Решение Липецкого областного суда от 01 марта 2018 г. по делу N 3а-7/2018

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего

Михалевой О.В.

при секретаре

Беляковой И.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Сайковой Любови Александровны к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Сайкова Л.А. обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее Управление Росреестра по Липецкой области), Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 45000 кв.м, кадастровая стоимость которого установлена в размере 35294 850 руб. по состоянию на 19.04.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету N 32-10-17 об оценке рыночной стоимости ООО "РАДА" рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 9090 000 руб. В связи с этим считает кадастровую стоимость завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.

Представитель административного истца Сайковой Л.А. по доверенности Губанова Л.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на установлении кадастровой стоимости в соответствии с представленным истцом отчетом. Заключение судебной экспертизы не оспаривала, но полагала, что экспертом не корректно подобраны объекты-аналоги.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколова Т.В. в судебном заседании не возражала против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы Липецкого филиала "данные изъяты", полагая, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выполнен с нарушениями действующего законодательства.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области Мочалин К.Г. и представитель заинтересованного лица ФГБУ ФКП Росреестра по Липецкой области Юрина М.А. также полагали возможным установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной на основании с заключения судебно-оценочной экспертизы.

Административный истец Сайкова Л.А, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению равной рыночной.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости Сайкова Л.А. является собственником земельного участка с КН N площадью 45 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Вид разрешенного использования земельного участка: мастерские по ремонту сельхозтехники; материальные склады; малые цеха и предприятия по производству и обработке пищевых продуктов (по переработке мяса до 5 т /сут, молока - до 10т/сут, по производству хлеба и хлебобулочных изделий - до 2,5 т/сут, кондитерских изделий до 0,5 т/сут.), категория земель: земли населенных пунктов (л.д.5-7).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 32-10-17 ООО "РАДА" от 10.11.2017г, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 19.04.2016г. составляет 9090 000 руб.

Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанный отчет по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В нарушение приведенных положений ФСО, в отчете ООО "РАДА" N32-10-17 объекты-аналоги имеют иной диапазон площади, нежели площадь объекта оценки (Справочник оценщика недвижимости. Том 3 под ред.Л.А.Лейфера). Так объект оценки имеет площадь 4,5 га и находится в диапазоне от 2,5 до 5 га. Объект аналог N1 имеет площадь 7,5 га ( диапазон от 5 до 10 га), объект аналог N2 имеет площадь 2 га и (диапазон от 1 до 2,5га); объект-аналог N3 имеет площадь 1 га ( диапазон от 1 до 2,5га). Корректировка в части площадей объектов-аналогов NN2,3 не проводилась, что приводит к искажению результатов оценки.

Из объявлений по продаже объектов-аналогов NN2,3 видно, что на участках имеется газоснабжение, однако данные сведения в отчете не указаны, напротив, указано на отсутствие на земельных участках (объекты-аналоги NN2,3) наличие коммуникаций, в том числе газоснабжения. Корректировка на наличие коммуникаций не проведена.

Согласно данным публичной карты, аналог N 1 состоит из двух смежных участков площадью 28000 кв.м. и 50000 кв.м. с разрешенным использованием - под жилищное строительство, однако корректировка для указанного аналога на вид использования также не проведена.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.

Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО "РАДА" N32-10-17 не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ООО "РАДА" N32-10-17 об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.

На основании определения суда экспертом Липецкого филиала "данные изъяты" ФИО10 проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 45000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 19.04.2016 г. составляет 31346 100 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.

Для сравнения эксперт выбрал 4 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (объявлений газет, интернет-сайтов). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При проведении исследования эксперт ФИО11 в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО N1, ФСО N2, ФСО N7, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002), Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.А. Лейфера, 2014г. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г. Липецке, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты из разных районов города в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключить за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам.

Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов. Приведена таблица расчета весовых коэффициентов и итогового результата в рамках сравнительного подхода.

Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN1, ФСО N2, ФСО N7. Экспертом приведена градация земельных участков по площади.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование не только материалов дела, но и осмотр земельных участков, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала "данные изъяты"

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", площадью 45000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 19.04.2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 31346 100 (тридцать один миллион триста сорок шесть тысяч сто) рублей.

Датой подачи Сайковой Л.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25.12.2017 г.

Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 05.03.2018 г.

.

.

.

6