Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 13 февраля 2018 г. по делу N 33aа-22/2018

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Фомина М.В,

судей Строчкиной Е.А. и Луневой С.П.

при секретаре Мазикиной А.Б,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Орловой Елены Алексеевны к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, выдаче разрешения на строительство,

по апелляционным жалобам представителей административных ответчиков администрации г. Ставрополя Горской Яны Олеговны, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Кравченко Дениса Сергеевича, комитета градостроительства администрации г. Ставрополя Бутовой Ксении Николаевны на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 28.09.2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

установила:

Орлова Е.А. обратилась в суд с административными исками (соединены в одном производстве), в обоснование которых указала, что 04.05.2017 года ей было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - магазина с офисными помещениями по адресу:.., а в последующем 20.06.2017 года - в предоставлении в аренду без проведения торгов на новый срок земельного участка с кадастровым номером.., площадью 150 кв.м, назначением "для продолжения строительства магазина с офисными помещениями", расположенного по тому же адресу.

Считая отказ неправомерным, просила признать решения незаконными, обязать ответчиков заключить с ней договор аренды земельного участка и выдать разрешение на строительство.

Ссылалась на то, что является застройщиком земельного участка на основании договора аренды от 14.10.2014 года, заключенного сроком на 3 года и разрешения на строительство, выданного 19.12.2011 года.

В период действия предыдущего договора аренды, а также в последующем производила ряд мероприятий для оформления разрешительной документации на строительство (проведение изыскательных работ, подготовка и согласование проектной документации, получение градостроительного плана участка и разрешения на строительство, условий подключения (технологического присоединения) к коммунальным сетям, их выноса за пределы участка т.д.).

Полагает, что в данных обстоятельствах отказ в продлении срока действия договора аренды и выдаче разрешения на строительство не может быть признан законным.

Обжалуемым решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 28.09.2017 года исковые требования удовлетворены.

Признано незаконным решение комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 04.05.2017 года N 06/1-05/1-1/21234, на ответчика возложена обязанность выдать истцу разрешение на строительство магазина с офисными помещениями по адресу:...

Признано незаконным решение администрации г. Ставрополя в лице комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 20.06.2017 года N 08/14/-4324, на ответчиков возложена обязанность принять решение о предоставлении истцу в аренду без проведения торгов на новый срок для завершения строительства магазина земельного участка с кадастровым номером... по тому же адресу, заключить договор аренды.

В апелляционных жалобах административные ответчики просят решение отменить как незаконное и необоснованное. Указывают на то, что в рассматриваемом случае отсутствуют в совокупности условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), необходимые для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Материалами дела не подтверждается факт начала строительства магазина, а проектная документация не соответствует требованиям действующего градостроительного регламента, поскольку согласно градостроительному плану 2017 года земельный участок находится в границах территориальной зоны Р-2 "Зона городских озелененных территорий общего пользования", которая не предусматривает строительство объектов коммерческого назначения.

В заседании судебной коллегии представители администрации г. Ставрополя Горская Я.О, комитета по управлению муниципальным имуществом Трофимова Н.Н, комитета градостроительства Куницына И.Б. поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель административного истца Косолапов А.А. просил оставить решение суда без изменения по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Орлова Е.А. в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Обсудив доводы жалоб, возражений, изучив материалы дела, оценив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судом, спорный земельный участок был сформирован на основании постановления администрации г. Ставрополя от 02.04.2007 года N 774 с целью предоставления Орловой Е.А. "для проектирования и строительства магазина с офисными помещениями", постановлен на кадастровый учет под номером 26:12:014702:28 с данным разрешенным использованием и передан истцу в аренду сроком на 3 года (договор от 03.09.2007 года N 6005).

20.09.2009 года истцу выдано разрешение RU 26309000-"369-с" на строительство на участке магазина с офисными помещениями (общая площадь 370,04 кв.м, этажность - 2).

В соответствии с договором аренды земельного участка от 08.12.2010 года N 8673 комитет по управлению муниципальным имуществом во исполнение постановления главы г. Ставрополя от 16.08.2010 года N 2354 предоставил истцу участок в аренду на тот же срок для продолжения строительства.

26.07.2013 года на основании действующего разрешения на строительство RU 26309000-"00982-с" от 19.12.2011 года Орлова Е.А. обратилась к арендодателю с просьбой о заключении договора на новый срок.

Участок был ей предоставлен постановлением администрации г. Ставрополя от 23.07.2014 года N 2496.

По условиям договора аренды N 4204, заключенного 14.10.2014 года, его действие распространено на период с 15.08.2013 по 22.07.2017 года (раздел 2), арендатор имеет преимущественное право на его перезаключение на новый срок только в случаях, установленных законом (раздел 6).

В период действия договора 26.04.2017 года Орловой Е.А. обратилась в комитет градостроительства за выдачей разрешения на строительство, 23.05.2017 года ею подано заявление о предоставлении участка для завершения строительства в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

04.05.2017 года в выдаче разрешения на строительство истцу отказано по причине несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана.

20.06.2017 года в адрес заявителя направлено уведомление N 08/14/-4324с об отказе в заключении договора в связи с отсутствием оснований для предоставления участка без торгов.

Считая свои права нарушенными, истец обратилась в суд в пределах срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из того, что спорный земельный участок был предоставлен истцу по договору без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ, расторгнут не был, заявление о заключении нового договора аренды подано заявителем до истечения срока его действия, сведения об иных лицах, претендующих на данный земельный участок, материалы дела не содержат, участок у правообладателя не истребован, а действия ответчиков по отказу в продлении срока действия договора аренды при наличии добросовестного поведения арендатора по его использованию согласно целевому назначению, не могут быть признаны правомерными.

По мнению судебной коллегии, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Так, в силу части 1 статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В силу положений пункта 1 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен им в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендаторы имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Кодекса случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В результате мероприятий муниципального земельного контроля при рассмотрении обращения Орловой Е.А. на спорном земельном участке не было установлено объектов незавершенного строительства, то есть, исключительных прав истца на заключение договора аренды без торгов на новый срок для завершения их строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Со ссылкой на данное обстоятельство и пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ, пункт 2.9 Административного регламента, утв. постановлением администрации г. Ставрополя от 03.03.2015 года N 405, ответчиком было принято оспариваемое решение об отказе в предоставлении участка.

Между тем, судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец, являясь добросовестным правообладателем земельного участка с 2007 года, принимала меры, направленные на его освоение и подготовку к строительству на нем магазина, в частности, был подготовлен и согласован с управлением архитектуры администрации г. Ставрополя 21.09.2007 года проект строительства, с июня по сентябрь 2009 года утвержден и выдан градостроительный план участка, получено разрешение на строительство, а также технические условия электро- и водоснабжения объекта в ОАО "Ставропольэнергоинвест" и МУП "Водоканал".

Не опровергнуто в апелляционных жалобах наличие в последующем препятствий в освоении арендованного земельного участка Орловой Е.А. в связи с самовольным занятием части участка и пятна застройки смежным землепользователем (спор разрешен решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.04.2013 года NА63-16779/2012), неправомерным отказом истцу 12.12.2013 года в заключении договора аренды (спор разрешен решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 21.03.2014 года N 2-718/2014) и необходимостью продления, получения повторно в связи с этим технических условий (технологического присоединения) сетей, их выноса за пределы участка (согласования с сетевыми организациями получены в период с ноября 2015 по апрель 2017 года, в том числе, действующие на момент рассмотрения дела, работы по выносу внутриквартальной канализации за пределы участка согласно техническим условиям МУП "Водоканал" от 13.01.2016 года осуществлены подрядчиком ООО "ПСК" в период с января по май 2017 года).

В пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения первоначального договора аренды, содержалось указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По этой причине судом дана надлежащая правовая оценка действиям ответчиков.

Доводы жалоб не опровергают выводы суда и сводятся к несогласию с данным в решении системном толковании норм законодательства применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела, что не может являться основанием для отмены судебного акта в апелляционном порядке.

Оценивая доводы о нарушении Орловой Е.А. при освоении участка градостроительного регламента зоны Р-2 "Зона городских озелененных территорий общего пользования", судебная коллегия исходит из того, что вид разрешенного использования земельного участка и предельные параметры строительства были определены до вступления в силу Правил землепользования и застройки г. Ставрополя, утв. решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 года N 97 (опубликованы в газете "Вечерний Ставрополь" 18.12.2010 года), что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 34, частью 8 статьи 36 ГрК РФ и пунктом 21 Правил дает право использовать земельный участок для строительства спорного объекта без установления срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Противоречие границ территориальной зоны существующему землепользованию на момент рассмотрения настоящего дела также подтверждено тем, что после внедрения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (статья 56 ГрК РФ) и принятия на ее основе актуальных Правил землепользования и застройки г. Ставрополя, утв. решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 года N 136, местоположение испрашиваемого истцом участка соответствует зоне Ж-3 "Зона индивидуального жилищного строительства".

В нарушение требований частей 9, 11 статьи 226 КАС РФ ответчиками суду не представлено доказательств, что предложенная застройщиком схема планировочной организации земельного участка нарушает иные градостроительные и строительные нормы, а также публичные интересы.

Кроме того, действующим законодательством предусмотрена возможность внесения соответствующих изменений, касающихся места размещения объекта капитального строительства - магазина и его параметров в градостроительный план земельного участка после его утверждения, что не оспаривалось представителем комитета градостроительства г. Ставрополя.

В этой связи, также следует признать обоснованными выводы суда о незаконности решения комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 04.05.2017 года N 06/1-05/1-1/21234 об отказе в выдаче истцу разрешения на строительство магазина с офисными помещениями по адресу:... как противоречащего требованиям частей 7, 11 статьи 51 ГрК РФ, в силу которых уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (пункт 1 части 11), проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, а также красным линиям (пункт 2 части 11), выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (пункт 3 части 11).

Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.

В то же время, удовлетворяя требования Орловой Е.А. о понуждении ответчиков заключить договор аренды, выдать разрешение на строительство суд не учел следующее.

Поскольку отказ административных ответчиков оспаривается истцом по правилам главы 22 КАС РФ, то в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 данного Кодекса устранение допущенного нарушения обусловлено непосредственной обязанностью уполномоченного органа подготовить проект договора и направить его заявителю в порядке статьи 445 ГК РФ, повторно рассмотреть вопрос о выдаче разрешения на строительство, что согласуется с положениями статьи 10 Конституции Российской Федерации, пункта 1 части 2, пункта 1 части 3 статьи 227 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 28.09.2017 года отменить в части возложения на комитет градостроительства администрации г. Ставрополя обязанности выдать Орловой Елене Алексеевне разрешение на строительство объекта капитального строительства - магазина с офисными помещениями по пр. Юности, 50 в 417 квартале г. Ставрополя, на комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрацию г. Ставрополя - принять решение о предоставлении Орловой Елене Алексеевне в аренду на новый срок земельного участка без проведения торгов для завершения строительства магазина и заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером.., по адресу:.., для продолжения строительства магазина с офисными помещениями.

Принять новое решение, которым возложить на комитет градостроительства администрации г. Ставрополя обязанность повторно рассмотреть вопрос о выдаче Орловой Елене Алексеевне разрешения на строительство объекта капитального строительства - магазина с офисными помещениями по...

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, администрацию г. Ставрополя устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Орловой Елены Алексеевны путем направления в ее адрес в течение тридцати дней со дня принятия решения суда двух экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером...

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи