, что к этой дате точно вернутся и смогут заключить договор.

Бачуринские в спорном жилом помещении не проживали и не проживают, имеют регистрацию в "адрес". Имели намерение продать жилое помещение, для чего получили в управляющей компании и передали истице поквартирную карточку, квартиросъемщик Бачуринских освободил жилое помещение.

Истица 29 апреля 2017 г. своевременно направила Бачуринской В.И. предложение заключить договор купли-продажи, что подтверждается заверенной копией телеграммы, а также уведомила ее лично при свидетелях, о том, что она приглашается на сделку. Однако, ответчица на сделку умышленно не явилась, не выполнила принятые на себя обязательства.

Просит понудить ответчицу к заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - 32/100 доли квартиры N дома N по "адрес", признать за ней право собственности на указанную долю жилого помещения, прекратив право собственности на него ответчицы, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект, обязать ответчицу принять от истицы в уплату за приобретенный объект недвижимости 3100 000 руб, взыскать с ответчицы расходы по оплате государственной пошлине.

Бачуринская В.И. обратилась в суд со встречным иском, указав, что 12 апреля 2017 г. с Гомелевой Т.В. был заключен предварительный договор купли-продажи 32/100 доли квартиры N дома N по "адрес". По данному договору ею были получены денежные средства в размере 100000 руб. Указанный предварительный договор купли-продажи является ничтожным по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии с п.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Учитывая, что заключенный между сторонами предварительный договор не был нотариально удостоверен, просит признать его ничтожным.

Кроме того, 28 апреля 2017 г. ее супруг с ее согласия уведомил представителя Гомелевой Т.В. о решении расторгнуть предварительный договор, и 04 мая 2017 г. она в письменном виде направила предложение о расторжении предварительного договора с возвратом полученных денежных средств.

Указывала, что до заключения предварительного договора купли-продажи покупатель неоднократно заверяла всех собственников о том, что она покупает у всех собственников доли по цене пропорционально 100000 руб. за 1% долевой собственности. Между тем, заверения были нарушены, из договора от 21 апреля 2017 года следует, что семья М. за 43% долевой собственности получила 5400 000 руб. собственник Т. за свою долю 57% получила 1 000 000 руб, что, по мнению Бачуринской В.И, свидетельствует о притворности сделки, направленной на сокрытие от собственников квартиры N реальной цены за весь дом. Полагает, что исходя из суммы, уплаченной за долю М, Т. получила сумму не менее 7100 000 руб, что нарушает заверения данные покупателем о паритете цены с квартирой N. Таким образом, Гомелевой Т.В. были нарушены требования ст.431.2 ГК РФ "Заверения об обстоятельствах".

Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки - предварительного договора купли-продажи, признать отсутствие обязательств по предварительному договору от 12 апреля 2017 года и обязать Гомелеву Т.В. принять от нее 100000 рублей, полученных в качестве задатка.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе Гомелева Т.В. просит решение отменить и принять новое решение. Считает решение незаконным и необоснованным, поскольку суд неправильно установилимеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, допустил нарушение норм процессуального права, в связи с чем, пришел к неправильным выводам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ - с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.

Согласно ст.429 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 5 той же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с абз.1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела Бачуринская В.И. является собственником 32/100 доли квартиры по адресу: "адрес".

12 апреля 2017 г. между Бачуринской В.И. и Гомелевой Т.В. заключен предварительный договор купли-продажи указанной доли квартиры, которым определены основные условия договора купли-продажи, установлен срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее 05 мая 2017 г.

Стоимость недвижимого имущества сторонами согласована в размере 3200 000 руб. Определен порядок расчетов сторон, согласно которому 100 000 руб. покупатель передает продавцу в момент подписания предварительного договора, оставшуюся сумму 3 100 000 руб. покупатель передает продавцу при подписании договора купли-продажи у нотариуса. Бачуринской В.И. факт получения 100000 рублей не оспаривается.

29 апреля 2017 г. истицей в адрес Бачуринской В.И. направлена телеграмма с предложением прибыть к нотариусу и заключить основной договор купли-продажи.

04 мая 2017 г. Бачуринская В.И. направила Гомелевой Т.В. письменное предложение о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств и возврате денежных средств, полученных в счет задатка.

Основной договор купли-продажи сторонами не заключен до настоящего времени.

Разрешая требования Бачуринской В.И. о признании предварительного договора сторон недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку предварительный договор купли-продажи доли указанной квартиры нотариально не удостоверен, заключен с нарушением требований закона относительно его формы, в силу прямого указания закона является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом. Оснований для выводов о том, что Бачуринская В.И. необоснованно уклонялась от заключения основного договора купли-продажи, суд не усмотрел, указав, что в силу ничтожности сделки последующие действия сторон, направленные на ее исполнение, правового значения не имеют.

Кроме того, дав оценку представленным доказательствам, суд указал также на неопределенность договоренности сторон по определению стоимости 1% доли для всех участников долевой собственности в названном доме.

Выводы суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Бачуринской В.И. судебная коллегия находит обоснованными, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах, правильной оценке доказательств, правильном применении приведенных правовых норм.

Согласно ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Как предусмотрено ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ст.42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Как установлено по делу - предварительный договор заключен в период, когда для договора купли-продажи доли жилого помещения, как сделки, направленной на отчуждение доли, уже требовалась нотариальная форма (ст.42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку для данного вида договора законом установлено требование о нотариальной форме, то и соответствующий предварительный договор должен быть удостоверен нотариально.

Однако доказательств нотариального удостоверения предварительного договора в материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, поскольку в силу ст. 429 ГК РФ несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность, суд пришел к правильному выводу о ничтожности указанного предварительного договора.

Вопреки доводам Гомелевой Т.В, отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора свидетельствует именно о несоблюдении сторонами формы сделки, что прямо установлено положениями ст. 158 ГК РФ о форме сделок.

С учетом того, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, на основании указанного предварительного договора у Бачуринской В.И. не возникло никаких обязанностей по заключению с Гомелевой Т.В. договора по отчуждению названной доли квартиры.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований Гомелевой Т.В. о понуждении Бачуринской В.И. к заключению договора купли-продажи, понуждении принять денежные средства, признании права собственности на недвижимое имущество.

При этом, полученные Бачуринской В.И. по недействительной сделке денежные средства в сумме 100000 руб. правомерно взысканы в пользу Гомелевой Т.В.

При изложенных обстоятельствах оснований входить в обсуждение вопроса о неопределенности договоренности сторон по определению стоимости 1% доли для всех участников долевой собственности в названном доме у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку ни одна из сторон предварительного договора не предпринимала действий по нотариальному удостоверению предварительного договора, факта уклонения Бачуринской В.И. от его нотариального удостоверения не установлено, доводы жалобы Гомелевой Т.В. о том, что Бачуринской В.И. предпринимались определенные действия, свидетельствующие о фактическом намерении совершить отчуждение недвижимости по установленной договором стоимости, применительно к положениям ст. 165 ГК РФ правового значения не имеют и основанием для удовлетворения требований Гомелевой Т.В. не являются.

Доводы жалобы о наличии оснований для понуждения ответчицы к заключению основного договора на условиях предварительного договора не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании закона.

Положения ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", вопреки доводам жалобы, применены судом правильно, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество является обязательной, данной нормой установлена обязательность нотариальной формы сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, а закон предусматривает заключение предварительного договора в форме, установленной для основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Доводы о наличии в действиях Бачуринских злоупотребления правом не могут быть признаны состоятельными, поскольку с учетом недействительности сделки никаких обязанностей перед Гомелевой Т.В. у Бачуринской В.И. не возникло.

Таким образом, все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке. Доводы жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 07 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: