Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 06 февраля 2018 г. по делу N 33-970/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Дубинина А.И.,

судей Муратовой Н.И, Шеховцовой Э.А,

при секретаре Тациевой А.С,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Чолокава Г. - Сорокиной О.С. на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 октября 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Макян Н.А. к Чолокава Г. о взыскании задолженности и расторжении договора купли-продажи,

заслушав доклад судьи Муратовой Н.И,

установила:

Макян Н.А. обратилась в суд с указанным иском, который мотивирован тем, что в соответствии с договором купли-продажи от 07.04.2009 Макян Н.А. приобрела в собственность объект недвижимого имущества - квартиру, состоящую из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м, расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома по улице ***, ***, квартира ***. Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации ***. После приобретения квартиры, истец зарегистрировалась в данной квартире со своей несовершеннолетней дочерью Петросян Э.К. В квартире также зарегистрированы Петросян К.М. и Петросян К.П. 06.11.2015 между Макян Н.А. и Чолокава Г. заключен договор купли-продажи квартиры, состоящей из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по улице ***, *** квартира ***. Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 06.11.2015, стоимость отчуждаемой недвижимости составляет 5000000 рублей, и выплачена продавцу в полном объеме до подписания договора, чего фактически не было произведено, так как ответчик не передавал указанную сумму истцу. В соответствии с пунктом 4 договора отчуждаемая недвижимость свободна от прав и обязанностей третьих лиц. Фактически на момент подписания договора, его государственной регистрации и до настоящего момента в указанной квартире зарегистрированы и проживают истец, ее несовершеннолетняя дочь, которые не имеют на каком-либо виде права иных объектов недвижимости и другого места жительства. Истец указывает, что после государственной регистрации квартиры, ответчик никаких требований о снятии с регистрационного учета, выселении лиц, проживающих в квартире, не предъявлял, как и не требовал фактической передачи квартиры, в связи с тем, что ответчик не передавал сумму отчуждаемой недвижимости истцу в силу договора купли-продажи от 06.11.2015. 21.03.2017 в адрес истца поступило решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 20.02.2017, которым по требованию Чолокава Г. истец, ее несовершеннолетняя дочь Петросян Э.К, Петросян К.М, Петросян К.М. сняты с регистрационного учета, выселены из квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,7 кв.м, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по улице ***, ***, квартира *** города Ставрополя. В настоящее время решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 20.02.2017 обжалуется. В связи с вышеизложенным, истец считает, что ответчик неправомерно уклоняется от передачи денежных средств согласно договору купли-продажи от 06.11.2015, выполнения условий договора, что в свою очередь является основанием для его расторжения в судебном порядке и взыскания с ответчика стоимости отчуждаемой недвижимости в размере 5000000 рублей. Ссылаясь на положения статей 454, 485, 486 ГК РФ истец указывает, что она вправе потребовать с ответчика полной оплаты по договору купли-продажи недвижимости в размере 5000000 рублей, а также учитывая положения статьи 395 ГК РФ, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.11.2015 по 01.06.2017, сумма которых составляет 690004 рубля 62 копейки. Также, со ссылками на статьи 549, 555, 556 ГК РФ истец указывает, что она - продавец по договору купли-продажи, в связи уклонением ответчика от исполнения положений договора купли-продажи в части оплаты стоимости объекта недвижимости, фактически квартиру не передавала, из квартиры не выписывалась, лиц, совместно проживающих, также не выписывала. Ответчик по делу так же не совершал действий по исполнению сделки, цену, установленную в договоре, не оплачивал, на протяжении года требований относительно передачи недвижимости и выселения проживающих в квартире лиц не заявлял. Данные обстоятельства также подтверждаются справками о состоянии вкладов Макян Н.А, согласно которым денежные средства, установленные договором купли-продажи от 06.11.2015, на счет истца не поступали.

На основании изложенного, истец Макян Н.А. просила суд взыскать с Чолокава Г. в ее пользу денежные средства в размере 5690004 рубля 62 копейки. Расторгнуть договор купли-продажи от 06.11.2015, заключенный между Макян Н.А. и Чолокава Г, объекта недвижимости - квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира ***. Указать, что настоящее решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру, состоящую из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира ***, за Чолокава Г.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 октября 2017 года исковые требования Макян Н.А. - удовлетворены частично.

Суд расторг договор купли-продажи от 06.11.2015, заключенный между Макян Н.А. и Чолокава Г, объекта недвижимости - квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира ***.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности за Чолокава Г. на объект недвижимости - квартиру, состоящую из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира *** и государственной регистрации права собственности Макян Н.А. на объект недвижимости - квартиру, состоящую из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенную по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира ***.

В удовлетворении исковых требований Макян Н.А. к Чолокава Г. о взыскании в ее пользу денежных средств в размере 5690004 рубля 62 копейки - отказано.

Суд взыскал с Чолокава Г. в бюджет города Ставрополя государственную пошлину в сумме 300 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Чолокава Г. - Сорокина О.С. просит решение суда в части расторжения договора от 06.11.2015 отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права и без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Так все доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему.

Суд первой инстанции, положил в основу решения пояснения Макян Н.А. о том, что она не имела намерений продавать свою квартиру, а Петросян К.М. пояснил ей, что через три месяца квартира снова будет ее. Однако данные доводы не состоятельны и не подтверждены доказательствами по делу.

Договор купли-продажи спорного жилого помещения от 06.11.2015 по форме и содержанию соответствует статьям 549-558 ГК РФ, содержит все существенные условия, в том числе о цене сделке и передаче денежных средств. Суд не учел, что истец в добровольном порядке явилась для подачи заявления о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности объекта в Управление Федеральной службы Государственной Регистрации, а также до момента получения решения о выселении, с требованиями о взыскании денежных средств и расторжения договора купли-продажи не обращалась, а именно в течение полутора лет. Это обстоятельство говорит об исполненном Чолокавой Г. обязательстве по передаче денежных средств за приобретенную по договору квартиру.

В решении указано, что суд принимает доводы истца о том, что с 12.11.2015 по 14.09.2016 ответчик Чолокава Г. никаких прав на спорную квартиру не предъявлял, не нес бремени по ее содержанию. Фактически передача имущества продавцу не состоялась, поскольку и после заключения оспариваемого договора купли-продажи Макян Н.А. продолжала осуществлять права собственника. При этом суд не дал оценку пояснениям ответчика и не учел установленные решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 20.02.2017 обстоятельства того, что в претензии от 05.10.2016 истец предложил ответчикам в семидневный срок сняться с регистрационного учета и выселиться из спорной квартиры, так как их длительным проживанием были нарушены его права собственника. Чолокава Г. обратился к Макян Н.А. и членам ее семьи с требованиями о выселении в разумные сроки, пояснив суду, что предоставил ей, по ее просьбе после заключения договора время для выселения и приобретения иного жилья, что покупка данной квартиры было вложением денежных средств, и необходимости срочного вселения в квартиру у ответчика не было.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции необоснованно сослался на пояснения свидетеля Петросян К.М. о том, что фактически спорная квартира была предметом залога по договору займа, так как данные обстоятельства опровергаются договором купли-продажи указанной квартиры от 06.11.2015.

Данные доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания по следующим основаниям.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции, принимая решение о расторжении договора купли-продажи квартиры N *** по ул. ***, д. *** в г. Ставрополе от 06.11.2015, указал, что продавец - истец Макян Н.А. не получила вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а поэтому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Исходя из этого, такое нарушение условий договора со стороны ответчика, как неисполнение обязанности по оплате проданного товара, является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи.

При этом суд сослался на положения ст. 450 ГК РФ, на пояснения свидетелей, а также на расписку, представленную свидетелем Петросян К.М. о том, что он взял у Чолокава Г. в займы денежные средства в сумме 2500000 рублей, при возврате которых Чолокава Г. обязуется переоформить нежилое недвижимое имущество в собственность ООО Компания "ЮниФрут" и на тех пояснениях свидетеля, что после заключения договора займа, по инициативе Чолокава Г. залоговое нежилое помещение было заменено на спорную квартиру.

Однако с данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они сделаны при неправильном определении юридически значимых обстоятельств дела и ошибочном толковании норм материального и процессуального права.

Статья 60 ГПК РФ регламентирует, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Правила допустимости доказательств применяется по делам, чаще всего связанным с применением норм гражданского права, регулирующих различного вида сделки.

Исходя из данной нормы, правило допустимости доказательств в гражданском процессуальном праве понимается как определенное, установленное законом ограничение в использовании доказательств в процессе разрешения конкретных гражданских дел, являющееся следствием наличия письменных форм гражданских правовых сделок и последствий их нарушения.

Статья 550 ГК РФ предписывает обязательную письменную форму для договора продажи недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 06.11.2015 Макян Н.А. заключила с Чолокава Г. договор купли-продажи квартиры N *** по адресу г. Ставрополь, ул. ***, д. ***. (т.1 л.д. 15-16). Согласно п. 3 указанного договора стороны договорились о том, что стоимость указанной недвижимости составляет 5000000, которые уплачены Продавцу, т.е. Макян Н.А. до подписания настоящего договора купли-продажи. В п. 4 договора указывается на то, что недвижимость правами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании недвижимостью не имеется, она свободна от любых прав и притязаний третьих лиц и может отчуждаться собственником. Пункт 8 договора гласит, что расчет между сторонами произведен полностью.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, договором купли-продажи от 06.11.2015, заключенным между Макян Н.А. и Чолокава Г, подтверждается, что сторонами условия договора согласованы, определена стоимость отчуждаемой недвижимости, и имеется указание на то, что покупатель полностью уплатил денежные средства за приобретенную квартиру до подписания договора.

Судебная коллегия не может принять во внимание ссылку суда на свидетельские показания в обоснование своих выводов, поскольку это противоречит требованиям ст. 60 ГПК РФ, предписывающей использование определенных доказательств для установления обстоятельств дела.

Нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции, что факт исполнения обязательства по купле-продаже ответчиком подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета, поскольку он опровергается условиями самого договора купли-продажи, в которых не обусловлены дополнительные документы, подтверждающие порядок расчетов сторон.

Судебная коллегия так же не может считать обоснованным вывод о том, что фактически спорная квартира являлась предметом залога по договору займа между свидетелем Петросян К.М. и ответчиком Чолокава Г, поскольку это обстоятельство опровергается договором купли-продажи квартиры, заключенным Макян Н.А, которая была не лишена возможности заключить договор займа с залогом недвижимости.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих об оспаривании истцом договора купли-продажи квартиры от 06.11.2015 до вынесения решения Ленинским районным судом

г. Ставрополя от 20.02.2017 о выселении из спорной квартиры.

Представленный в суд апелляционной инстанции протокол осмотра информации, находящейся в мобильном телефоне, так же не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку противоречит договору купли-продажи, заключенному в надлежащей форме и прошедшему государственную регистрацию.

Таким образом, решение суда первой инстанции в части расторжения договора купли-продажи от 06.11.2015, заключенного между Макян Н.А. и Чолокава Г, объекта недвижимости - квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира *** нельзя признать законным и обоснованным, в этой части оно подлежит отмене как несоответствующее ст. 195 ГПК РФ.

В связи с тем, что не было установлено предписывающих ст. 450 ГК РФ обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении данного искового требования.

Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Макян Н.А. к Чолокава Г. о взыскании в ее пользу денежных средств в размере 5690004 рубля 62 копейки не обжалуется, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований к проверке законности решения в данной части.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 27 октября 2017 года в части расторжения договора купли-продажи от 06.11.2015, заключенного между Макян Н.А. и Чолокава Г, объекта недвижимости - квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира ***, отменить и принять по делу в данной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Макян Н.А. к Чолокава Г. о расторжении договора купли-продажи от 06.11.2015, заключенного между Макян Н.А. и Чолокава Г, объекта недвижимости - квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: город Ставрополь, улица ***, ***, квартира *** - отказать.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу удовлетворить.